住建部確定，未來5年，老房子統(tǒng)統(tǒng)按“新規(guī)”辦，2類人身價要漲？

來源：智能家居時間：2021-01-07 22:18

2015年-2019年，是我國絕大多數三四線城市房地產市場迎來“騰飛”的關鍵時期。根據國家統(tǒng)計局公布的數據顯示，這5年時間，全國160多個三四線城市，房地產投資增速都有大幅提升，且平均房價“補漲”幅度更超過55%。諸多遠離城市群、經濟發(fā)展緩慢、無區(qū)位優(yōu)勢的三四線城市房價的上漲勢頭完全蓋過了人口顯著增長、經濟較為發(fā)達且有優(yōu)質產業(yè)作為依托的一二線城市。尤其是環(huán)一線城市中的燕郊、固安、東莞等地區(qū)，房價漲幅短短兩三年時間竟然達到了200%-300%，讓很多省會城市、國家中心城市都相形見絀。

事實上，這一結果也超出了很多專家的預料。比如經濟學家任澤平，不止一次公開發(fā)表言論認為，“三四線城市的基本面不足以支撐其房價快速上漲”，“購買三四線城市的房產是火中取栗”。再比如地產大佬王健林，2013年他就曾直言不諱預測，“未來10年，人口流失嚴重的三四線城市房價沒有多大的上升空間。”事實證明，大佬王健林關于三四線城市房價走勢的預測“大錯特錯”了。

經濟學家、地產大佬為何也會預測失誤？歸根結底是對政策的出臺沒有完全意料到——2015年起，國家對“以物安置”的棚改拆遷進行了更新升級。即2015年之后，棚改拆遷更多的是“以貨幣化安置”為主。我們不止一次說過，棚改貨幣化安置政策直接解決了很多城市的拆遷資金補償問題，而貨幣化安置（補錢讓被拆遷居民自行到市場上購買商品房）更催生了大量購房需求。疊加一二線城市外溢的需求和資金涌入，合力炒熱了三四線城市的房地產市場，也推高了房價。

值得一提的是，過去5年全國棚改的市場份額，光三四線城市就占據了75%以上。換言之央行累計下撥的3萬多億元棚改資金有3/4都跑進了三四線樓市中。這對助漲三四線城市的房價起到了關鍵作用。

棚改拆遷誕生之初是為了徹底改善城鎮(zhèn)中歷史遺留的集中成片危舊住房、破房爛院居民的住房問題，是一項實打實的民生福祉的民心工程。但回顧過去這幾年棚改的發(fā)展歷程，我們不得不感嘆，很多城市的棚改都“走偏”了：有些城市是該改的沒改，不該改的全改了，究其根本原因還是地方為了拿地長期的低利息貸款。根據國開行2018年公布的信息看，過去這幾年甚至出現了有些城市是“借棚改之名大肆發(fā)債”。違規(guī)操作屢禁不止。

總結來說，棚改是拉動三四線城市房價上漲的“禍首罪魁”，既擠壓了數以萬計的普通剛需的居住利益，也是加劇有房族和無房族之間財富差距的重要因素，因為棚改拆遷確實也憑空創(chuàng)造了無數千萬、億萬富翁。事實上，過去這幾年市場上更催生了一大批“專業(yè)囤積老破小博拆遷”的炒房投資客。

所以不管是從穩(wěn)定房地產市場的角度，還是維護億萬剛需的居住權益，亦或是為了精準打擊投資炒作老破小的投資炒房行為等角度來看，棚改拆遷都理應被“叫?！?。

事實上，在經歷了2018年-2019年幾次三番的政策調整和棚改規(guī)模大幅收縮之后，2020年關于棚改的未來走向，也終于有了明確答案：住建部不僅明確確定，2020年是棚改的“收尾之年”；住建部相關領導更確定，未來棚改“大拆大建”的時代將逐漸終結——2019年7月份，住建部副部長黃艷明確表示：在未來改造中，會避免“一拆了之”和“大拆大建”。事實上，早在2018年10月份，國務院常務會議上就已經決定，要盡快取消商品住房庫存不足、房價上漲壓力大的市縣的貨幣化安置優(yōu)惠政策。所以，從2021年起“大規(guī)模棚改時代終結”，是早就有前兆的。

住建部確定，大規(guī)模棚改時代將終結，未來城鎮(zhèn)地區(qū)老舊小區(qū)不再搞“大拆大建”的老一套，那么未來城鎮(zhèn)地區(qū)仍然遺留的相當數量的老舊小區(qū)將迎來何種命運呢？

住建部確定，未來5年，老房子統(tǒng)統(tǒng)按“新規(guī)”辦

2020年7月28日，住建部副部長黃艷確定：未來5年，老房子統(tǒng)統(tǒng)按“新規(guī)”辦，即未來5年城鎮(zhèn)地區(qū)老舊小區(qū)將全面進入“舊改”時代。從住建部公開的信息看，未來5年（2025年之前）將針對全國2000年底以前建成的17萬個老舊小區(qū)，總共涉及超過1.2億居民，都將全部完成基礎類、完善類和提升類三大改造。

三大類分別是：基礎類是指供水、排水、道路、外觀、電氣網絡等與小區(qū)相關的配套基礎設施建設；完善類是指滿足居民改善型生活需求和生活便利需要的改造內容，最核心的就是加裝電梯、停車場增建、菜市場增配等；提升類主要是指養(yǎng)老、托育、無障礙、便民服務等城市公共服務的供給。

此外，黃艷還強調，未來老舊小區(qū)舊改還將按照“業(yè)主主體、社區(qū)主導、政府引領、各方支持”的方式統(tǒng)籌推進，采取“居民出一點、社會支持一點、財政補助一點”等多渠道籌集改造資金。從舊改推進方式和資金來源可以看出，其與之前大規(guī)模實施的棚改有天壤之別：其一、推進方式完全不同，舊改是以人為本，居民不達成一致意見，舊改方案不能實施，棚改顯然不同，甚至屢屢出現“為了利益強拆”的案例；其二、資金來源不同?；A類改造基本由中央財政補貼，改善類改造也支持小區(qū)居民提取住房公積金用于加裝電梯等自住住房的改造，以減輕居民出資部分的籌資壓力。所以舊改不存在讓居民“一夜暴富”的可能，所以對增量、存量市場的影響都不大。

很多人可能想當然地以為，舊改不過是簡單的“縫縫補補換換”，市場體量并不大。這樣想其實大錯特錯。有機構根據國家公布的未來5年舊改總規(guī)模以及舊改內容估算得出結論：未來5年舊改能直接撬動的投資總額高達4.5萬億。

基于此我們認為，未來5年在舊改的帶動下，2類人身價要漲：第一類就是涉及舊改的老舊小區(qū)居民，基礎設施改造后，老舊小區(qū)的面貌將煥然一新，這將直接有助于整個小區(qū)的市場價值提升。尤其是經過完善類改造加裝電梯的老舊小區(qū)高層居民，身價上漲可能會更明顯。事實上，根據2019、2020兩年全國近5萬個老舊小區(qū)舊改后的反饋來看，老舊小區(qū)經歷“脫胎換骨”的改造之后，市場價值都有明顯提升。尤其是加裝電梯后的高樓層房屋的價值提升都不低于20%。這意味著很多人的身價或直接上漲20%；

第二類就是參與舊改的企業(yè)和員工。舊改所要求的企業(yè)資質比較高，未來那些具備舊改資格的企業(yè)將更加“吃香”，尤其是有一定舊改經驗的企業(yè)，未來可能承接到更多的業(yè)務。從這個角度來看，這類企業(yè)未來的價值提升也將是顯而易見的。同理，企業(yè)有業(yè)務，員工也能跟著受益，多賺錢，也代表身價的上漲。

但不得不承認，“舊改”也是一柄“雙刃劍”：既能讓2類人身價上漲，也能讓2類人失眠睡不著：第一類就是專業(yè)“博拆遷”的炒房投資客。住建部確定，未來5年是舊改時代，這意味著全國“大規(guī)模棚改拆遷時代”即將終結，老舊小區(qū)不再“大拆大建”。如此一來，這類專門“博拆遷”的專業(yè)投資炒房客的算盤也就打不響了，花重金在老舊小區(qū)上，更可能是得不償失，失眠也理所當然；

第二類就是期待拆遷改善居住環(huán)境的老舊小區(qū)住戶。有人瞄準老舊小區(qū)拆遷生財的門路，也有人一心期待老舊小區(qū)能夠拆遷自己可以依靠補償金換房，這兩類人本質上期待的結果是一樣的，都想靠拆遷補償巨額資金實現自己的夢想。只不過前者是為了賺錢，后者是為了改善居住品質。未來5年是舊改時代，很多老舊小區(qū)都將不再拆遷，因此這類人的打算也將落空。未來賣舊換新，還是等舊改完成后再做打算？這類人也很可能會失眠輾轉反側。