全面降檔進(jìn)入綠區(qū),中國(guó)金茂向增長(zhǎng)和成本要利潤(rùn)

來源：智能家居時(shí)間：2021-03-25 15:20

3月23日，金茂交出了2020年的成績(jī)單。

財(cái)報(bào)顯示，2020年金茂實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入約600.54億元，同比增長(zhǎng)約39％；公司毛利約為121.14億元，同比下降5％；所有者應(yīng)占溢利為38.81億元，同比下降40％；若扣除投資物業(yè)公平值收益（已扣除遞延稅項(xiàng)），公司所有者應(yīng)占溢利為32.3億元，同比下降47％。

營(yíng)收大增，同時(shí)銷售金額也大幅度增長(zhǎng)。中國(guó)金茂實(shí)現(xiàn)合約銷售約2311億元，同比增長(zhǎng)44％，首次突破2000億大關(guān)，目標(biāo)完成率115.6％。另截至報(bào)告期末，金茂物業(yè)及土地已簽約銷售未交付結(jié)算的金額為3017億元。

作為擁有行業(yè)頂級(jí)產(chǎn)品力的央企，金茂過去幾年保持了極高的銷售增速，同時(shí)在市場(chǎng)上也獲得了較好的品牌認(rèn)知。但是，前幾年金茂拿的高價(jià)地遇上了房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，被限價(jià)影響的高價(jià)地項(xiàng)目蒙受了較大損失。

財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，金茂發(fā)展中物業(yè)減值凈額15.4億、持作出售物業(yè)減值凈額15.1億、應(yīng)收關(guān)聯(lián)方款項(xiàng)減值凈額13.1億。這三項(xiàng)疊加數(shù)額為43.6億。

一次性計(jì)提的凈額損失拉低了收益率，也讓金茂甩掉了之前的“地王包袱”。對(duì)金茂而言，如何發(fā)揮自己的產(chǎn)品力，在保證增速的同時(shí)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的快速增長(zhǎng)，是留給管理層需要回答的問題。

債務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，全速進(jìn)入綠檔

金茂的財(cái)務(wù)指標(biāo)得到了全面好轉(zhuǎn)，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為66％，同比下降8個(gè)百分點(diǎn)；凈負(fù)債率下降為53％，同比大幅下降32個(gè)百分點(diǎn)；非受限現(xiàn)金短債比為1.56。按照“三道紅線”新規(guī)，金茂已經(jīng)進(jìn)入“綠檔”。

財(cái)務(wù)指標(biāo)的大幅改善得益于同比增加61％的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額，2020年金茂經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額為313.39億元，比去年同期的193.96億元增加了119.42億元。同時(shí)，投資現(xiàn)金流凈額流出3.03億，比去年流出194.65億收窄191.62億。

全面轉(zhuǎn)綠之后，金茂在手現(xiàn)金及銀行結(jié)余（不含受限制現(xiàn)金結(jié)余）達(dá)到434.56億元，同比大幅增長(zhǎng)142.1％。充裕的現(xiàn)金保障了未來業(yè)績(jī)發(fā)展的財(cái)務(wù)彈性。

金茂保持了一貫的低財(cái)務(wù)成本，最近成功發(fā)行的8億元超短期融資券票面利率僅為3.2％，處于行業(yè)優(yōu)秀水平。

專注毛利率水平，

以高增速提升凈利潤(rùn)

在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，金茂管理層表示2019年之后的項(xiàng)目拿地毛利率已經(jīng)明顯回升。2020年項(xiàng)目拿地毛利率超過23％，高于行業(yè)平均水平。

面對(duì)全行業(yè)面臨的毛利率下降局面，金茂選擇增強(qiáng)自身運(yùn)營(yíng)能力。目前金茂在縮減成本上加大了功夫，住宅的施工成本下降了8個(gè)百分點(diǎn)。管理層希望在3年內(nèi)讓酒店和寫字樓的二成本年下降30％，商業(yè)成本下降15％。

對(duì)金茂來說，高銷售增速成為未來提升凈利潤(rùn)的一大法寶。數(shù)據(jù)顯示，2016至2020年，中國(guó)金茂銷售增速分別為61.1％、42.8％、85％、25.6％以及44％，在頭部房企中增速較快。

充足的土儲(chǔ)是金茂業(yè)績(jī)發(fā)展的充足儲(chǔ)備。財(cái)報(bào)顯示，金茂在2020年新進(jìn)入太原、煙臺(tái)、石家莊和泰州四個(gè)城市，累計(jì)進(jìn)入51城，持有約270個(gè)項(xiàng)目。新增土地儲(chǔ)備1417萬平方米，總土地儲(chǔ)備增長(zhǎng)至9511萬平方米，能夠繼續(xù)支持金茂未來五年的發(fā)展。

在土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)上，金茂新增二級(jí)項(xiàng)目土地儲(chǔ)備中，87％位于核心一、二線城市。同時(shí)2020年金茂獲取了7個(gè)城市運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目，累計(jì)達(dá)27個(gè)項(xiàng)目。均位于一、二線核心城市以及活力城市群周邊。

業(yè)績(jī)會(huì)上，金茂管理層表示未來公司和管理層還將持續(xù)回購(gòu)股份，提振投資者信心。

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