投資一套商鋪，購(gòu)買(mǎi)后有公司包租，每月返租金，十余年后回本，“售后返租”模式聽(tīng)上去很誘人，現(xiàn)實(shí)卻很骨感。熊女士、齊先生等多位業(yè)主的親身經(jīng)歷再次證實(shí)了這一點(diǎn)：數(shù)百萬(wàn)元資金投進(jìn)去，一開(kāi)始正常收租，嘗到點(diǎn)甜頭后，就沒(méi)再收到過(guò)返租款，甚至七八年過(guò)去了還拿不到房產(chǎn)證。

    業(yè)主反映

    8年只拿到3次租金

    還沒(méi)領(lǐng)到房產(chǎn)證

    3月5日，齊先生向晚報(bào)記者反映，2013年他花費(fèi)100余萬(wàn)元在大都摩天購(gòu)物中心（開(kāi)發(fā)商為昆明鼎杰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，下稱“鼎杰公司”）購(gòu)買(mǎi)了商鋪，委托云南大都企業(yè)管理有限公司（下稱“大都公司”）管理，并簽訂《商鋪委托經(jīng)營(yíng)管理合同書(shū)》。

    “購(gòu)買(mǎi)商鋪時(shí)他們說(shuō)可以托管返租，我一想，有人幫忙管理更方便，就簽訂了托管協(xié)議?！饼R先生告訴記者，2016年大都摩天購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)，他也順利拿到3次返租款。以為不會(huì)有什么問(wèn)題，誰(shuí)知如今8年過(guò)去，房產(chǎn)證、大部分返租款都沒(méi)了影。

    在齊先生提供的托管協(xié)議里記者看到，固定回報(bào)（返租租金）會(huì)隔年增加，第一年收益金額為52760元、第二至四年分別為66804元……每6個(gè)月為一個(gè)支付周期。

    “當(dāng)初貸款買(mǎi)了商鋪，本以為返租能夠抵貸款，現(xiàn)在貸款沒(méi)還完，大部分返租款也沒(méi)拿到?！饼R先生說(shuō)。

    更糟糕的是，時(shí)隔8年卻沒(méi)拿到房產(chǎn)證。齊先生說(shuō)：“當(dāng)初我們把所有辦證需要的資料和稅費(fèi)都交給開(kāi)發(fā)商了，但錢(qián)款被開(kāi)發(fā)商挪用，證辦不下來(lái)。因?yàn)檫@事我們和開(kāi)發(fā)商協(xié)商過(guò)多次，他們竟叫我們重新交錢(qián)。”

    不按合同給付租金

    又不歸還商鋪

    無(wú)獨(dú)有偶，熊女士看到大都摩天購(gòu)物中心的廣告稱投資商鋪后，保證12年回本，5年內(nèi)不滿意的話，還可以無(wú)條件全額退款。想著人到中年，把積蓄投進(jìn)去后“穩(wěn)賺不賠”，于是熊女士買(mǎi)了一個(gè)50多平方米的商鋪。

    起初，熊女士和其他業(yè)主一樣，拿到了租金。從2017年下半年開(kāi)始，她就再也沒(méi)拿到過(guò)返租款，共計(jì)100多萬(wàn)元。目前商鋪依然被商戶使用著，自己卻月月要償還貸款，熊女士不知如何是好。

    更讓熊女士氣憤的是，開(kāi)發(fā)商收取了辦理房產(chǎn)證的相關(guān)費(fèi)用后，房產(chǎn)證至今都沒(méi)有辦理下來(lái)。

    中招的還有何先生。何先生稱，他于2014年10月購(gòu)買(mǎi)了大都摩天購(gòu)物中心的商鋪，2015年底交房時(shí)開(kāi)發(fā)商單方提出不托管就不給接房，他被迫于2017年6月簽訂了托管合同。但公司既不按合同給付租金，又不歸還商鋪。

    有業(yè)主反映，鼎杰公司涉嫌夸大虛假宣傳，誤導(dǎo)很多消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)商鋪。該公司還對(duì)商鋪存在手續(xù)瑕疵、一房多賣(mài)、重復(fù)抵押的情況。

    齊先生說(shuō)：“據(jù)我所知，全部商鋪業(yè)主加起來(lái)，只有10%的租金返到了業(yè)主手里?！睋?jù)悉，已有業(yè)主因?yàn)橘Y金問(wèn)題，貸款斷供數(shù)年。有業(yè)主多次討要，公司方面找各種理由搪塞，至今未果。

    管理方回應(yīng)

    每月所收取租金

    不夠支付業(yè)主的返租款

    3月6日，晚報(bào)記者與大都公司取得聯(lián)系，一位姓施的工作人員說(shuō)，這個(gè)事情他們公司是知道的，最近也接到一些媒體的反饋，但自己做不了主。要采訪的話，只有報(bào)告上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)，然后再給記者答復(fù)。截至記者發(fā)稿時(shí)，大都公司相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)也沒(méi)有直面記者的問(wèn)題。

    大都公司一位不愿透露姓名的工作人員說(shuō)：“這個(gè)問(wèn)題很復(fù)雜，主要是缺乏資金，現(xiàn)在每個(gè)月所收取的租金，根本不夠支付業(yè)主的返租款，所以就拖欠了。”至于什么時(shí)候能夠支付，該工作人員稱“還不知道”。

    官方回復(fù)

    購(gòu)物中心招商不理想

    資金不足以支付租金

    記者發(fā)現(xiàn)，不少業(yè)主去年通過(guò)人民網(wǎng)地方領(lǐng)導(dǎo)留言板反饋大都商業(yè)項(xiàng)目存在的問(wèn)題，如去年3月，業(yè)主留言稱：“自2014年購(gòu)買(mǎi)大都返租商鋪后，開(kāi)發(fā)商違約不返還租金，挪用購(gòu)房稅款不給辦理房產(chǎn)證……”

    官渡區(qū)小板橋街道辦事處對(duì)此回復(fù)：

    “鼎杰興都匯商務(wù)中心（大都摩天購(gòu)物中心）”項(xiàng)目由昆明鼎杰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司投資、開(kāi)發(fā)，竣工驗(yàn)收完畢后委托云南大都企業(yè)管理有限公司統(tǒng)一招商經(jīng)營(yíng)管理，部分商鋪對(duì)外銷售后由業(yè)主與云南大都企業(yè)管理有限公司簽訂《商鋪委托管理合同》 ，約定由云南大都企業(yè)管理有限公司支付業(yè)主返租款。

    大都摩天購(gòu)物中心于2016年9月開(kāi)業(yè)，因購(gòu)物中心投資方、管理方均屬第一次操作項(xiàng)目，在面臨商業(yè)建設(shè)復(fù)雜、投資超額過(guò)大、電商沖擊、專業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)不足等方面的影響下，招商成果不理想，現(xiàn)還有部分商鋪未完成招租。公司一直不間斷地克服各種困難努力支付所有業(yè)主返租款，但由于每個(gè)月能夠籌集的資金有限，不能全部足額按時(shí)支付給所有業(yè)主。

    2019年5月以來(lái)，小板橋街道辦事處受官渡區(qū)區(qū)政府委托，協(xié)調(diào)企業(yè)、部分業(yè)主進(jìn)行了雙方現(xiàn)場(chǎng)會(huì)談，交流業(yè)主的訴求、企業(yè)的困難和措施，力促雙方能夠協(xié)商解決問(wèn)題。關(guān)于業(yè)主集中反映的商鋪返租和辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證的訴求，昆明鼎杰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司做出表態(tài)，昆明鼎杰公司不會(huì)因?yàn)轫?xiàng)目現(xiàn)在所面臨的各種困難而逃避、回避。

    關(guān)于房產(chǎn)證一事，大都項(xiàng)目的所有土地、規(guī)劃、建設(shè)、銷售、竣工驗(yàn)收手續(xù)完備合法， 按照國(guó)家、地方關(guān)于辦理完善相關(guān)房屋所有權(quán)的政策規(guī)定，在項(xiàng)目合法竣工后，昆明鼎杰公司立即開(kāi)展辦理了部分《房屋所有權(quán)證》……2019年項(xiàng)目不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)已全部通過(guò)審核，并且已有200余戶產(chǎn)權(quán)證辦理完成。

    目前不能為全體業(yè)主短期內(nèi)辦理產(chǎn)權(quán)證的原因主要是資金短缺導(dǎo)致無(wú)力繳納2017年9月前代收的契稅、維修基金等稅費(fèi)，在這個(gè)過(guò)程中轄區(qū)當(dāng)?shù)卣疄榧涌燹k證進(jìn)度多次組織業(yè)務(wù)單位協(xié)調(diào)，有效解決了辦證過(guò)程中的政策疑難問(wèn)題。

    昆明鼎杰公司會(huì)與業(yè)主商議并取得業(yè)主同意，由業(yè)主直接向稅局繳納稅費(fèi)后辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，業(yè)主所繳納的稅費(fèi)由昆明鼎杰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)具借款收據(jù)、簽訂借款合同。

    律師說(shuō)法

    房企不得以售后包租方式

    銷售未竣工商品房

    云南冰鑒律師事務(wù)所主任陳維鏢認(rèn)為，2001年實(shí)施的《商品房銷售管理辦法》第十一條規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房?！本蜆I(yè)主與公司的糾紛而言，屬于合同糾紛的范疇，業(yè)主可以向法院起訴公司，維護(hù)自己的合法權(quán)益。

    “一鋪養(yǎng)三代的說(shuō)法已成為過(guò)去式！”陳維鏢律師說(shuō)，從歷史經(jīng)驗(yàn)看，返租商業(yè)“爆雷”后，扭轉(zhuǎn)局勢(shì)按協(xié)議兌現(xiàn)租金履行完返租合同，昆明幾乎沒(méi)有這樣的先例。

    業(yè)主聲音

    “官司打贏了，

    可就是沒(méi)有結(jié)果”

    記者了解到，去年8月25日，官渡區(qū)法院在淘寶司法拍賣(mài)網(wǎng)發(fā)布官渡區(qū)鼎杰興都匯商務(wù)中心A幢601號(hào)等5項(xiàng)房產(chǎn)與A幢601號(hào)電影院附屬設(shè)施設(shè)備司法拍賣(mài)公告，鼎杰興都匯商務(wù)中心相關(guān)資產(chǎn)掛牌2.33億元，進(jìn)行公開(kāi)拍賣(mài)。

    幾年來(lái)，有多批業(yè)主起訴鼎杰公司和大都公司，均是為了商鋪房產(chǎn)證與返租一事?！肮偎敬蜈A了，也立刻申請(qǐng)執(zhí)行，可就是沒(méi)有結(jié)果?！庇袠I(yè)主說(shuō)。

    記者從中國(guó)裁判文書(shū)網(wǎng)查詢到，今年1月29日，官渡區(qū)法院發(fā)布了相關(guān)判決書(shū)，判決內(nèi)容為：云南大都企業(yè)管理有限公司支付相關(guān)業(yè)主2017年6月1日至2019年11月30日之間的租金及違約金，昆明鼎杰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司對(duì)云南大都企業(yè)管理有限公司債務(wù)承擔(dān)連帶保證責(zé)任。

    ■名詞解釋

    “售后返租”有時(shí)被稱作“售后包租”，有時(shí)也被稱作“售后回租”?！笆酆蟀狻笔巧虡I(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商常用的一種房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)模式，即開(kāi)發(fā)商返租購(gòu)房者或投資者購(gòu)買(mǎi)的商業(yè)地產(chǎn)（返租年限多為3至10年），在此期間由開(kāi)發(fā)商整體進(jìn)行商業(yè)運(yùn)營(yíng)，固定每月向投資者返還一定比例的租金。

    來(lái)源開(kāi)屏新聞 記者 夏體雷 孫江葒 攝影報(bào)道

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蛋殼唇亡,自如齒寒