長租公寓爆雷頻頻，北京監(jiān)管出手了！預(yù)收資金不得超過3個月，嚴(yán)控租金貸撥付對象…專家：具有信號和示范意義

來源：智能家居時間：2021-02-02 21:30

去年以來，各地長租公寓頻現(xiàn)“爆雷”，租客和業(yè)主都成為受害者，租賃市場的監(jiān)管亟待加強(qiáng)。

記者從北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會官網(wǎng)了解到，北京市住建委等五部門聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于規(guī)范本市住房租賃企業(yè)經(jīng)營活動的通知》（以下簡稱《通知》），直擊長租公寓行業(yè)的痛點(diǎn)，新規(guī)將于2021年3月1日起正式實(shí)施。

證券時報記者對《通知》進(jìn)行了梳理，要點(diǎn)如下。

1、住房租賃企業(yè)向承租人預(yù)收的租金數(shù)額原則上不得超過3個月，收、付租金的周期應(yīng)當(dāng)匹配。

2、銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)、小額貸款公司等機(jī)構(gòu)不得將承租人申請的“租金貸”資金撥付給住房租賃企業(yè)。

3、針對押金難退的問題，《通知》指出住房租賃企業(yè)向承租人收取的押金應(yīng)當(dāng)通過北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會建立的專用賬戶托管，收取的押金數(shù)額不得超過1個月租金。

4、住房租賃企業(yè)應(yīng)于簽訂承租或出租房屋合同后3日內(nèi)，將合同信息（包括房屋坐落、面積、間數(shù)、價格和租賃雙方等）錄入北京市住房租賃監(jiān)管平臺備案。未如實(shí)備案合同的企業(yè)不得通過互聯(lián)網(wǎng)平臺發(fā)布房源信息。

5、住房租賃企業(yè)出資對租賃住房進(jìn)行裝修的，應(yīng)當(dāng)取得房屋產(chǎn)權(quán)人書面同意。住房租賃企業(yè)提前解除合同的，應(yīng)依據(jù)合同約定履行各方責(zé)任，不得強(qiáng)制收取裝修費(fèi)用。

斷絕高風(fēng)險經(jīng)營模式

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公開信息顯示，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會有關(guān)負(fù)責(zé)人指出，近年來各地長租公寓爆雷事件頻發(fā)，究其原因，多為搶占市場、擴(kuò)大規(guī)模，采取高進(jìn)低出、長收短付、租金貸款等違規(guī)行為盲目擴(kuò)張，導(dǎo)致其經(jīng)營難以為繼。共性問題，一是以互聯(lián)網(wǎng)思維主導(dǎo)經(jīng)營，通過燒錢、沖量、包裝上市方式實(shí)現(xiàn)套利，經(jīng)營模式風(fēng)險高。二是長期依賴于股權(quán)融資，靠股東輸血維持經(jīng)營。資本在租賃市場等民生領(lǐng)域跑馬圈地的同時，又千方百計規(guī)避社會責(zé)任。三是通過銀行租金分期貸款變相融資，直接形成資金池，走上高杠桿瘋狂擴(kuò)張之路，并轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險，使社會被動埋單、政府被迫接盤。

在規(guī)范企業(yè)經(jīng)營活動之外，《通知》對租賃行業(yè)的發(fā)展方向進(jìn)行明確表態(tài)，即北京將繼續(xù)支持專業(yè)化、規(guī)?；》孔赓U企業(yè)持有房屋并依法出租，符合條件的住房租賃企業(yè)可按規(guī)定享受稅收、金融等優(yōu)惠政策。截至目前，已有多家上市地產(chǎn)公司布局租賃行業(yè)。日前，萬科A公開表示，長租公寓是解決居住問題的重要渠道，集中式公寓市場需求大，且符合租購并舉的政策方向，集團(tuán)會堅定不移推進(jìn)這項業(yè)務(wù)。

當(dāng)長租公寓成為一個金融產(chǎn)品，相關(guān)公司通過租客的“租金貸”向銀行借到了一大筆錢然后可能被拿去擴(kuò)大市場，或者被用作其他用途，才讓這個模式才得以循環(huán)，租客自然成為了承擔(dān)風(fēng)險最大的那一方。

過去，因為長租企業(yè)按月或季度給房東打款，期限錯配下會沉淀出巨大的資金池，這筆資金并沒有獨(dú)立第三方進(jìn)行監(jiān)管。一旦危機(jī)事件發(fā)生，長租公寓資金鏈斷裂無法向房東打款，租客卻仍與金融機(jī)構(gòu)存在債務(wù)關(guān)系。今后，長租企業(yè)向租客收取的資金，最多按季度交；如果租客按季度交，長租企業(yè)也要按季度向房東支付，也就杜絕了長租公寓“長收短付”的現(xiàn)象。

中指研究院調(diào)查事業(yè)部研究副總監(jiān)戰(zhàn)雪表示，“長收短付”，違規(guī)使用“租金貸”，這樣高風(fēng)險的經(jīng)營模式是導(dǎo)致長租公寓頻頻“爆雷”的重要原因。對于“原則上不得超過3個月租金”、“收、付租金的周期應(yīng)當(dāng)匹配”等措施，明確斷絕了高風(fēng)險的經(jīng)營模式。相比于其他城市一般僅采取的監(jiān)管租金措施，北京此次的政策手段更加嚴(yán)格。

專家：具有信號意義和行業(yè)示范效應(yīng)

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“此次北京出臺的政策，具有信號意義和行業(yè)示范效應(yīng)?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，北京在積極落實(shí)租賃市場秩序管控的導(dǎo)向，有助于規(guī)范長租公寓的運(yùn)行和發(fā)展，減少長租公寓市場的各類糾紛和風(fēng)險。他還表示，類似政策值得全國其他城市學(xué)習(xí)。

無獨(dú)有偶，在加強(qiáng)對樓市的監(jiān)管同時，深圳也繼續(xù)將目光投向租賃，特別是“租售同權(quán)”。

2月1日，深圳住建局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市住房租賃市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》（征求意見稿），其中提及大力推進(jìn)公共服務(wù)均等化，結(jié)合深圳戶籍遷入的相關(guān)政策，逐步推進(jìn)租賃住房在積分入戶政策中與購買住房享受同等待遇。在加大學(xué)前教育和義務(wù)教育學(xué)位供給的同時，優(yōu)化租賃住房積分入學(xué)政策。除了推進(jìn)“租售同權(quán)”之外，對于長租公寓引發(fā)的爭議，深圳提出多條優(yōu)化完善住房租賃行業(yè)的監(jiān)管措施。其中，在住房租賃資金監(jiān)管方面，《若干意見》提出，在本市經(jīng)營的住房租賃企業(yè)應(yīng)當(dāng)按規(guī)定在本市商業(yè)銀行網(wǎng)點(diǎn)設(shè)立唯一的住房租賃資金專用賬戶，用于收取租金和押金。住房租賃資金監(jiān)管的具體措施由市住房建設(shè)部門會同金融管理部門另行制定。

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（責(zé)任編輯：岳權(quán)利 HN152）