地產(chǎn)股暴漲原因找到了！樓市料迎供地新政，涉及一大波一二線城市

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2021-02-26 15:49

25日，地產(chǎn)股全面爆發(fā)，掀起漲停潮。

Wind數(shù)據(jù)顯示，截至全天收盤，申萬(wàn)房地產(chǎn)指數(shù)大漲6.13%，板塊總市值暴漲近1200億元。A股方面，截至收盤，特發(fā)服務(wù)大漲20%，封漲停板。榮安地產(chǎn)、香江控股、嘉凱城、華夏幸福、深深房A、萬(wàn)科A等10余只個(gè)股漲停。

港股方面，合景泰富集團(tuán)收盤漲超24%，領(lǐng)漲港股房地產(chǎn)板塊。

專家認(rèn)為，25日全網(wǎng)熱傳的集中供地政策或是地產(chǎn)股飆升的推手之一。在實(shí)施類似土地市場(chǎng)改革后，土地溢價(jià)率將更為可控，且不排除大城市供地規(guī)模會(huì)增加，利好地產(chǎn)股。

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2月24日，青島市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布《堅(jiān)決落實(shí)上級(jí)有關(guān)要求部署2021年住宅用地供應(yīng)工作》。文件指出，青島市將嚴(yán)格實(shí)行住宅用地“兩集中”同步公開(kāi)出讓，即集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動(dòng)，全年將分3批次集中統(tǒng)一發(fā)布住宅用地的招拍掛公告并實(shí)施招拍掛出讓活動(dòng)。
青島之外，鄭州、天津也有相關(guān)文件流出。其中，天津市規(guī)劃和自然局文件顯示，其一，集中發(fā)布出讓公告，原則上天津市全年不超過(guò)3次，時(shí)間間隔和地塊數(shù)量要相對(duì)均衡；其二，集中組織出讓活動(dòng)，同批次公告出讓的土地以掛牌方式交易的，應(yīng)當(dāng)確定共同的掛牌起止日期，以拍賣方式出讓的，應(yīng)當(dāng)連續(xù)集中完成拍賣活動(dòng)。
天津市確定于3月、6月、9月中旬分三批次集中統(tǒng)一發(fā)布住宅用地的出讓公告，除上述三個(gè)日期外，不再發(fā)布住宅用地的出讓公告。
鄭州則要求空港區(qū)、鄭東新區(qū)、經(jīng)開(kāi)區(qū)、高新區(qū)、上街區(qū)等區(qū)域自2月23日起禁止發(fā)布住宅用地出讓公告，由鄭州市自然資源和規(guī)劃局進(jìn)行統(tǒng)一組織發(fā)布實(shí)施。
在上述3個(gè)城市外，據(jù)市場(chǎng)消息，按照住宅用地分類調(diào)控文件要求，今年北上廣深4個(gè)一線城市，以及南京、蘇州、杭州、廈門、福州、重慶、成都、武漢、鄭州、青島、濟(jì)南、合肥、長(zhǎng)沙、沈陽(yáng)、寧波、長(zhǎng)春、天津、無(wú)錫18個(gè)二線城市的土地出讓將實(shí)施“兩集中”，即集中發(fā)布出讓公告，集中組織出讓活動(dòng)，2021年發(fā)布住宅用地公告不能超過(guò)3次。
文件還表示，近期將召開(kāi)視頻會(huì)議，在視頻會(huì)議之前22個(gè)重點(diǎn)城市暫停發(fā)布住宅用地公告。
住宅用地集中供應(yīng)，這對(duì)房企的影響不言而喻。房企拿地多為滾動(dòng)開(kāi)發(fā)模式，拿地后通過(guò)高周轉(zhuǎn)回流資金，再進(jìn)行拿地。如今，集中供地、集中拿地勢(shì)必會(huì)增加房企的資金壓力。
對(duì)于22城集中供地的消息，專家認(rèn)為，在同一時(shí)期組織大量地塊集中掛牌出讓，對(duì)于房企的資金會(huì)產(chǎn)生一定的分流效果，使得競(jìng)拍同地塊的房企數(shù)量減少，間接減少土地哄搶，避免出現(xiàn)土拍過(guò)熱現(xiàn)象，而土地的溢價(jià)率也將會(huì)得到有效合理的控制。

“兩集中”有何影響？

“兩集中”政策，意味著在同一時(shí)期集中組織土地出讓，對(duì)于土拍溢價(jià)、樓市輪動(dòng)周期有著比較明顯的影響。因?yàn)橹袊?guó)的房?jī)r(jià)上漲，跟土拍有著緊密甚至極大的關(guān)系。

此外，“兩集中”新規(guī)利好深耕一二線城市的龍頭房企，一方面改善競(jìng)爭(zhēng)格局，加速中小房企出局；另一方面，土拍“零售改批發(fā)”，一二線城市土地溢價(jià)率有望下降，改善房企毛利率。

幾天前，西安曲江拍出了首個(gè)溢價(jià)率超141%的地王項(xiàng)目，總地價(jià)達(dá)21.5億。其2.3萬(wàn)每平的樓面價(jià)，是周圍的兩倍，周邊所有沒(méi)買房的都恐慌再不上車以后沒(méi)機(jī)會(huì)了，于是蔓延到整個(gè)西安都一片大漲之聲。同時(shí)集中大量供應(yīng)土地，很明顯就會(huì)規(guī)避這種情況。

單一宗地對(duì)于整個(gè)城市的房?jī)r(jià)影響減少，土地競(jìng)拍溢價(jià)率也會(huì)得到一定的控制，畢竟，以后要炒土地得把同期出讓的所有土地溢價(jià)都炒起來(lái)，還是很不容易的。

其次，同期大量集中供應(yīng)土地，也意味著商品房會(huì)集中入市，瞬間洶涌的賣盤大量入市，會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)上漲形成一定程度的抑制。

數(shù)據(jù)來(lái)源：CREIS中指數(shù)據(jù)

要知道，上述執(zhí)行供地兩集中的房企，每年供地基本超過(guò)100宗，按照一年僅發(fā)布3次土地出讓公告的規(guī)則，意味著同批次供給的土地將達(dá)到30-40宗，也意味著一兩年后，每4個(gè)月就有30-40個(gè)樓盤集中開(kāi)盤！很明顯，集中開(kāi)盤會(huì)引起開(kāi)發(fā)商的價(jià)格戰(zhàn)，房?jī)r(jià)抑制作用也會(huì)凸顯。

考驗(yàn)房企資金狀況

對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，“兩集中”政策將會(huì)加速房企間的分化，資金雄厚的大型房企更具實(shí)力參與多宗地塊的競(jìng)拍，擁有更多的拿地機(jī)會(huì)。房企的資金能力成為拿地的重要決定因素，這對(duì)于房企的資金狀況將會(huì)是一個(gè)新的挑戰(zhàn)。在去年“三道紅線”新規(guī)的加持之下，房企銷售回款的任務(wù)更加艱巨，對(duì)房企銷售端來(lái)說(shuō)將面臨新的調(diào)整。同時(shí)，也有利于促進(jìn)房企謹(jǐn)慎理性拿地。

土地集中分批次出讓，有利于避免地產(chǎn)企業(yè)過(guò)度競(jìng)爭(zhēng)。由于土地出讓一般有保證金要求，企業(yè)很難在多地，針對(duì)大量地塊，同時(shí)繳納保證金。因此，單塊土地可參與的房企數(shù)量可能會(huì)下降（盡管最優(yōu)質(zhì)地塊的參與企業(yè)數(shù)量并不會(huì)下降）。即使是比較激進(jìn)的企業(yè)，也只能量力而行，參與一部分的土地出讓。

一旦實(shí)行次數(shù)限制，集中出讓的招拍掛規(guī)則，增加土地市場(chǎng)透明度，則更有利于形成市場(chǎng)有序、穩(wěn)定的競(jìng)爭(zhēng)格局，減少“地王”出現(xiàn)的頻次，穩(wěn)定優(yōu)秀企業(yè)的盈利水平，推進(jìn)優(yōu)勝劣汰。從制度上來(lái)說(shuō)，土地市場(chǎng)的改革可以是行業(yè)供給側(cè)改革的最后一塊拼圖——內(nèi)卷化競(jìng)爭(zhēng)將因此結(jié)束，真正優(yōu)秀的房企的穩(wěn)定性和成長(zhǎng)性將都有所上升。

專家分析：集中供地政策比“三道紅線”政策更受房企關(guān)注。在拿地節(jié)奏、地價(jià)、營(yíng)銷、推盤、如何拿地等角度都會(huì)有非常大的影響。核心三四線城市拿地約束少了，會(huì)成為重點(diǎn)拿地城市。部分房企可能會(huì)擔(dān)心此類集中供地政策帶來(lái)很多不確定性，帶來(lái)的結(jié)果是存量土地收購(gòu)會(huì)成為熱點(diǎn)。