我是房產(chǎn)界中的行家里手—曾叔，已幫助社會(huì)各界人層選出滿意的樓盤！跟緊曾叔購房不踩坑，投資有前景。

以下精選問答內(nèi)容來自“曾叔談房”公眾號(hào)·粉絲提問

提問：曾叔你好，如果是買新房了，有沒有什么重要的建議給我？感謝！

回答：買新房最要命的三個(gè)問題。

第一是不知道新盤的大概價(jià)格是多少。

不知道價(jià)格，就不知道自己子彈該準(zhǔn)備多少。

第二是不知道項(xiàng)目什么時(shí)候會(huì)開盤。

總是擔(dān)心突然開盤了，自己抽不出時(shí)間，措手不及。

第三是搞不明白這個(gè)新房到底適不適合自己。

既擔(dān)心手慢錯(cuò)過，又擔(dān)心拿錯(cuò)吃虧。

這三個(gè)問題搞明白其實(shí)并不難，我用一個(gè)當(dāng)下比較熱門的新項(xiàng)目“九廬”舉例，看完你們就全懂了。

這個(gè)項(xiàng)目是在陸家嘴，正宗的內(nèi)環(huán)。

第一個(gè)問題，大概價(jià)格是多少怎么算？

當(dāng)下內(nèi)環(huán)新房開出來的價(jià)格基本都要13萬接近14萬了，比如龍盛福新里號(hào)稱要13.8萬，同一個(gè)板塊的新房?jī)r(jià)格也都是這個(gè)水平，以此推算大概率九廬三期出來，均價(jià)也是要在14.5萬以上的。

第二個(gè)問題，開盤時(shí)間：

一般來說，大多數(shù)新盤的售樓處開放了以后，最多2-3個(gè)月，這個(gè)項(xiàng)目就要開盤了，按照這個(gè)節(jié)點(diǎn)算就不會(huì)錯(cuò)過。

最后一點(diǎn)，適不適合自己，還是以九廬舉例，這個(gè)項(xiàng)目幾乎沒有短板，又可能是在上海陸家嘴買新房的最后機(jī)會(huì)，交通、配套、增值、價(jià)值認(rèn)同都是一級(jí)棒的。

唯一的缺點(diǎn)，可能就是太貴了……

具體哪個(gè)盤最適合你，我建議還是要把專業(yè)的事情交給專業(yè)的人去做。畢竟房子是大宗資產(chǎn)，不能馬虎。

自己省下精力，專心攢首付，這樣要?jiǎng)澦愕亩唷?/p>

提問：你好，曾叔，松江泗涇附近的金地二手房怎么樣，剛需自住，在市區(qū)上班，預(yù)算300萬左右。

回答：泗涇這邊二手房很多的，泗涇地鐵口的動(dòng)遷房、金地二期、還有新凱家園這些都是不錯(cuò)的。

你這個(gè)預(yù)算300萬要買到帶地鐵的電梯房，在這邊是可以找找的。因?yàn)殂魶芄?yīng)量挺大的，所以具體選擇時(shí)候要根據(jù)戶型和預(yù)算來做取舍。

提問：曾叔你好，600萬剛需上海二手房板塊推薦！

回答：這個(gè)價(jià)格段要買新一點(diǎn)的房子，可能需要到外圈去買了，我們建議盡量在東西兩側(cè)外環(huán)考慮，比如大虹橋華漕、徐涇、九亭、江橋，還有張江南、唐鎮(zhèn)、三林這一帶，如果是在北區(qū)上班的話，可考慮大華和大場(chǎng)這里。這些區(qū)位都是房子相對(duì)新，但沒有學(xué)區(qū)配套。如果買學(xué)區(qū)房，只能考慮中內(nèi)環(huán)老破中了。

提問：曾叔，現(xiàn)在的上海樓市還能上車嗎？

回答：我判斷當(dāng)下的的上海樓市處在大牛市的中后期。目前來看，該置換的還是可以繼續(xù)置換，不過一定要掌握兩點(diǎn)階段性的操作方法。

①逢三退一原則。現(xiàn)在如果你手里有三套房，挑最差的那一套，堅(jiān)決賣掉。

保持手里有錢，子彈充足，去買更好的房子，不斷優(yōu)化自己手里的房子。

還有一定要記住，挑到滿意的房子，手里的房子再出手，避免踏空。

②五三原則靜下心來，算一下自己現(xiàn)在的貸款還有多少，再算一下如果現(xiàn)在把手里的房子全部賣掉，能不能還完全部貸款，并且還有50%的現(xiàn)金剩余？

如果可以，恭喜你，你的抗風(fēng)險(xiǎn)能力很強(qiáng)，如果不可以，說明你應(yīng)該調(diào)整一下在前進(jìn)了。

另外，假設(shè)一個(gè)情況，如果現(xiàn)在失去所有收入，用自己現(xiàn)在所有的存款、證券等資產(chǎn)還房貸，能不能撐過3年？如果不能，你就要保持警惕，一旦市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷，你可能會(huì)很難受。

提問：你好曾叔，有問題請(qǐng)教，自己計(jì)算 ，上海二套7成首付投資 、持有10年 、感覺房產(chǎn)每年漲幅不超過5%，還不如理財(cái)5% 。如房產(chǎn)年升值7%及以上，10年翻倍 、那很多優(yōu)質(zhì)板塊（如前灘 徐濱）單價(jià)將達(dá)到25-30。請(qǐng)問您認(rèn)為在目前這種fangzhubuchao的背景下會(huì)是怎么樣的發(fā)展？

回答：徐濱差不多就是你說的每年7%差不多了，所以我們投資從不買單價(jià)超過10萬的盤。大家所謂的優(yōu)質(zhì)板塊，配套好，但是價(jià)格也好，在我們看來有稀缺價(jià)值卻無投資價(jià)值。我們投資都喜歡在近郊找5萬左右二手次新房，這種房子翻倍機(jī)會(huì)比核心區(qū)的高價(jià)房大多了。其實(shí)這樣的打法之前說過無數(shù)次了，但懂行的粉絲不多。

提問：你好曾叔，700萬預(yù)算，剛生小孩，父母來帶孩子，想置換大一些的房子。莘莊的二手房，值得買嗎？

回答：既然生了小孩，就買個(gè)學(xué)區(qū)房吧，這個(gè)方案不帶學(xué)區(qū)，不是最佳方案，可以看看春申和古美板塊，你這個(gè)預(yù)算買個(gè)三房有點(diǎn)吃力，可能要加預(yù)算。雖然現(xiàn)在困難了，但帶了學(xué)區(qū)，未來沒有二次置換的煩惱了。

提問：您好，動(dòng)遷房和商品房有什么區(qū)別嗎？

回答：動(dòng)遷房第一次交易的時(shí)候，不用付上家的稅費(fèi)，之后交易稅費(fèi)上和商品房一樣了。

另外動(dòng)遷房品質(zhì)一般不如商品房。

提問：曾叔，請(qǐng)問金融家這個(gè)樓盤怎么樣呀？剛結(jié)婚，工作原因想在唐鎮(zhèn)置業(yè)，想買三房一步到位，但資金有限500多萬的預(yù)算，金融家和唐鎮(zhèn)的動(dòng)遷三房，你推薦哪個(gè)呢？動(dòng)遷房飛機(jī)戶型且配套完善，金融家地段不好，怕買了以后不好出手。另外，唐城外國(guó)語的學(xué)區(qū)需要重點(diǎn)考慮嗎？

回答：怎么說呢，金融家所在的王港相當(dāng)于唐鎮(zhèn)外側(cè)，一般只適合卡園工作通勤方便的同志購買。未來賣出時(shí)接盤俠的確有限。但唐鎮(zhèn)這個(gè)地段不缺好房子，你買個(gè)動(dòng)遷房未來出售的競(jìng)爭(zhēng)力的確也是有問題的。買唐鎮(zhèn)一定要考慮唐城福外，否則將來有娃會(huì)后悔。

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