去年8月，住建部、央行等部門聯(lián)合推出針對重點房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理的新規(guī)定。監(jiān)管部門通過設(shè)置“三道紅線”，根據(jù)各家房企財務狀況，按照踩線條數(shù)不同，從多到少分成“紅－橙－黃－綠”四檔進行管理。

在監(jiān)管要求下，上市房企下半年開始積極降低杠桿水平，但各家企業(yè)負債水平不盡相同。從近期公布的2020年業(yè)績報告來看，龍頭上市房企在疫情影響疊加融資監(jiān)管高壓之下，表現(xiàn)出更強的韌性。通過較強的風險管控能力，普遍讓公司杠桿保持在行業(yè)低位。

監(jiān)管有效，龍頭房企普遍降檔

截至目前，A股、H股兩市發(fā)布2020年業(yè)績報告的上市房企已逾20家。從年報披露情況看，2020年下半年以來，“三道紅線”融資監(jiān)管政策高壓下，龍頭上市房企報告期內(nèi)在控杠桿、降負債方面普遍“降檔”成功。

3月25日，碧桂園發(fā)布年報顯示，2020年凈負債率下降至55.6%。這一數(shù)字明顯低于2020年百強房企凈負債率均值的94.6%。截至報告期末，碧桂園有息負債總額從3696億元下降至3265億元，同比下降11.7%，期末平均融資成本僅5.56%，同比下降78個基點。3月23日，招商蛇口發(fā)布2020年度報告顯示，截至期末公司資產(chǎn)負債率（剔除預收款）為58.84%，凈負債率為28.81%，現(xiàn)金短債比為1.23，三項指標均滿足監(jiān)管要求。

中國金茂2020年各項指標也全部達標，成功躋身綠檔房企之列。報告期內(nèi)，金茂剔除預收款后的資產(chǎn)負債率為66%，較上年同期下降8個百分點至達標；凈負債率下降為53%，較上年同期大幅下降32個百分點。由此，截至報告期末，金茂成功降檔，進入“零踩線”房企行列。

2020年融創(chuàng)中國“三道紅線”各項指標成功由紅變黃。期內(nèi)，融創(chuàng)中國剔除預收款后的資產(chǎn)負債率為78.3%，較上年同期下降約5.6個百分點；凈負債率為96.0%，較2019年末大幅下降約76.3個百分點；非受限現(xiàn)金短債比為1.08，較上年同期提升約0.51。由此，融創(chuàng)中國2020年全年較2019年末“三線全踩”的情況大為好轉(zhuǎn)，成功實現(xiàn)降檔。

綠城中國通過多賽道發(fā)力，“三道紅線”當中僅一項指標超出閾值，較2019年改善明顯；佳兆業(yè)在2020年也實現(xiàn)由橙轉(zhuǎn)黃，相比2019年末，凈負債率由144%降至98%；現(xiàn)金短債比由1.1提升至1.56；剔除預收賬款的資產(chǎn)負債率下降至70.3%。公司預計2021年將實現(xiàn)全部達標。

穩(wěn)杠桿提周轉(zhuǎn)，調(diào)控旨在提升房企經(jīng)營質(zhì)量

2020年，面對新冠肺炎疫情對經(jīng)濟的沖擊，中央堅持穩(wěn)健的貨幣政策靈活適度、精準導向。在相對寬松的貨幣環(huán)境下，中央進一步健全金融監(jiān)管體系，加大對于金融行業(yè)的管控，堅決守住不發(fā)生系統(tǒng)性風險的底線。隨著監(jiān)管部門對于私募基金的監(jiān)管不斷趨嚴，一方面，地產(chǎn)基金主動提高風險把控能力，完善風險控制體系；另一方面，地產(chǎn)基金調(diào)整投資策略，更加關(guān)注具有長期穩(wěn)定現(xiàn)金流的經(jīng)營型物業(yè)資產(chǎn)。

目前的房地產(chǎn)行業(yè)，競爭激烈，行業(yè)變革、洗牌將持續(xù)，房企也將面臨更大的不確定性和風險，包括企業(yè)外部的市場風險以及內(nèi)部的經(jīng)營風險。房企唯有強基固本、提升自身能力，才能在復雜的市場中做到心中有數(shù)，以成熟的機制、綜合的能力應對萬變的市場，從而獲得長遠的發(fā)展。

中國指數(shù)研究院認為，在行業(yè)環(huán)境趨穩(wěn)、監(jiān)管強化、企業(yè)發(fā)展降速的市場背景下，房地產(chǎn)行業(yè)進入全面競爭時代。行業(yè)逐漸從土地紅利、金融紅利向管理紅利轉(zhuǎn)變。在城市化和經(jīng)濟增長驅(qū)動下，市場仍有向上發(fā)展空間，改善型需求積極釋放成為房地產(chǎn)市場需求的關(guān)鍵支撐。

監(jiān)管政策本質(zhì)上是針對不同負債水平的房企的有息負債規(guī)模進行約束，政策環(huán)境將驅(qū)動龍頭房企穩(wěn)杠桿提周轉(zhuǎn)，提升經(jīng)營質(zhì)量。尤其是已經(jīng)處于綠、黃兩檔的房企，依靠穩(wěn)健的經(jīng)營風格，有望通過逆周期補充高質(zhì)量的土地儲備。

2020年8月房地產(chǎn)“三道紅線”新規(guī)的試點實施，部分踩線房企為盡快盤活資產(chǎn)回籠資金，股權(quán)出讓項目權(quán)益，為基金參與房企收并購和項目不良資產(chǎn)處置等方面帶來了投資機會。

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