行業(yè)透視 | 新年第一錘！房貸新規(guī)下，房企如何破局？

來源：智能家居時(shí)間：2021-01-09 11:00

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房貸新規(guī)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)影響可控。

◎ 作者 / 房玲、陳家鳳

2020年12月31日，央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，啟動(dòng)“五檔分類”管理模式，對(duì)房地產(chǎn)貸款余額占比和個(gè)人住房貸款余額占比分別設(shè)置上限，并計(jì)劃于2021年1月1日起實(shí)施。新規(guī)從銀行信貸端出發(fā)，與前期“三道紅線”、“壓降融資類信托規(guī)?！焙汀皶和Ｋ侥挤菢?biāo)債權(quán)類業(yè)務(wù)”等融資調(diào)控一脈相承，意在防范房地產(chǎn)行業(yè)過度金融化。

本次新規(guī)壓降房地產(chǎn)開發(fā)貸和個(gè)人住房貸款余額，對(duì)房企融資端和回款端影響幾何？房企未來在融資和經(jīng)營(yíng)方面又有何突圍良策？

新規(guī)對(duì)房企融資端和回款端影響有限

房地產(chǎn)行業(yè)杠桿水平持續(xù)處于攀升狀態(tài)，主要體現(xiàn)在居民負(fù)債端與房企杠桿率均已攀升至歷史高位。截至2020年三季度，房地產(chǎn)貸款余額占各項(xiàng)貸款余額的比重達(dá)28.8%，個(gè)人住房貸款余額占比約19.9%。

本次新規(guī)以分檔形式執(zhí)行，對(duì)不同類型的銀行分設(shè)“五檔紅線”。其中，大型銀行房地產(chǎn)貸款（個(gè)人+對(duì)公涉房貸款）和個(gè)人住房貸款占比的上限設(shè)為40%/32.5%，中型銀行27.5%/20%，小型銀行和非縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu)22.5%/17.5%，縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu)17.5%/12.5%，村鎮(zhèn)銀行12.5%/7.5%。

此次新規(guī)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)影響相對(duì)可控，主要緣于：

1）超標(biāo)銀行個(gè)數(shù)較少，壓降比例相對(duì)有限。根據(jù)39家上市銀行2020年半年報(bào)經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)來看，僅12家超出新規(guī)“紅線”，其中4家超出監(jiān)管上限2pct以內(nèi)，8家超出2pct以上，且超出警戒線的銀行主要集中在城商行和農(nóng)商行；

2）新規(guī)調(diào)控留有空間，短期調(diào)整壓力不大。此次監(jiān)管有2年或4年的調(diào)整過渡期，并對(duì)超標(biāo)較多的第三檔、第四檔和第五檔銀行有增減2.5pct的靈活空間；

3）市場(chǎng)對(duì)此次新規(guī)早有預(yù)判，頭部房企應(yīng)對(duì)壓力不大。2019年下半年多家銀行接到窗口指導(dǎo)，原則上要求壓降開發(fā)貸規(guī)模至2019年一季度末水平；2020年9月底，有媒體報(bào)道稱監(jiān)管機(jī)構(gòu)要求大型商業(yè)銀行壓降、控制包括個(gè)人按揭貸款在內(nèi)的房地產(chǎn)貸款占比至30%以下。本次新規(guī)并非空穴來風(fēng)，此前對(duì)房地產(chǎn)與銀行的聯(lián)合監(jiān)管也有局部落地，推測(cè)房企已提前針對(duì)融資端和回款端制定了應(yīng)對(duì)方案，整體調(diào)整壓力不大。

房貸新規(guī)后，融資端方面，房企間融資能力分化進(jìn)一步加劇，頭部房企影響有限。房地產(chǎn)信貸額度受限，銀行或?qū)⒏嗖A信用資質(zhì)更優(yōu)的頭部房企，“踩線”較多的中小房企或更依賴中小地方銀行的房企未來可能更難獲取開發(fā)貸融資?；乜疃朔矫妫捎谇捌诓糠帚y行按揭投放增速過快，此次壓降按揭主要為抑制一二線局部存在的市場(chǎng)過熱、投機(jī)炒房等情況，因此新規(guī)對(duì)符合貸款要求的客群不會(huì)造成影響，與之相應(yīng)，或?qū)Ψ科蠡乜町a(chǎn)生擾動(dòng)，但對(duì)客群基礎(chǔ)較廣的頭部房企而言，影響處可控范圍內(nèi)。

融資新趨勢(shì)：股權(quán)融資

供應(yīng)鏈金融和ABS三輪驅(qū)動(dòng)

本次銀保監(jiān)會(huì)新設(shè)房地產(chǎn)貸款集中度管理考核，是繼2020年8月房企“三道紅線”新規(guī)后，又一記融資“重錘”。結(jié)合2020年底銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹清指出，房地產(chǎn)是現(xiàn)階段我國(guó)金融風(fēng)險(xiǎn)方面最大的“灰犀?！?，堅(jiān)決抑制房地產(chǎn)泡沫來看，房地產(chǎn)債務(wù)問題是當(dāng)前監(jiān)管高度關(guān)注的對(duì)象，“找錢難”和“融錢貴”已經(jīng)成為房企眾生相。融資常態(tài)化收緊下，房企未來融資方向可能存在以下趨勢(shì)：

第一，融資策略亟需從債性轉(zhuǎn)向股性。對(duì)集團(tuán)層面而言，股權(quán)融資重要性凸顯，引入險(xiǎn)資和銀行等戰(zhàn)投獲取資金改善資本結(jié)構(gòu)的同時(shí)，便于業(yè)務(wù)層面上深度合作與賦能，增加房企的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。如華夏幸福(600340,股吧)引入平安后，平安為華夏幸福提供不少商業(yè)地產(chǎn)、租賃市場(chǎng)、產(chǎn)業(yè)新城和康養(yǎng)服務(wù)等合作資源及金融服務(wù)，其中包括與平安人壽合作的北京麗澤商辦項(xiàng)目。旭輝引入平安后，2019年平安不動(dòng)產(chǎn)與旭輝設(shè)立項(xiàng)目基金發(fā)展長(zhǎng)租公寓，并簽約落地首個(gè)合作項(xiàng)目——浦江鎮(zhèn)綜合型租賃社區(qū)。

對(duì)項(xiàng)目層面而言，前期中基協(xié)暫停私募債權(quán)、收益權(quán)投資的備案，疊加監(jiān)管嚴(yán)格壓降融資類信托規(guī)模，項(xiàng)目非標(biāo)前融幾乎無處遁形，項(xiàng)目股權(quán)融資大勢(shì)所趨。房企讓渡項(xiàng)目部分股權(quán)予金融機(jī)構(gòu)來獲取資金改善資本結(jié)構(gòu)的同時(shí)，可適當(dāng)分?jǐn)傎Y金壓力。

2020年12月底，雅居樂旗下7個(gè)項(xiàng)目引入平安，平安為此支付的誠(chéng)意金約70.51億元。資產(chǎn)包涵蓋5個(gè)純住宅項(xiàng)目和2個(gè)產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)項(xiàng)目，多數(shù)項(xiàng)目開發(fā)體量大、周期較長(zhǎng)，覆蓋大灣區(qū)的中山、惠州、清遠(yuǎn)，以及長(zhǎng)三角的揚(yáng)州、海南萬寧、天津等市，涉及土地總面積176.03萬。本次交易結(jié)束后，平安將持有雅居樂7個(gè)項(xiàng)目35%-51%不等的股權(quán)，與雅居樂共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、共享收益，而雅居樂可以實(shí)現(xiàn)快速回籠資金來增強(qiáng)流動(dòng)性。

第二，房地產(chǎn)供應(yīng)鏈融資迎來新風(fēng)口。以供應(yīng)鏈ABS為例，據(jù)CNABS數(shù)據(jù)，至2020年底萬科、碧桂園和保利供應(yīng)鏈ABS余額超過100億元，而華發(fā)、金茂、奧園、金地、世茂和綠城的存量規(guī)模也均超50億元。供應(yīng)鏈金融廣受追捧，一方面在于可延長(zhǎng)應(yīng)付賬款賬齡，達(dá)到變相融資且不占用融資額度的目的，另一方面供應(yīng)鏈金融仍在“應(yīng)付賬款”二級(jí)科目中體現(xiàn)，對(duì)房企杠桿沒有產(chǎn)生影響。房企應(yīng)該加強(qiáng)上下游話語權(quán)，靈活運(yùn)用產(chǎn)業(yè)鏈上非金融債務(wù)融資的方式，積極拓展票據(jù)融資和供應(yīng)鏈保理等供應(yīng)鏈融資。

第三，借底層物業(yè)證券化的方式可盤活資產(chǎn)。房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化發(fā)行量持續(xù)攀升，2020年房企ABS發(fā)行規(guī)模約4304.6億元，同比增長(zhǎng)10.2%，其中TOP50房企發(fā)行量占比約30%。對(duì)房企而言，ABS最大的優(yōu)勢(shì)在于融資和出表，實(shí)現(xiàn)降杠桿的同時(shí)，還能盤活存量資產(chǎn)。但是相對(duì)不足在于房地產(chǎn)ABS發(fā)行門檻相對(duì)較高，原始權(quán)益人以AAA、AA+主體評(píng)級(jí)為主，根據(jù)監(jiān)測(cè)2015年以來ABS發(fā)行量靠前的房企主要有碧桂園、萬科、世茂、融創(chuàng)、中海等龍頭房企。

回款新常態(tài)：投資力+運(yùn)營(yíng)力+產(chǎn)品力

塑造核心競(jìng)爭(zhēng)力

本次新規(guī)壓降個(gè)人住房貸款占比，主要目的在于防范局部市場(chǎng)過熱現(xiàn)象，對(duì)房企回款端形成的擾動(dòng)相對(duì)有限。短期來看，加快推盤、積極促銷和狠抓回款依然是房企工作的重中之重。銷售回款效率主要受網(wǎng)簽備案和按揭審核速度等客觀因素影響，但房企也可以通過多種手段促回款，如實(shí)現(xiàn)線上銀企合作收款、線下前置按揭文件、針對(duì)不同客戶端制定標(biāo)準(zhǔn)化催款流程、采取優(yōu)惠提高首付比例等，實(shí)現(xiàn)資金快速回籠。

除上述銷售端技術(shù)操作因素外，長(zhǎng)期來看，房企回款能力與自身投資能力、運(yùn)營(yíng)能力和產(chǎn)品力息息相關(guān)。

投資能力直接關(guān)乎房企投入成本的變現(xiàn)，是資金回籠最重要的因素，涵蓋拿地方式、區(qū)位地段選擇和產(chǎn)品組合等方方面面。房企投資前應(yīng)該做好研判，投資決策制定對(duì)項(xiàng)目未來發(fā)展至關(guān)重要。拿地方式方面，不同拿地手段各有優(yōu)劣勢(shì)，企業(yè)要靈活運(yùn)用。招拍掛拿地，尤其是核心城市純住宅地塊競(jìng)爭(zhēng)激烈，拿地溢價(jià)高，但去化周轉(zhuǎn)快。舊改和收并購(gòu)拿地，雖然能夠?qū)崿F(xiàn)低溢價(jià)，但可能存在諸多法律債務(wù)等歷史遺留問題，隱性成本較高，未來去化周轉(zhuǎn)更具不確定性。另外，綜合體拿地和產(chǎn)業(yè)勾地拿地，由于存量資產(chǎn)退出渠道的不通暢，周轉(zhuǎn)較難，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)并不激烈，拿地成本偏低，但是后續(xù)容易出現(xiàn)住宅反哺存量的情況，易造成現(xiàn)金流壓力。比如，近期部分企業(yè)開始集中拋售商辦項(xiàng)目，綠城也于2020年中期發(fā)布會(huì)上表示，未來3-5年內(nèi)計(jì)劃存量資產(chǎn)占比從權(quán)益凈資產(chǎn)的75%降到40%，以維持持有物業(yè)現(xiàn)金流穩(wěn)定。

除投資能力外，房企自身的運(yùn)營(yíng)效率和產(chǎn)品力也可能對(duì)項(xiàng)目去化回款和周轉(zhuǎn)速度造成影響。不少房企提出“大運(yùn)營(yíng)”戰(zhàn)略概念，通過扁平化的組織架構(gòu)、前端搶跑、標(biāo)化設(shè)計(jì)前置、加強(qiáng)戰(zhàn)略資源方整合等措施提升運(yùn)營(yíng)管理效率，提高周轉(zhuǎn)能力。產(chǎn)品力上，越來越多房企積極整理原有產(chǎn)品線，以客戶需求著眼，聚焦產(chǎn)品和產(chǎn)品系迭代創(chuàng)新。如2020年8月旭輝發(fā)布CIFI-7第七代產(chǎn)品，推出special空間、主題樂園和HUMAN智慧健康生活2.0操作系統(tǒng)三大拳頭產(chǎn)品。2018-2020年三年內(nèi)，旭輝持續(xù)更新迭代產(chǎn)品，逐一推出CIFI-5到CIFI-6再到CIFI-7。

整體而言，房貸新規(guī)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)影響可控。融資方面，未來房企可能更積極拓展股權(quán)融資、供應(yīng)鏈金融和資產(chǎn)證券化等方式，緩解資金壓力的同時(shí)，降低杠桿。新規(guī)下回款端尤為重要，長(zhǎng)期來看，投資力、運(yùn)營(yíng)力和產(chǎn)品力三要素共同影響項(xiàng)目去化和回款效率。值得注意的是，住房租賃貸不納入本次新規(guī)范疇，疊加政策長(zhǎng)期鼓勵(lì)“租購(gòu)并舉”的住房制度，隨著公募REITs逐漸推廣，房企涉足租賃大有可為。

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（責(zé)任編輯：季麗亞 HN003）