花了幾十萬元想買房，卻變成了“租客”？最近，快報(bào)接到大量針對(duì)余杭區(qū)西溪陽光未來悅（又名宏旺西溪陽光中心）的投訴。

記者現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)，涉事樓盤在產(chǎn)權(quán)、抵押等問題上矛盾突出?！皹I(yè)主”拿出種種證據(jù)，力證自己購(gòu)房者身份，而開發(fā)商卻有不同說法……

“買房”簽的卻是“租賃合同”

還有人一次性付了近50萬“租金”

西溪陽光未來悅位于未來科技城，是一個(gè)50年產(chǎn)權(quán)的公寓項(xiàng)目。項(xiàng)目開工時(shí)間為2011年，交付時(shí)間為2018年。開發(fā)商是杭州宏旺房地產(chǎn)有限公司。

投訴人張女士告訴記者，她2018年5月“購(gòu)買”了西溪陽光未來悅的一套公寓，30多平方米，均價(jià)約2萬元/平方米。

但當(dāng)記者提出看購(gòu)房合同時(shí)，她出示的卻是一份《房屋租賃合同》。

這份租賃合同里寫著，甲方杭州宏旺房地產(chǎn)有限公司是出租方，乙方張女士是承租方。

合同里也約定了租賃期限，第一階段租期20年，期滿之后，贈(zèng)送第二階段租賃期（至2060年7月4日，即土地使用權(quán)期限）。同時(shí)，還約定了房屋的交付日期、租金單價(jià)、總租金、按揭貸款或一次性付款等條款。

和張女士情況相似，認(rèn)為自己是“買房”，卻拿不出購(gòu)房憑證的，大約有200多戶人家。其中還有人選擇一次性付款，已經(jīng)支付了近50萬元“租金”。

現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)簽“租賃合同”的這些房子

全都不能辦獨(dú)立產(chǎn)權(quán)證

為了解情況，記者來到西溪陽光未來悅項(xiàng)目的營(yíng)銷展示中心。

目前，項(xiàng)目已經(jīng)是現(xiàn)房了，但仍然在銷售中。現(xiàn)場(chǎng)的銷售人員告訴我們，目前在售LOFT復(fù)式、平層這兩種戶型。其中LOFT復(fù)式有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)證，均價(jià)35000-36000元/平方米；平層戶型為22-46平方米，沒有產(chǎn)權(quán)證，單價(jià)17000-19000元/平方米。

銷售員說：“平層公寓是一層一本產(chǎn)權(quán)證，每套沒有獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)證，所以價(jià)格便宜很多。買LOFT復(fù)式，就是走正常的房屋買賣合同；如果買平層，就只能簽《租用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》?！?/p>

“一層一本產(chǎn)權(quán)證”的平層戶型，一整層大約400多平方米，開發(fā)商將其分割成14套22-46平方米的小房間。多位投訴者稱，他們買的就是這種平層公寓。

當(dāng)問到為什么一層要分成14個(gè)小套時(shí)，銷售員說：“一層面積太大，不好賣。分割成小戶型，總價(jià)只要50萬到80萬，那買的人就多了?！?/p>

記者實(shí)地看到，這種平層小套公寓，最小的房間大約22平方米，樣板房的床還做成了“翻板床”，空間很緊湊。

“分割租賃”暫無相關(guān)規(guī)定

多位“業(yè)主”出示“購(gòu)房證據(jù)”

沒有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)證，卻以“簽租賃合同”的方式分割銷售，這種行為是否違規(guī)？

記者咨詢了余杭區(qū)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)服務(wù)中心。工作人員告訴記者，這個(gè)項(xiàng)目從建造、測(cè)繪、發(fā)證時(shí)，一層樓就是一間房。產(chǎn)權(quán)證已經(jīng)分割到最小單位。

如果開發(fā)商再次分割進(jìn)行銷售，屬于違規(guī)行為，也無法辦理單獨(dú)的產(chǎn)權(quán)證。但如果是分割租賃，暫時(shí)還沒有這方面的規(guī)定。

既然無法辦理單獨(dú)的產(chǎn)權(quán)證，“買賣”行為顯然就不成立了。那么200余戶“業(yè)主”又為什么愿意簽下“租賃合同”呢？

張女士的說法是，房子的地段不錯(cuò)，在當(dāng)時(shí)看來，價(jià)格也比較實(shí)惠。所以，即便知道沒有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，她也選擇了接受。

另一位“業(yè)主”蔣先生告訴記者，“當(dāng)時(shí)銷售員借房子沒造好、沒拿到產(chǎn)權(quán)證，不能簽購(gòu)房合同為由，說和我們簽租賃合同。他們的宣傳單，沙盤模型，都是和賣房一樣的?！彼詾?，只要等產(chǎn)權(quán)證辦下來，各項(xiàng)條件具備后，就可以重新簽購(gòu)房合同了。

他們向記者提供了一些材料，用以證明和開發(fā)商是購(gòu)房買賣關(guān)系，而非租賃關(guān)系。

比如在和置業(yè)顧問的微信聊天中，置業(yè)顧問稱呼他為“業(yè)主”。

在一張《未來悅正式簽約流轉(zhuǎn)單》上，寫了“合同房款”“首付房款”“置業(yè)顧問”這樣的字樣。一張《西溪陽光未來悅交房結(jié)算房款單》上，有“買受人”“交房時(shí)間”“×棟×室業(yè)主×××”這樣的字樣。

“業(yè)主”發(fā)現(xiàn)該樓盤2014年已被抵押

感覺房子可能隨時(shí)會(huì)被收走

除了投訴開發(fā)商“以租代售”，多位買房人提到了房子被抵押的情況。

“現(xiàn)在整層的產(chǎn)權(quán)證辦下來了，寫的是開發(fā)商的名字。”“業(yè)主”蔣先生說，令他們氣憤的是，“開發(fā)商居然把房子抵押了”。

一位“業(yè)主”給我們提供了他的不動(dòng)產(chǎn)登記信息查詢表，他簽約的這套西溪陽光中心4幢801室，限制信息一欄為“有抵押”的狀態(tài)。

記者了解到，這個(gè)樓盤在2014年，通過在建工程抵押的方式，抵押給了西藏信托有限公司。這意味著，如果開發(fā)商陷入債務(wù)糾紛，法院或有權(quán)處置這些被抵押的房產(chǎn)。

這讓幾百戶“業(yè)主”坐立難安。

“雖然我們現(xiàn)在已經(jīng)住進(jìn)去了，但感覺房子可能隨時(shí)會(huì)被收走”。

然而，產(chǎn)權(quán)證在開發(fā)商名下，這些自認(rèn)為“業(yè)主”的居民在法律層面上僅是“租客”，對(duì)于房子被抵押，他們無可奈何。

聯(lián)系到開發(fā)商臨時(shí)負(fù)責(zé)人

“買房不是買菜，合同是他們自己簽的”

“沒有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)證”“只能簽20年租約”“房產(chǎn)被抵押”，這些小套公寓，從多個(gè)方面，均有悖普通商品房買賣的常理。

張女士說，簽約前，她不知道這批房子已經(jīng)被抵押了。由于銷售人員的誤導(dǎo)，簽租賃合同的時(shí)候，她也沒覺得自己是在租房，覺得這只不過是“權(quán)宜之計(jì)”。

蔣先生表示，現(xiàn)在他們的訴求是：開發(fā)商承認(rèn)自己的“業(yè)主”身份，將房子解除抵押，并把產(chǎn)權(quán)證轉(zhuǎn)移到他們名下。“把賣出去的房子拿去抵押，還說我們只是租客不是業(yè)主，這個(gè)房子每平方米接近2萬元，誰會(huì)拿那么多錢租房？”蔣先生說。

記者聯(lián)系到了一位成總，他自稱是開發(fā)商宏旺的臨時(shí)負(fù)責(zé)人。他表示：“當(dāng)時(shí)簽的就是租賃合同，雙方就是租賃關(guān)系。他們只有房子的‘使用權(quán)’，沒有‘所有權(quán)’。產(chǎn)權(quán)證在我們名下。”

“買房子也不是買白菜，合同是他們自己簽的?！彼麖?qiáng)調(diào)。

這位成總還說，如果想要“所有權(quán)”，要辦理產(chǎn)權(quán)證，那就按合同來。雙方簽訂的合同規(guī)定，首先要“政府允許房屋進(jìn)行分割”，其次，辦產(chǎn)權(quán)證要再繳之前約定每套款項(xiàng)總額30%的費(fèi)用。

業(yè)主和開發(fā)商簽訂的《房屋租賃合同》有三個(gè)版本，記者從中找到了相應(yīng)條款——

“在租期內(nèi)，如政府允許本房屋進(jìn)行分割，乙方申請(qǐng)分割辦證的，乙方須向甲方支付本物業(yè)租金金額30%的“管理費(fèi)”（第二版合同又稱“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓費(fèi)”），分割辦證所需契稅等相關(guān)費(fèi)用由乙方獨(dú)自承擔(dān)，且乙方支付的租金不再退還。”

記者在銷售現(xiàn)場(chǎng)看到，開發(fā)商銷售時(shí)使用的最新版合同，也寫的是 “產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓費(fèi)”。但包括蔣先生和張女士在內(nèi)，多位“業(yè)主”對(duì)這筆錢并不認(rèn)可。他們認(rèn)為，這個(gè)條款的意思是“如果以后政府允許房子分割到戶，那業(yè)主繳納額外30%的費(fèi)用，辦理獨(dú)立產(chǎn)權(quán)證?！钡壳翱磥恚吒静辉试S分割到戶，開發(fā)商的承諾只是一句空話，所以他們要求開發(fā)商把每一層的產(chǎn)權(quán)證更名到這一層所有“業(yè)主”的名下，多人共有一本產(chǎn)權(quán)證。

律師建議可以收集證據(jù)

通過法律途徑維權(quán)

記者咨詢了律師。浙江澤大律師事務(wù)所合伙人林維鋼律師認(rèn)為，雙方簽訂的是租賃合同。租賃關(guān)系是純粹的債權(quán)關(guān)系，房屋的所有權(quán)沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移，產(chǎn)權(quán)人還是開發(fā)商。

我國(guó)法律規(guī)定最長(zhǎng)的租賃期限不能超過20年。所以租賃合同里面只寫20年，這其實(shí)是一個(gè)取巧的方式，是開發(fā)商為了規(guī)避法律上的風(fēng)險(xiǎn)。

從法律上來說，他們無權(quán)要求開發(fā)商解除抵押。租賃權(quán)對(duì)應(yīng)的是房屋的使用權(quán)。抵押狀態(tài)只是在房屋的所有權(quán)上做的權(quán)利負(fù)擔(dān)，不影響使用權(quán)。

但林律師提醒，一方面合同真實(shí)有效，雙方都需要遵照?qǐng)?zhí)行；另一方面，如果在達(dá)成交易的過程中，開發(fā)商用的種種表達(dá)，可能導(dǎo)致合同相對(duì)方產(chǎn)生理解偏差，或者開發(fā)商存在欺騙行為的，可以收集證據(jù)，通過走“確認(rèn)合同無效或可撤銷”這樣的法律途徑來進(jìn)行維權(quán)。

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