2020年的最后一天，北京市規(guī)劃和自然資源委發(fā)布《關(guān)于北京市海淀區(qū)海淀鎮(zhèn)樹村棚戶區(qū)改造B-1南地塊R2二類居住用地等3宗地塊國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓補充公告》，調(diào)整了海淀區(qū)樹村、朝陽金盞的3宗地競買規(guī)則，試點施行“限地價、競政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額、競高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案”的掛牌方式。

3宗地掛牌出讓方式調(diào)整如下：

宗地設(shè)定土地合理上限價格，當(dāng)競買報價達(dá)到土地合理上限價格時，則不再接受更高報價，轉(zhuǎn)為現(xiàn)場競報政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額程序。同時，宗地設(shè)定有政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額預(yù)設(shè)份額，當(dāng)現(xiàn)場競報政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額達(dá)到設(shè)定的預(yù)設(shè)份額時，轉(zhuǎn)入高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案投報程序。

這幾天小伙伴們一直在詢問，到底對北京樓市有什么影響？

我們先列個簡單的結(jié)論，不想看詳細(xì)分析的看結(jié)論就可以了。

這是新型的限競商品房，而不是共產(chǎn)房，政府持有比例需要競拍，有上限。

對于開發(fā)商來說，沒有拖后腿的企業(yè)自持部分，有利于回籠資金，提高了拍地的積極性；

對于買房者來說，相當(dāng)于有可能房價降低，首付減少，但是未來的房產(chǎn)增值收益不會變少；

對于ZF來說，平抑了新房價格，還能提高土地拍賣的成功率，確保國有土地的增值，一舉多得。

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有些自媒體說這是新型的共有產(chǎn)權(quán)房，這是不對的。

共有產(chǎn)權(quán)住房，是政府與購房者共同按比例持有房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)，分配時在合同中明確共有雙方的資金數(shù)額及將來退出過程中所承擔(dān)的權(quán)利義務(wù)；退出時由政府回購，購房者只能獲得自己資產(chǎn)數(shù)額部分的變現(xiàn)，從而實現(xiàn)保障住房的封閉運行。

共產(chǎn)房是不能上市交易的，是封閉運行的。

以前的限競商品房，是指通過“限房價，競地價”的土地出讓方式產(chǎn)生的商品房，購房者交契稅或者拿到房本5年之內(nèi)不得上市交易。

海淀樹村的新地塊規(guī)則，產(chǎn)權(quán)與政府共享一定比例，但還是商品房的屬性，跟以前的限競房一樣是5年限售。

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以前的限競房是“限房價，競地價”，當(dāng)然“競地價”不是無限的競價，通常都有上限，不少地塊，到達(dá)上限之后，會競報開發(fā)商自持的比例，這就出現(xiàn)了不少限競房項目，房子除了賣給購房人，還有開發(fā)商自持的部分。

自持的部分，不能出售，開發(fā)商只能用項目公司留著，不能回收資金，這不是包袱是什么？顯然會影響開發(fā)商的拍地?zé)崆椤?/p>

最典型的極端情況，北京有個開發(fā)商100％自持的項目，就是萬科在海淀的“翡翠書院”。萬科以360萬租10年的方式往外隱蔽的銷售，連哄帶騙的讓投資者買，賣得巨差，苦不堪言，屬于掉進(jìn)了試驗坑里爬不出來。這樣的地塊，自然是大坑，“開發(fā)商100％自持”也就成了絕唱。

因此開發(fā)商企業(yè)自持的部分，毫無意義。

現(xiàn)在把開發(fā)商自持去掉了，變成了“政府自持”，沒有后顧之憂，開發(fā)商拍地的積極性會更高。

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那對于買房者有什么意義呢？

以海淀樹村地塊為例，起拍樓面價6.7萬／平米，容積率1.5，市場預(yù)期會做成低密度豪宅，將來項目上市，單價應(yīng)該在12萬／平米左右。

假設(shè)政府自持部分為20％，那么實際成交價格為12X0.8＝9.6萬／平米；假設(shè)房子總價1500萬，首套4成首付原來需要600萬，現(xiàn)在則降低到1500＊0.8＊0.4＝480萬。價格低了，首付低了，香不香？

ZF自持一部分，相當(dāng)于給購房者降低了首付，降低了門檻，更美妙的是，將來賣出的時候，可以按照原值付給政府，相當(dāng)于北京政府給你買房提供了“無息貸款”！

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北京為什么要推出新型的“共有限競房”？

我們判斷推一方面是貫徹“房住不炒”，北京用這種方式來平抑新房價格，調(diào)控市場預(yù)期；另一方面是給開發(fā)商去掉包袱，活躍土地拍賣市場。

北京限競房土地始自2017年開始供應(yīng)，3年來供應(yīng)了100多宗限競房地塊。

另一方面，近幾年北京財政吃緊，開支巨大，只供應(yīng)限競房地塊客觀上減少了財政收入，甚至還出現(xiàn)了流拍的土地。

事實上，限競房的供應(yīng)也在逐年減少，2020年，北京的限競房地塊僅僅6宗，絕大多數(shù)新地塊都是不限價的商品房地塊。

不限價的商品房多了，一個直接的后果就是新房價格會上升。土地競拍的價格越高，開發(fā)商的成本越高，商品房的單價也會越高。2020年的豪宅項目，中海甲叁號院，頤和金茂府，香山壹號院，分鐘寺三兄弟等等項目，均價都是在11-12萬以上，拉高了北京新房成交價。這種“結(jié)構(gòu)性房價上漲”也會讓相關(guān)管理部門有壓力。把開發(fā)商自持變成政府自持，真是天才設(shè)計。本來預(yù)期賣到12萬／平米單價的海淀樹村地塊項目，假設(shè)政府自持部分為20％，那么實際成交價格為9.6萬／平米，這個價格審批起來就會毫無壓力了，住建委新房網(wǎng)簽價格就降下去了。北京為了“房住不炒”，為了大家能夠便宜買房，可謂是操碎了心，購房者和開發(fā)商都應(yīng)該高興，皆大歡喜。

至于對于北京樓市是不是利空，目前還不好說，畢竟樹村是個豪宅地塊，購買豪宅的人基本都不是炒房的，自住為主，5年限售確實限制了商品房的流動性，但另一方也可能會降低購房資金的門檻。

如果北京繼續(xù)大量推出剛需的“共產(chǎn)限競房”地塊，可能會分流大量剛需，壓制新房市場的價格。不過從限競房地塊供應(yīng)量逐年減少的趨勢來看，重新大量供應(yīng)“共產(chǎn)限競房”土地的概率很小。對于購房者來說，新一輪“樓市打新”的套利機(jī)會可能會出現(xiàn)，請積極關(guān)注新型的“共產(chǎn)限競房”。

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