近日，一場(chǎng)針對(duì)挪用經(jīng)營(yíng)貸炒房的圍剿正在席卷全國(guó)，讓炒房客們夜不能寐。

3月23日，北京銀保監(jiān)局通報(bào)，發(fā)現(xiàn)涉嫌違規(guī)流入北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款金額約3.4億元，加之此前廣州、深圳等地公布的數(shù)據(jù)，初步計(jì)算，目前查出的問題經(jīng)營(yíng)貸金額約6.69億元。

此前，廣州各大銀行已開始嚴(yán)查買房首付款來源，購房“首付”必須為家庭自有資金，給投機(jī)購房的人敲響警鐘。

“圍剿”經(jīng)營(yíng)貸炒房，查出不少問題

據(jù)北京日?qǐng)?bào)，3月23日北京銀保監(jiān)局發(fā)布消息稱，按照監(jiān)管要求，轄內(nèi)銀行對(duì)2020年下半年以來發(fā)放的個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款等業(yè)務(wù)合規(guī)性開展自查，自查發(fā)現(xiàn)涉嫌違規(guī)流入北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款金額約3.4億元，約占經(jīng)營(yíng)貸自查業(yè)務(wù)總量的0.35％，其中部分涉及銀行辦理業(yè)務(wù)不審慎，部分涉及借款人刻意規(guī)避審查。

在銀行自查基礎(chǔ)上，北京銀保監(jiān)局會(huì)同相關(guān)部門選取重點(diǎn)機(jī)構(gòu)進(jìn)一步開展了專項(xiàng)核查，已發(fā)現(xiàn)涉嫌違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)信貸資金約3000萬元。目前北京銀保監(jiān)局已經(jīng)啟動(dòng)對(duì)4家銀行的行政處罰立案程序和調(diào)查取證工作。后續(xù)，將根據(jù)調(diào)查取證結(jié)果，對(duì)貸款“三查”不到位的銀行或未履職盡責(zé)的工作人員依法依規(guī)進(jìn)行嚴(yán)肅處罰。

同時(shí)，北京銀保監(jiān)局還將會(huì)同市相關(guān)部門研究建立針對(duì)不法中介和違規(guī)借款人的聯(lián)合懲戒機(jī)制，切實(shí)提高公眾法律合規(guī)意識(shí)，堅(jiān)決維護(hù)首都房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。

此前，上海、廣州、深圳等城市已公布涉嫌違規(guī)流入樓市經(jīng)營(yíng)貸的數(shù)據(jù)。

中國(guó)人民銀行廣州分行和廣東銀保監(jiān)局公布的數(shù)據(jù)顯示，經(jīng)排查，截至3月16日，發(fā)現(xiàn)廣東轄內(nèi)（不含深圳）銀行機(jī)構(gòu)涉嫌違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的問題貸款金額2.77億元、920戶。

另據(jù)南方日?qǐng)?bào)從廣州多家按揭貸款中介獲悉，目前廣州的按揭貸款中介已接到多家銀行通知，自3月17日開始進(jìn)一步嚴(yán)查首付款來源，購房“首付”必須為家庭自有資金，若經(jīng)核實(shí)首付來源為借貸、墊資過橋、他人借名貸款的嚴(yán)禁準(zhǔn)入。除了銀行渠道，小貸也正在加強(qiáng)審核。

深圳銀保監(jiān)局、中國(guó)人民銀行深圳市中心支行3月18日通報(bào)經(jīng)營(yíng)貸專項(xiàng)核查結(jié)果：已提前收回21筆、5180萬元涉嫌違規(guī)貸款，處罰違規(guī)機(jī)構(gòu)4家，處罰問責(zé)違規(guī)責(zé)任人14人次，處罰金額合計(jì)575萬元。

上海銀保監(jiān)局表示，上海地區(qū)135家商業(yè)銀行已經(jīng)完成個(gè)人住房信貸管理專項(xiàng)自查工作，存在貸款資金用途違規(guī)，部分個(gè)人消費(fèi)貸、經(jīng)營(yíng)貸資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。

另外，3月22日，浙江也有出手。人民銀行杭州中支、浙江銀保監(jiān)局、浙江省住建廳2月末已下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住房信貸審慎管理的通知》（簡(jiǎn)稱《通知》），要求浙江各金融機(jī)構(gòu)對(duì)2020年以來發(fā)放的房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個(gè)人住房貸款、消費(fèi)類和經(jīng)營(yíng)類貸款以及“凍資”等業(yè)務(wù)進(jìn)行全面自查，并于15日前向當(dāng)?shù)厝嗣胥y行、銀保監(jiān)部門報(bào)送自查和整改報(bào)告。

在上述已發(fā)現(xiàn)的違規(guī)行為中，有相當(dāng)部分的貸款出現(xiàn)了房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、小額貸款公司等“包裝”助推的身影，涉嫌違規(guī)的操作方式包括通過中介機(jī)構(gòu)過橋墊資套取經(jīng)營(yíng)貸置換個(gè)人住房按揭貸款、經(jīng)過轉(zhuǎn)手多次后挪用個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款用于購房首付款等。

誰在為經(jīng)營(yíng)貸入樓市打開方便之門？

據(jù)新華社3月23日?qǐng)?bào)道，在上海、廣州、深圳等地，“過橋融資、全款買房、套取經(jīng)營(yíng)貸、還掉過橋融資”，一些銀行、資金中介、房產(chǎn)中介提供的服務(wù)可謂“面面俱到”。作為扶持中小企業(yè)發(fā)展的金融產(chǎn)品，經(jīng)營(yíng)貸已存在多年，為何這兩年出現(xiàn)異化，甚至成為樓市過熱的推手？

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受記者采訪時(shí)稱，出現(xiàn)這些問題的原因有三：

一是經(jīng)營(yíng)貸貸款利率下行，已經(jīng)低于房貸利率，出現(xiàn)明顯倒掛；

二是貸款期限拉長(zhǎng)，出現(xiàn)循環(huán)放貸、先息后本、到期續(xù)貸等免資金過橋現(xiàn)象；

三是貸款額度提升，從此前的房產(chǎn)評(píng)估值的五成，提升到七至九成。

“去年以來，我已經(jīng)收到3家銀行發(fā)來的可辦理房產(chǎn)抵押貸的信息。年化利率約3.8％，不僅遠(yuǎn)低于二套房貸款利率，甚至低于首套房貸款利率，而且能拿到房屋總價(jià)七成的貸款額度。我原來只有四五成自有資金，不夠支付二套房首付款，但用經(jīng)營(yíng)貸只要付三成首付，相當(dāng)于降低了首付款。”一位上海的企業(yè)經(jīng)營(yíng)者說，“這種情況下，如果我要買二套房，肯定會(huì)用經(jīng)營(yíng)貸，不會(huì)用房貸。”

利率下行后，經(jīng)營(yíng)貸不僅降低了融資成本，還被違規(guī)者用來變相破解了限貸政策中的貸款比例限制，削弱了樓市調(diào)控的效力。

不少中介向炒房者鼓吹用經(jīng)營(yíng)貸買房的“理念”，并提供買賣企業(yè)的中介服務(wù)。在滬深等地，購房者只需花幾千元就能通過中介購買一家成立一年以上的公司，只要購房者名列公司前三大股東，且名下有房產(chǎn)，就能以房產(chǎn)為抵押物，向銀行申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)貸。

在深圳炒房的魏女士，2020年4月，在中介的慫恿下，找小額貸款公司墊資463萬元，買下了位于深圳熱點(diǎn)片區(qū)的一套總價(jià)728萬元的房子。她特地通過中介花7000多元買了一家公司，“目的就是為了搞經(jīng)營(yíng)貸，這里面還包含給這家公司做賬一年的費(fèi)用”。但當(dāng)月，經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)流入樓市被媒體曝光，隨后銀行收緊放貸政策，要求房產(chǎn)過戶滿6個(gè)月后才能申請(qǐng)辦理經(jīng)營(yíng)貸。小額貸款公司年化24％的高額利息榨干了魏女士，致其資金鏈斷裂。最終這套房子于2020年12月被法院拍賣。

經(jīng)營(yíng)貸流入樓市，加大了炒房資金“杠桿”。這種“火上澆油”的行為，助長(zhǎng)了一些地方樓市的投機(jī)氣氛。

2021年房地產(chǎn)投資俱樂部主推房開前融拿地配資業(yè)務(wù)！

投資標(biāo)準(zhǔn)：（不限任何主體，百強(qiáng)有更低成本的資金）

1.準(zhǔn)入資質(zhì)：有無開發(fā)經(jīng)驗(yàn)均可，如自有資金低于40％，需資方操盤，總包公開招標(biāo)，其他協(xié)商。

2.長(zhǎng)三角，大灣區(qū)可以到鎮(zhèn)，環(huán)北京可以放寬到周邊三四線城市，東北西北除省會(huì)外不去。

3.杠桿：原則上1：1，最高可以2：8（2：8可以按項(xiàng)目的資金峰值計(jì)算，但地價(jià)要有優(yōu)勢(shì)）

4.合作階段：可以在保證金階段及摘牌后補(bǔ)繳土地尾款（要能新成立項(xiàng)目公司）。

5.操作時(shí)間：資料齊，項(xiàng)目方高度配合，最快2-3周放款；

6.資金來源：集團(tuán)企業(yè)單一資金（不需要募集），基金形式投放，一般是明股實(shí)債。

7.前期不需要抵押物，股權(quán)必須過戶，土地證取得后，后置抵押。

8.期限：正常滿三個(gè)月后可提前還款；通常為一年到兩年-。

9.成本：根據(jù)項(xiàng)目區(qū)位，開發(fā)商實(shí)力，城市級(jí)別一事一議（利率年化15-18％左右），單獨(dú)收2個(gè)點(diǎn)中介費(fèi)。

10.原則上投資規(guī)模在1-5億，低于1億的項(xiàng)目不做。

11.要求必須能聯(lián)系到實(shí)控人，否則無法立項(xiàng)。

12.業(yè)態(tài)：只做住宅（商業(yè)占比不超過30％）。

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