房地產(chǎn)金融監(jiān)管不斷加碼圍剿違規(guī)流向樓市經(jīng)營(yíng)貸

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2021-03-15 17:39

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在“房住不炒”基調(diào)下，監(jiān)管部門抑制房地產(chǎn)過(guò)熱的努力不僅體現(xiàn)在頻出的限購(gòu)政策上，如今的重心也日漸轉(zhuǎn)向加強(qiáng)流向房地產(chǎn)的資金監(jiān)管。

　　銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹(shù)清近日的發(fā)言再次對(duì)此予以強(qiáng)調(diào)。在國(guó)務(wù)院新聞辦日前召開(kāi)的新聞發(fā)布會(huì)上，郭樹(shù)清表示，房地產(chǎn)目前金融化傾向較強(qiáng)，如果未來(lái)房地產(chǎn)熱度消散，持有眾多房產(chǎn)的炒房者個(gè)人財(cái)產(chǎn)會(huì)有極大損失，貸款無(wú)法償還，推高銀行的不良貸款率，經(jīng)濟(jì)生活將發(fā)生極大混亂。因此，必須積極又穩(wěn)妥地促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　事實(shí)上，自去年下半年以來(lái)，監(jiān)管層已經(jīng)在金融端對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域泡沫化打出一套相互配合的“組合拳”，2020年房地產(chǎn)貸款增速8年來(lái)首次低于各項(xiàng)貸款增速。

　　2020年底，央行等有關(guān)部門對(duì)銀行進(jìn)行房地產(chǎn)貸款集中度管理，從資金占比上嚴(yán)控流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的資金。而在近期，各地銀保監(jiān)局更是加強(qiáng)“經(jīng)營(yíng)貸”流向監(jiān)管，嚴(yán)打其流向房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　集中度管理“張弛有度”

　　2020年的最后一天，房地產(chǎn)行業(yè)在“三條紅線”之后再次迎來(lái)金融端的強(qiáng)力監(jiān)管。央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》(以下簡(jiǎn)稱《通知》)，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)貸款集中管理制度的機(jī)構(gòu)覆蓋范圍、管理要求及調(diào)整機(jī)制作出明確規(guī)定。

　　某房地產(chǎn)企業(yè)資深管理人士稱，新規(guī)對(duì)市場(chǎng)影響度有限，尤其是剛需群體，但對(duì)于近期的一線城市炒房熱度有一定打擊。而對(duì)房企來(lái)說(shuō)，則更利好頭部品牌房企，銀行戰(zhàn)略會(huì)把稀缺額度留給這些房企，中小房企貸款難度增大，現(xiàn)金流壓力也會(huì)提高。

　　《通知》提及，此次房地產(chǎn)貸款集中度管理要求，根據(jù)銀行類型一共分為五檔。中資大型銀行，房地產(chǎn)貸款占比上限為40%，個(gè)人住房貸款占比上限為32.5%；中資中型銀行，房地產(chǎn)貸款占比上限為27.5%，個(gè)人住房貸款占比上限為20%；中資小型銀行和非縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu)，房地產(chǎn)貸款占比上限為22.5%，個(gè)人住房貸款占比上限為17.5%；縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu)，房地產(chǎn)貸款占比上限為17.5%，個(gè)人住房貸款占比上限為12.5%；村鎮(zhèn)銀行，房地產(chǎn)貸款占比上限為12.5%，個(gè)人住房貸款占比上限為7.5%。這也意味著，銀行規(guī)模越大，房地產(chǎn)貸款占比及個(gè)人住房貸款占比上限越高。

　　據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，個(gè)人住房貸款主要是大行在做，因?yàn)槠湮鼉?chǔ)量較大，資金成本相對(duì)低，做房貸“劃算”。而地方小銀行則相反，若非與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商建立一定程度的合作，基本不會(huì)大力發(fā)展個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)。這也可以解釋為何《通知》中針對(duì)銀行規(guī)模的不同制定出不同房地產(chǎn)業(yè)務(wù)占比上限。

　　Wind數(shù)據(jù)顯示，2013——2019年，A股上市的35家銀行個(gè)人住房貸款余額總額占總貸款余額的比例由17%逐年上漲，至2019年末已達(dá)到27%。

　　增速方面，2013——2019年，35家銀行個(gè)人住房貸款余額總額快速上漲，由17%增至35%，隨后逐年回落至15%。央行每年發(fā)布的金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告也對(duì)此趨勢(shì)有所印證，2017年，個(gè)人住房貸款余額21.9萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)22.2%，增速比上年末低14.5個(gè)百分點(diǎn)。2018、2019年增速均相比上年同期有所放緩。2020年末，全國(guó)個(gè)人住房貸款余額同比增長(zhǎng)14.5%，增速進(jìn)一步放緩。

　　郭樹(shù)清近日在國(guó)務(wù)院新聞辦召開(kāi)的新聞發(fā)布會(huì)中就明確提及：“房地產(chǎn)的核心問(wèn)題就是泡沫比較大，很多人買房子不是為了居住，而是為了投資或者投機(jī)，這是很危險(xiǎn)的?！彼瑫r(shí)表示，目前房地產(chǎn)金融化、泡沫化勢(shì)頭得到遏制，2020年房地產(chǎn)貸款增速8年來(lái)首次低于各項(xiàng)貸款增速。這個(gè)成績(jī)來(lái)之不易，相信房地產(chǎn)問(wèn)題可以逐步緩解。

　　2020年金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告數(shù)據(jù)顯示，2020年末，人民幣房地產(chǎn)貸款余額49.58萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)11.7%，比上年末增速低3.1個(gè)百分點(diǎn)，連續(xù)29個(gè)月回落；同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額11.91萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)6.1%，增速比上年末低4個(gè)百分點(diǎn)。

　　此次央行及銀保監(jiān)會(huì)對(duì)于房地產(chǎn)貸款的集中度管理同時(shí)堅(jiān)定“一城一策”的管理方式，極力避免制度僵化可能造成的金融風(fēng)險(xiǎn)?！锻ㄖ凤@示，地方監(jiān)管可以結(jié)合所在地具體情況和以第三檔、第四檔、第五檔房地產(chǎn)貸款集中度管理要求為基準(zhǔn)，進(jìn)行2.5個(gè)百分點(diǎn)的增減。

　　《通知》下發(fā)后，上海、四川、山東、遼寧等地皆針對(duì)本地區(qū)房地產(chǎn)貸款集中度下發(fā)相應(yīng)通知，其中對(duì)區(qū)域內(nèi)部房地產(chǎn)貸款考核部分指標(biāo)上限進(jìn)行調(diào)整。

　　例如，遼寧方面將第三檔的個(gè)人住房貸款占比上限調(diào)整為18.5%，較央行數(shù)據(jù)上調(diào)1個(gè)百分點(diǎn)；第四檔個(gè)人住房貸款占比上限調(diào)整為14.5%，較央行數(shù)據(jù)上調(diào)兩個(gè)百分點(diǎn)；第五檔個(gè)人住房貸款占比上限調(diào)整為8.5%，較央行數(shù)據(jù)上調(diào)1個(gè)百分點(diǎn)。四川方面也類似，將第四檔個(gè)人住房貸款集中度占比上限上調(diào)1.5個(gè)百分點(diǎn)至14%。

　　山東銀保監(jiān)局則將轄內(nèi)城商行、民營(yíng)銀行房地產(chǎn)貸款集中度標(biāo)準(zhǔn)上限調(diào)高2.5個(gè)百分點(diǎn)至25%。對(duì)此，山東銀保監(jiān)局對(duì)外表示，該安排是考慮后續(xù)規(guī)范非標(biāo)投資業(yè)務(wù)和表外理財(cái)業(yè)務(wù)，為資金實(shí)際投向房地產(chǎn)領(lǐng)域，但短期內(nèi)無(wú)法收回，確需回表處理的留出必要空間。福建方面出臺(tái)的細(xì)則則表示，對(duì)于調(diào)整確有困難的超標(biāo)機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)調(diào)整過(guò)渡期，經(jīng)申請(qǐng)?jiān)试S過(guò)渡期最長(zhǎng)為6年，確保超標(biāo)機(jī)構(gòu)平穩(wěn)過(guò)渡。

　　值得注意的是，銀行對(duì)個(gè)人住房貸款的緊縮調(diào)整，或?qū)?huì)對(duì)某些城市個(gè)人住房貸款比例產(chǎn)生影響。3月8日，鄭州市公積金管理中心下發(fā)《關(guān)于征求住房公積金個(gè)人住房貸款政策調(diào)整意見(jiàn)和建議的通知》，按照繳存和購(gòu)房情況設(shè)定最高貸款比例(貸款金額占房產(chǎn)總價(jià)比例)。首次使用公積金貸款購(gòu)買家庭首套住房的，最高貸款比例設(shè)定為70%不變，但異地貸款及其他情況最高貸款比例設(shè)定為40%，相較此前的60%有所下調(diào)。

　　鄭州市住房管理中心信貸管理處處長(zhǎng)陳建功對(duì)媒體解讀稱，首套住房貸款比例不變意在保障在鄭州長(zhǎng)期繳存公積金的剛需的貸款需求。但由于目前不少銀行已經(jīng)縮緊貸款，將會(huì)給公積金部門帶來(lái)不小的壓力，因此對(duì)于非剛需、二套房、異地貸款者，貸款比例未來(lái)可能會(huì)有所降低。

　　嚴(yán)打經(jīng)營(yíng)貸流向樓市

　　除對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和住房貸款的調(diào)整外，監(jiān)管層遏制房地產(chǎn)泡沫化的決心體現(xiàn)在金融端，還包括對(duì)“經(jīng)營(yíng)貸”的嚴(yán)格監(jiān)管。

　　有銀行業(yè)內(nèi)人士分析稱，經(jīng)營(yíng)貸流向樓市有兩大原因：首先，經(jīng)營(yíng)貸流向監(jiān)管困難，銀行方面僅能獲悉錢款流向，但買賣交易是否構(gòu)成難以確認(rèn)，這種情況下，如果資金空轉(zhuǎn)幾手流入樓市，監(jiān)管難度也會(huì)隨之加大，對(duì)于購(gòu)房者而言可操作空間很大。其次，經(jīng)營(yíng)貸能貸出的資金量比消費(fèi)貸大很多，對(duì)于炒房者來(lái)說(shuō)誘惑更大。

　　北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng)、首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)教授趙秀池則提及，由于政策面支持中小企業(yè)發(fā)展，目前經(jīng)營(yíng)貸利率普遍低于消費(fèi)貸，或也成為經(jīng)營(yíng)貸流入樓市的一大原因。

　　上述銀行業(yè)內(nèi)人士同時(shí)表示，出于對(duì)不良貸款率的考慮，銀行方面主觀上并不想擴(kuò)大中小企業(yè)貸款發(fā)放力度，但政策扶植下，銀行方面壓力較大。趙秀池則進(jìn)一步表示，資本逐利的特性使得中小微貸款未必有實(shí)際效果。

　　2021年3月10日，在全國(guó)政協(xié)十三屆四次會(huì)議最后一場(chǎng)“委員通道”上，全國(guó)政協(xié)委員、中國(guó)人民銀行副行長(zhǎng)陳雨露提及，2021年大型商業(yè)銀行普惠小微貸款將會(huì)增長(zhǎng)30%以上。如何使政策對(duì)中小企業(yè)的扶植落向?qū)嵦帲橇飨蚍康禺a(chǎn)領(lǐng)域，助長(zhǎng)其泡沫化程度？對(duì)“經(jīng)營(yíng)貸”流向的嚴(yán)格監(jiān)管顯得尤為重要。

　　1月底，北京、上海、廣州等重點(diǎn)城市率先開(kāi)始嚴(yán)打經(jīng)營(yíng)貸流入樓市。北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布消息稱，為堅(jiān)決遏制投機(jī)炒房，近期北京市區(qū)住建部門多次約談和持續(xù)檢查房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，要求不得參與“經(jīng)營(yíng)貸”“首付貸”“消費(fèi)貸”等任何違法違規(guī)的房地產(chǎn)金融活動(dòng)。同時(shí)，新華社消息稱，北京多家股份制銀行上調(diào)經(jīng)營(yíng)貸利率。

　　某國(guó)有四大行北京地區(qū)從業(yè)人士表示，目前該行并未上調(diào)經(jīng)營(yíng)貸利率，在資金去向監(jiān)管方面，大行始終相對(duì)嚴(yán)格。

　　2021年1月29日，上海銀保監(jiān)局印發(fā)《上海銀保監(jiān)局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)個(gè)人住房信貸管理工作的通知》，其中對(duì)信貸資金用途管理、房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)合作管理等方面提出要求。某股份制銀行上海地區(qū)相關(guān)人士表示，目前該行經(jīng)營(yíng)貸利率還未上調(diào)，但對(duì)貸款去向?qū)徍说拇_更加嚴(yán)格。

　　除此之外，廣州、大連、重慶、蘇州等地銀保監(jiān)局皆對(duì)當(dāng)?shù)劂y行經(jīng)營(yíng)貸款資金流向房地產(chǎn)領(lǐng)域作出處罰。近日流傳的一份來(lái)自上海的《個(gè)人貸款提前收回告知函》則顯示，由于借款人未按約履行借款合同“貸款用途”的相關(guān)規(guī)定，銀行宣布合同下貸款提前到期，要求借款人限時(shí)歸還全部貸款本息。

　　廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，目前全國(guó)樓市的運(yùn)行態(tài)勢(shì)和2015——2016年很類似：從深滬蔓延到廣州、北京以及其他熱點(diǎn)二線城市，整個(gè)都市圈的熱度都在明顯回升。不控制經(jīng)營(yíng)貸的流向?qū)⒖赡苤菩乱惠喤菽?。?duì)這一點(diǎn)監(jiān)管層認(rèn)識(shí)是很清楚的，所以嚴(yán)打經(jīng)營(yíng)貸和資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，將是今年房地產(chǎn)調(diào)控的主要工作，也關(guān)系到今年的樓市能不能穩(wěn)定下來(lái)。（中投網(wǎng)2021年3月13日）

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