二線城市的同學(xué)們別急啊，城市太多了，我一個(gè)個(gè)看數(shù)據(jù)寫起來(lái)比較慢。

今天先跟你們說(shuō)下另外一個(gè)話題:

這一輪房?jī)r(jià)上漲是一個(gè)【分化市】,它有個(gè)共同點(diǎn)，就是一二線城市上漲分化都很明顯，極少數(shù)城市例外。

這是結(jié)論，在解釋這個(gè)結(jié)論之前， 讓我?guī)е蠹一仡欉^(guò)去。

我這個(gè)人非常喜歡總結(jié)和復(fù)盤，因?yàn)槲颐靼滓粋€(gè)道理，你只有回顧過(guò)去，才有能力預(yù)知未來(lái)。

我依然記得2019年3月份，當(dāng)時(shí)市場(chǎng)一片悲觀，絕大多數(shù)人,包括很多專家大V都在看空樓市，認(rèn)為買房投資賺錢的時(shí)代一去不復(fù)返了。

我頂風(fēng)寫了一篇文章。

可見(jiàn)當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)情緒。

我當(dāng)時(shí)就在留言區(qū)回復(fù)了大家，只有時(shí)間才會(huì)證明一個(gè)人的判斷。

當(dāng)我回頭穿越這輪周期，站在今天看昨天，時(shí)間已經(jīng)給出了答案。也說(shuō)明了，大多數(shù)人的判斷往往都是錯(cuò)的。

寫完這篇預(yù)判之后的一年多，在去年2020年6月我又寫了一篇：

回頭看一下，我預(yù)判和分析還算比較精準(zhǔn)。大家可以重讀下這篇我覺(jué)得還不錯(cuò)的文章。

我把第三部分截圖出來(lái)：

我的觀點(diǎn)是：

這一輪的上漲周期，雖然跟2008年和2014年有些共同放水之處。然而，最大的差異是:

這一輪，絕非普漲行情。

而是結(jié)構(gòu)性上漲。

這種結(jié)構(gòu)性，體現(xiàn)的是不同的城市，以及城市的不同板塊，甚至同一板塊的不同項(xiàng)目。

當(dāng)時(shí)上海還沒(méi)開啟上漲，還有人留言說(shuō)北京和上海跟深圳不一樣，人口流入不多，面積也比深圳大，不會(huì)大漲。

現(xiàn)在的行情呢？

上海的大漲讓人目瞪口呆，我想對(duì)我的判斷應(yīng)該也毋庸置疑了。

廣州也是一樣，不聲不響的在漲著。

現(xiàn)在北京群里還是很多人在說(shuō)深圳廣州上海漲是因?yàn)檎{(diào)控放松了，有導(dǎo)火索，北京沒(méi)放松，不一樣，也不會(huì)漲。

很好，大多數(shù)人認(rèn)為不漲才會(huì)大漲，因?yàn)檎胬碛肋h(yuǎn)掌握在少數(shù)人手里，等多數(shù)人都知道大漲了，行情就要結(jié)束了，所以我反倒是越有把握了。

其實(shí)呢，北京也已經(jīng)在暗漲了，主要是學(xué)區(qū)房，2020年就漲過(guò)一波了，沒(méi)有買房的人可能沒(méi)有發(fā)覺(jué)。

北京對(duì)標(biāo)的是上海，都是一線核心優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，上海如果大漲一輪，北京不漲，我真的不信。

其實(shí)此輪房?jī)r(jià)上漲，調(diào)控放松不是主要原因，貨幣放水才是。另外，調(diào)整周期也快到位了，都是一線城市核心資產(chǎn)，深圳漲了，當(dāng)差價(jià)足夠大的時(shí)候，北京上海沒(méi)有理由不漲的，資金一定會(huì)去填平這個(gè)洼地。

2020年上半年，深圳也還沒(méi)有普漲，只是西部大漲，東部還沒(méi)怎么動(dòng)呢，但我認(rèn)為深圳是個(gè)例外，東部會(huì)補(bǔ)漲，果然哪怕是下半年調(diào)控后，東部還是補(bǔ)漲了，當(dāng)然幅度也如我所料，跟西部還是比不了。

因?yàn)樯钲谑莻€(gè)小而美的城市，嚴(yán)重供不應(yīng)求，房?jī)r(jià)又太高，現(xiàn)在二手房均價(jià)都8萬(wàn)多了，西部漲到足夠高，剛需買不起自然要去東部買，水漲船就高啦。

但其他一二線城市就不一樣了，面積都很大，像我上一篇講的青島，濟(jì)南，郊區(qū)就下跌很嚴(yán)重，南京、蘇州、成都、合肥搶手的房子也都是核心地段。

大部分城市此輪房?jī)r(jià)上漲，都分化很明顯。首先是學(xué)區(qū)房上漲，核心地段的優(yōu)質(zhì)房子上漲；接著是非核心區(qū)房子上漲，城區(qū)老破舊也會(huì)漲。但郊區(qū)的房子上漲幅度會(huì)很慢很慢，有的甚至還感受不到。

為什么分化會(huì)這么明顯呢？而不是普漲？

因?yàn)榍闆r不同了！

此輪貨幣放松，央行嚴(yán)控資金流入樓市，不能大規(guī)模進(jìn)入樓市，這跟09年、2015年全面放松，全面普漲有本質(zhì)區(qū)別，只能是結(jié)構(gòu)性行情。

政策上，此輪限購(gòu)限貸也沒(méi)有明目張膽的放松，資金不能直接進(jìn)入樓市！只能拐彎抹角流入！

大家都知道貨幣寬松后，資金是怎么兜圈子的嗎？

深圳人最擅長(zhǎng)干這個(gè)，各種消費(fèi)貸款和經(jīng)營(yíng)貸款都變相的流入樓市了，有的人說(shuō)好麻煩，還要注冊(cè)公司，其實(shí)深圳都有一條龍服務(wù)的管家公司，根本不需要你去注冊(cè)。

杭州人都學(xué)會(huì)這一套了，現(xiàn)在合肥人告訴我，他們也在學(xué)著這么玩。

深圳房地產(chǎn)管家公司帶徒弟都帶到全國(guó)去了。

房貸利率還要5%左右，經(jīng)營(yíng)貸最低可以做到3.85%，便宜太多了，你說(shuō)利益誘惑面前，有沒(méi)有人去干。

所以最后的結(jié)果就是，聰明的有限的資金，集中精力炒高核心片區(qū)的核心資產(chǎn)，而不是普漲。

因?yàn)橘Y金知道，只有供不應(yīng)求的核心資產(chǎn)才有接盤俠，炒再高也會(huì)有人買。而供大于求的郊區(qū)房子，源源不斷，接盤俠不夠用，炒不上去。

這就跟現(xiàn)在的股市行情一樣，好股票漲上天，垃圾股跌的落花流水一樣的道理。

茅臺(tái)產(chǎn)量上不去，供給有限，價(jià)格可以不斷漲，因?yàn)橛绣X人都想喝茅臺(tái)(600519)，股價(jià)也一飛沖天。

所以我一直都強(qiáng)調(diào)，要買房，換房，一定要買有政策規(guī)劃的，帶好學(xué)區(qū)的，有地鐵的，地段好的，新房or次新房。

除非是你實(shí)在沒(méi)錢，買不了這些，沒(méi)辦法，那就先上車吧，以后再慢慢換。

目前多數(shù)強(qiáng)二線城市的小伙伴們，不要再猶豫不決了，趕快買吧。

你想想，從2016年、2017上漲，2018開始調(diào)整、2019、2020年，調(diào)整三年，差不多了，市場(chǎng)會(huì)有一波反彈的。

弱二線和三四線的周期都會(huì)晚一些，有的可能根本看不到反彈，甚至?xí)碌?，具體看城市， 考驗(yàn)人的專業(yè)能力。

未來(lái)還能上漲的城市，一定是房子供不應(yīng)求，人口又能不斷流入，就算總的人口減少，但房子購(gòu)買力不減少的城市。

就像北京一樣，看著人口數(shù)據(jù)好像是減少了，但流出的只是中低收入人群，買的起房子的人并沒(méi)有減少。

別忘了，現(xiàn)在一線城市改善型需求群體太多了！

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