觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 依然是線上會(huì)議的形式，林中、林峰和林偉三兄弟罕見(jiàn)地同框出現(xiàn)在旭輝的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上。

3月25日午間，旭輝控股發(fā)布2020年年度業(yè)績(jī)公告。下午，旭輝董事局主席林中、副主席林偉、CEO林峰攜執(zhí)行總裁陳東彪、CFO楊欣等管理層出席業(yè)績(jī)會(huì)并答媒體問(wèn)。

慣于打造區(qū)域集團(tuán)是旭輝的一大風(fēng)格，因此近兩年每到業(yè)績(jī)會(huì)，高管陣容中除了幾個(gè)“常駐嘉賓”外，一般還會(huì)搭配上一個(gè)區(qū)域總一同現(xiàn)身，如去年中期業(yè)績(jī)會(huì)出席的上海區(qū)域總裁方軼群。

據(jù)投資者轉(zhuǎn)述，今年的投資者業(yè)績(jī)會(huì)現(xiàn)場(chǎng)出席的是旭輝西南區(qū)域集團(tuán)總裁張波，而現(xiàn)身媒體業(yè)績(jī)會(huì)的，則是來(lái)自山東的山東旭輝銀盛泰合作平臺(tái)總裁李揚(yáng)。于2020年，山東旭輝銀盛泰銷售額超過(guò)223億元，較2017年雙方初次合作時(shí)的73億元增長(zhǎng)了205.48%。

在區(qū)域集團(tuán)的發(fā)展決定了總體來(lái)說(shuō)，旭輝2020年銷售總額約為2310億元，同比增長(zhǎng)為15%，剛剛過(guò)線年初既定的2300億目標(biāo)。結(jié)轉(zhuǎn)的營(yíng)業(yè)收入為718億元，同比增長(zhǎng)27%。

自去年放緩了規(guī)模增速之后，旭輝這一份“求穩(wěn)”的心態(tài)在今年也同樣延續(xù)了下來(lái)。根據(jù)計(jì)劃，旭輝今年整體銷售目標(biāo)是2650億元，同比2020年增幅接近15%。

當(dāng)然，謹(jǐn)慎也只是基于旭輝自身的發(fā)展節(jié)奏而言，林中表示，對(duì)于中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)自己依然是個(gè)堅(jiān)定的“看多派”。在他看來(lái)，在中國(guó)城市化率到75%之前，房地產(chǎn)行業(yè)都將會(huì)是一個(gè)非常好的行業(yè)。

“中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)容量非常巨大，未來(lái)行業(yè)的年度交易額我相信會(huì)突破20萬(wàn)億，我也相信未來(lái)十年平均每年的銷售額應(yīng)該會(huì)超過(guò)17萬(wàn)億，因?yàn)槲覀兎績(jī)r(jià)每年還有5%-8%的增長(zhǎng)，面積方面雖然增幅慢，但還是正增長(zhǎng)。”

對(duì)市場(chǎng)分析判斷之后，林中也指出，如今行業(yè)集中度在提高。在一些新的政策下面，穩(wěn)健均衡的頭部企業(yè)迎來(lái)了更大的發(fā)展空間。

“在去杠桿時(shí)代，未來(lái)不會(huì)出現(xiàn)黑馬。”林中拋出了一個(gè)結(jié)論，未來(lái)20年是穩(wěn)健均衡發(fā)展的頭部企業(yè)們做厚做實(shí)的“黃金時(shí)代”。

利潤(rùn)“破百”與拿地減少

和2019年相比，旭輝2020年各項(xiàng)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的變化中多了一絲“內(nèi)生型”的意味。

在提到去年利潤(rùn)表現(xiàn)時(shí)，CFO楊欣顯得頗為欣喜，其介紹說(shuō)，旭輝去年凈利潤(rùn)是119億元，也是旭輝首次利潤(rùn)額突破百億，同比增長(zhǎng)29%。歸母核心凈利潤(rùn)為80億元，同比增長(zhǎng)16%，ROE保持在24.2%。

截至2020年底，旭輝的總資產(chǎn)規(guī)模為3793億元，凈資產(chǎn)規(guī)模約為863億元，其中預(yù)收款約為746億元，三項(xiàng)數(shù)據(jù)的復(fù)合增長(zhǎng)率分別為36%、35%和43%。

說(shuō)到這時(shí)，楊欣有些自豪地表示，旭輝2020年有息負(fù)債規(guī)模只比2019年增長(zhǎng)了1%左右。具體來(lái)看，于2020年底，旭輝的總債務(wù)為1047.15億元，同比2019年增長(zhǎng)0.98%?！八云鋵?shí)旭輝的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)更多依賴的是經(jīng)營(yíng)杠桿，通過(guò)經(jīng)營(yíng)杠桿來(lái)驅(qū)動(dòng)規(guī)模的增長(zhǎng)?！?/p>

不過(guò)，嚴(yán)控債務(wù)規(guī)模，往往也意味著旭輝放棄了一部分通過(guò)杠桿來(lái)加快擴(kuò)張的機(jī)會(huì)。

數(shù)據(jù)顯示，于2020年底，旭輝現(xiàn)金手頭現(xiàn)金約為511.55億元，比2019年底的589.68減少了13.25%。反映到拿地端，旭輝去年共新增了60個(gè)項(xiàng)目，較2019年減少了19個(gè)；新增項(xiàng)目的總規(guī)劃建筑面積約為1310萬(wàn)平方米，較2019年減少了13.82%。

當(dāng)然，拿地的減少除了和現(xiàn)金流有關(guān)外，也與旭輝拿地策略出現(xiàn)了一些改變有關(guān)。在其2020年新增貨值中，有90%位于一二線城市。也正因?yàn)榇?，旭輝2020年的平均土地收購(gòu)成本約為每平方米7001元，較2019年的每平方米5425元增長(zhǎng)了29%。

平均拿地成本的較大提升，引起了不少投資者的注意。有參會(huì)投資者介紹，林中在投資者會(huì)上也對(duì)于這一問(wèn)題特意做了解釋。

據(jù)轉(zhuǎn)述，林中指出，成本升高是因?yàn)樾褫x去年在上海、北京、南京、杭州、廈門等很好的城市拿了一批很好的項(xiàng)目所致。“這些項(xiàng)目不可能是低地價(jià)的，房?jī)r(jià)貴，地價(jià)也高?！本o接著，林中也表示，這些項(xiàng)目貨值較大，價(jià)格也會(huì)較高。對(duì)旭輝明年的銷售目標(biāo)有巨大的助力。

從數(shù)據(jù)上看，長(zhǎng)三角城市群仍是旭輝擴(kuò)儲(chǔ)的重點(diǎn)區(qū)域，2020年新拿地貨值達(dá)到了616億元。此外，京津冀城市群、粵港澳大灣區(qū)、成渝城市群分別新增了187億、134億和154億元貨值。

除了進(jìn)一步向高能級(jí)的城市側(cè)重投資外，旭輝也進(jìn)一步減少了在招拍掛市場(chǎng)拿地的頻率。

據(jù)了解，在旭輝2020年1310萬(wàn)平方米新增土儲(chǔ)中，除了正常的招拍掛渠道外，通過(guò)一級(jí)開(kāi)發(fā)、商業(yè)勾地、收并購(gòu)等渠道新增的土儲(chǔ)占比達(dá)到了51%。2019年時(shí)，這一數(shù)字只有33%。

這一變化所帶來(lái)最為直觀的影響是在利潤(rùn)表現(xiàn)上。據(jù)投資者介紹，林峰在業(yè)績(jī)介紹時(shí)便表示，多元化渠道拿地利潤(rùn)往往會(huì)遠(yuǎn)超招拍掛項(xiàng)目，而旭輝51%的多元化拿地，能夠帶來(lái)超過(guò)3倍的銷投比。

在銷售規(guī)模難以重現(xiàn)幾年前的高速時(shí)，旭輝也選擇將更多精力放在提升利潤(rùn)表現(xiàn)上?！岸伎颗牡乜隙ㄎ磥?lái)你的毛利跟凈利壓力會(huì)比較大，所以我們一定要多元拿地?！?/p>

在林中看來(lái)，未來(lái)能夠存活下來(lái)的對(duì)手都是行業(yè)里的高手，大多數(shù)不會(huì)有明顯的短板，那要如何做到先人一步？“我們要在某一個(gè)方面領(lǐng)先很多是很難的，我們一直希望領(lǐng)先半目，我們?cè)谒协h(huán)節(jié)都要領(lǐng)先半目，都能領(lǐng)先1%，加起來(lái)就很厲害?！?/p>

他打了個(gè)比方說(shuō)，以前是拿望遠(yuǎn)鏡看投資機(jī)會(huì)，未來(lái)還要拿放大鏡去看。望遠(yuǎn)鏡的是大趨勢(shì)，而放大鏡看的則是微觀的結(jié)構(gòu)性差異化機(jī)會(huì)。

“長(zhǎng)租將是物業(yè)后第二個(gè)很成功的業(yè)務(wù)”

當(dāng)被問(wèn)到未來(lái)的發(fā)展規(guī)劃時(shí)，林中表示，旭輝想要做的只是跑贏自己和跑贏行業(yè)?！靶褫x公司內(nèi)部不會(huì)定行業(yè)排名目標(biāo)，同樣也不會(huì)定拿地的目標(biāo)，我認(rèn)為行業(yè)的排名是一個(gè)結(jié)果?！?/p>

事實(shí)上，這一思路在旭輝拿地結(jié)構(gòu)的變化中也能管窺一二。當(dāng)各項(xiàng)指標(biāo)不再追求速度，而是致力做到各方面“均好”時(shí)，旭輝希望通過(guò)多元化的業(yè)態(tài)發(fā)展去拿到多一分的行業(yè)優(yōu)勢(shì)。

旭輝2020年招拍掛以外的拿地中，包括了新拿的12個(gè)商業(yè)綜合體。

管理層介紹說(shuō)，旭輝目前手上共有20個(gè)在開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，今年計(jì)劃會(huì)竣工交付6個(gè)，明年7個(gè)，后年同樣至少有7個(gè)?！拔磥?lái)三年旭輝的租金增長(zhǎng)率應(yīng)該是維持50%以上，2023年租金應(yīng)該可以超過(guò)20億。”

林中介紹說(shuō)，旭輝每年會(huì)有10%的拿地資金投在商業(yè)項(xiàng)目上，今年計(jì)劃新增商業(yè)項(xiàng)目15—20個(gè)之間。

有投資者告訴觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體，林中在投資者會(huì)上也同樣提到了這一問(wèn)題，其還表示，旭輝希望打造出一個(gè)生態(tài)型的業(yè)務(wù)平臺(tái)。在這平臺(tái)中除了住宅開(kāi)發(fā)、商業(yè)辦公等業(yè)務(wù)之外，還包括了物業(yè)、長(zhǎng)租、健康養(yǎng)老、科技IT和產(chǎn)業(yè)創(chuàng)投等。

被行業(yè)稱做“戰(zhàn)略家”的林中，也給出了自己的預(yù)測(cè)。

“二十年后再看，可能中國(guó)最大的物業(yè)服務(wù)生活公司是地產(chǎn)行業(yè)，可能中國(guó)最大的住宅租賃公司是地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型的，可能最大的養(yǎng)老社區(qū)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)是地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的，可能未來(lái)持有商業(yè)最大的也是地產(chǎn)公司?！?/p>

具體來(lái)看，林中拿養(yǎng)老業(yè)務(wù)做了一個(gè)類比：“現(xiàn)在的養(yǎng)老就是十年前的物業(yè)，這么一說(shuō)大家可能就容易理解了，十年前物管大家也沒(méi)看上，后來(lái)變成一個(gè)千億級(jí)的市場(chǎng)?！?/p>

去年11月，旭輝在蘇州落地了其首個(gè)康養(yǎng)社區(qū)。“旭輝去年就在布局養(yǎng)老，在蘇州有一個(gè)項(xiàng)目，北京有兩個(gè)，即將在上海還會(huì)有三個(gè)?！?/p>

同時(shí)，林中也指出，養(yǎng)老屬于是戰(zhàn)略性業(yè)務(wù)，旭輝一定要布局，但不會(huì)擴(kuò)張很多。其表示，旭輝其實(shí)是在為十年后做準(zhǔn)備。在他的預(yù)測(cè)中，十年后的養(yǎng)老將跟現(xiàn)在的物業(yè)一樣，必然會(huì)成長(zhǎng)為一個(gè)萬(wàn)億級(jí)的市場(chǎng)，也一定會(huì)出現(xiàn)市值千億級(jí)以上的企業(yè)。

不過(guò)，旭輝在養(yǎng)老領(lǐng)域仍算得上是一個(gè)“新兵”。其更為熟稔的，自然是已經(jīng)涉足多年的長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)。到目前為止，旭輝的長(zhǎng)租公寓管理規(guī)模約在7.4萬(wàn)間左右?！白赓U公寓其實(shí)我們做得比較早，經(jīng)過(guò)幾年的摸索，現(xiàn)在已經(jīng)找到了一條很好的戰(zhàn)略道路?！?/p>

對(duì)于長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)，林中顯然寄予著厚望?！拔蚁嘈潘艹蔀槲覀兝^物業(yè)以后第二個(gè)非常成功的房地產(chǎn)+的業(yè)務(wù)?！庇蟹婚g猜測(cè)，林中這句話或許也意味著長(zhǎng)租公寓將有望成為旭輝繼物業(yè)之后又一個(gè)有能力分拆上市的平臺(tái)。

以下為旭輝控股集團(tuán)有限公司2020年度業(yè)績(jī)會(huì)問(wèn)答實(shí)錄摘選：

現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：旭輝彰泰有一個(gè)很重磅的戰(zhàn)略合作，想問(wèn)目前這個(gè)合作進(jìn)展如何，旭輝還會(huì)有進(jìn)一步跟其他房企進(jìn)行類似合作的計(jì)劃嗎？第二，旭輝在利潤(rùn)這塊接下來(lái)有怎樣的發(fā)展指標(biāo)和增長(zhǎng)率。

林中：旭輝跟彰泰合作在年初簽了框架性的意向以后，財(cái)務(wù)團(tuán)隊(duì)、審計(jì)團(tuán)隊(duì)、法務(wù)團(tuán)隊(duì)進(jìn)場(chǎng)以后在積極展開(kāi)工作，現(xiàn)在還在做財(cái)務(wù)審計(jì)和財(cái)務(wù)核算的工作，預(yù)計(jì)這項(xiàng)工作應(yīng)該會(huì)到3月底會(huì)有一個(gè)準(zhǔn)確的數(shù)字出來(lái)，進(jìn)而還會(huì)有一輪，兩輪，根據(jù)審計(jì)出來(lái)的數(shù)字對(duì)框架合同進(jìn)行一些磋商，所以可能我們要在4月份以后才會(huì)有一些最新的東西會(huì)公布。

第二關(guān)于后續(xù)的合作，旭輝我相信合作應(yīng)該會(huì)很廣闊的，因?yàn)樾褫x其實(shí)是業(yè)內(nèi)被評(píng)為最具有合作精神的伙伴，旭輝也善于為合作伙伴著想，特別是旭輝希望能找有共同價(jià)值觀，共同產(chǎn)品理念，以及共同經(jīng)營(yíng)策略的合作伙伴。我相信未來(lái)旭輝應(yīng)該會(huì)在企業(yè)級(jí)的合作上還是會(huì)有新的案例給大家看到。

同步旭輝也會(huì)去創(chuàng)新一些合作的模式。因?yàn)樾褫x這幾年的發(fā)展也得益于這些合作伙伴對(duì)于旭輝的支持，比如說(shuō)包括旭輝的戰(zhàn)略合作伙伴恒基中國(guó)，我們也合作很多項(xiàng)目。比如說(shuō)我們跟GIC的合作，進(jìn)而跟銀盛泰的合作，相信我們合作的道路會(huì)越來(lái)越寬廣，合作模式會(huì)越來(lái)越多樣。

楊欣：旭輝2020年首次利潤(rùn)過(guò)百億，達(dá)到119億，從未來(lái)三年旭輝給到資本市場(chǎng)指引來(lái)看，我們主營(yíng)業(yè)務(wù)，銷售還是會(huì)維持15%以上的增長(zhǎng)，利潤(rùn)也會(huì)維持兩位數(shù)的增長(zhǎng)，旭輝一直以來(lái)都保持增收也要增利。在我們的經(jīng)營(yíng)理念當(dāng)中，我們既要考慮業(yè)績(jī)的增長(zhǎng)，同樣我們也要考慮利潤(rùn)的增厚，更要考慮財(cái)務(wù)的穩(wěn)健，所以對(duì)旭輝同時(shí)來(lái)說(shuō)，既要、也要、又要，這實(shí)際上已經(jīng)是深入人心。

從另外一個(gè)角度看，旭輝未來(lái)三年，或者再往遠(yuǎn)一點(diǎn)看，十年二十年，旭輝可持續(xù)性業(yè)務(wù)收入增長(zhǎng)也是可以期待的。舉一個(gè)例子，旭輝未來(lái)三年租金業(yè)務(wù)收入增長(zhǎng)，復(fù)合增長(zhǎng)率可以達(dá)到50%，這也是從一個(gè)維度來(lái)解析，從林董給公司的規(guī)劃來(lái)看，20、30年后旭輝業(yè)務(wù)收入，總利潤(rùn)當(dāng)中50%將來(lái)源于非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，所以公司業(yè)務(wù)增長(zhǎng)和利潤(rùn)增長(zhǎng)一定是同步的。

現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：請(qǐng)問(wèn)一下集中供地對(duì)旭輝購(gòu)地舉措將產(chǎn)生什么樣的影響，公司在運(yùn)營(yíng)方面會(huì)如何調(diào)整和應(yīng)對(duì)？第二個(gè)，未來(lái)旭輝在行業(yè)排名上有沒(méi)有進(jìn)一步的目標(biāo)，會(huì)不會(huì)向前十沖刺？

陳東彪：三次供地我相信一定會(huì)帶來(lái)一些變化，首先它會(huì)有利，因?yàn)樗鼘?duì)增量，大家明顯的增量的確定，所以對(duì)那些資金良好，穩(wěn)健發(fā)展的，全國(guó)性布局的企業(yè)是一個(gè)利好。當(dāng)然同時(shí)因?yàn)樗侨渭泄┑兀矔?huì)帶來(lái)集中入市，在集中入市上競(jìng)爭(zhēng)會(huì)加劇，其實(shí)也因?yàn)楦?jìng)爭(zhēng)也有利于卓越運(yùn)營(yíng)，精細(xì)管理的企業(yè)。比如說(shuō)你對(duì)這個(gè)城市了解清楚，比如說(shuō)你能提供拳頭產(chǎn)品，我相信這些在旭輝都是有良好的競(jìng)爭(zhēng)力。

比如說(shuō)我們還是要提供給客戶創(chuàng)新的服務(wù)，如剛剛介紹的透明工廠。三次集中供地是有利于我們那些卓越營(yíng)運(yùn)，精細(xì)管理的企業(yè)?！叭小毕?，沒(méi)有一家企業(yè)可以在同樣的時(shí)間里面獲取很多土地，所以這個(gè)時(shí)候有利于會(huì)增大企業(yè)合作。旭輝是一個(gè)合作精神的企業(yè)，所以對(duì)三集中的供地我相信對(duì)旭輝有更多的一些機(jī)會(huì)。

林中：旭輝公司內(nèi)部不會(huì)定行業(yè)排名目標(biāo)，同樣也不會(huì)定拿地的目標(biāo)，旭輝堅(jiān)持有質(zhì)量的增長(zhǎng)和可持續(xù)的發(fā)展，我認(rèn)為行業(yè)的排名是一個(gè)結(jié)果，不是追求經(jīng)營(yíng)管理工作的目的，旭輝更應(yīng)該是扎扎實(shí)實(shí)的把自己的經(jīng)營(yíng)管理工作做好，卓越運(yùn)營(yíng)，精益管理，精準(zhǔn)投資，提升多元化拿地的能力，提升開(kāi)發(fā)和持有的能力。

我認(rèn)為這樣做好以后，我們追求的是跑贏自己，今天比去年、明年比今年有沒(méi)有進(jìn)步，我們跑贏這個(gè)行業(yè)，不落伍。所以我們?cè)趦?nèi)部是不會(huì)去有這個(gè)目標(biāo)，也不會(huì)去選擇這個(gè)目標(biāo)，我們擔(dān)心講了這個(gè)目標(biāo)以后我們動(dòng)作會(huì)變形，不該拿的地去拿了，不該做的事做了，就為了一個(gè)規(guī)模。所以我們還是圍繞自己有質(zhì)量的增長(zhǎng)，可持續(xù)的發(fā)展。

現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：剛才提到說(shuō)手上有30多座商業(yè)運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目可以未來(lái)三年去推出來(lái)，想問(wèn)明年推出多少，地產(chǎn)項(xiàng)目明確目標(biāo)是未來(lái)收入要占總收入的一半，會(huì)不會(huì)有一些其他的機(jī)會(huì)，我們可能去收并購(gòu)其他一些非住宅的項(xiàng)目的機(jī)會(huì)？永升方面，你們很支持永升的發(fā)展，它被機(jī)構(gòu)做空以后，會(huì)不會(huì)有一些實(shí)際的行動(dòng)，像回購(gòu)、增持那些穩(wěn)定投資者的舉措？

林中：旭輝在發(fā)展商業(yè)，我們現(xiàn)在目前手上有20個(gè)在開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，今年大概會(huì)竣工交付6個(gè)，明年7個(gè)，后年至少7個(gè)，2023年交付投入可以收租是7個(gè)。從2021—2023年旭輝租金增長(zhǎng)率應(yīng)該是維持50%以上，2023年租金應(yīng)該可以超過(guò)20億，初步看了一下至少超過(guò)20億。

每年會(huì)有大概10%的拿地資金是可以投在商業(yè)項(xiàng)目上，今年計(jì)劃新增商業(yè)項(xiàng)目15—20個(gè)之間。商業(yè)的發(fā)展策略我們有幾個(gè)方面，比如說(shuō)我們大部分還是拿地自己蓋，但是在有些地方，比如說(shuō)在北京上海，在一些好的準(zhǔn)一線城市，市中心其實(shí)已經(jīng)沒(méi)有空地了，所以有時(shí)候收并購(gòu)也是，合作跟收并購(gòu)也是很好的方案，就類似這次五棵松的模式，你要在西三環(huán)買一塊地怎么可能，沒(méi)有地了。你要在上海市中心南京路上拿一塊地不可能，但是我們發(fā)現(xiàn)有很多舊的項(xiàng)目有合作或收購(gòu)改造的機(jī)會(huì)。

但是在新城市(300778,股吧)，我們就有直接拿地的機(jī)會(huì)，我們?cè)谏虾５男鲁?，上海?guī)劃了五個(gè)新城，其實(shí)也有很多，因?yàn)樵瓉?lái)新城住宅是一個(gè)空白，商業(yè)配套也是個(gè)空白，隨著新城的蓬勃發(fā)展，人口的導(dǎo)入，所以它就會(huì)有商業(yè)的需求，在這些地方是我們未來(lái)有商業(yè)的重點(diǎn)。很多中國(guó)的城市，因?yàn)槌鞘谢M(jìn)程產(chǎn)生了很多新的人口聚集區(qū)，在這些聚集區(qū)里面有商業(yè)需求，所以商業(yè)未來(lái)發(fā)展空間還是非常大的。但是我們采取的策略是一個(gè)多樣的，不同城市里面有不同的策略。

第二個(gè)你剛才講到關(guān)于健康養(yǎng)老領(lǐng)域，租賃公寓做的怎么樣。其實(shí)我們做的還是比較早的，長(zhǎng)租公寓已經(jīng)通過(guò)幾年的摸索，已經(jīng)找到了一條非常好的戰(zhàn)略道路，所以對(duì)它未來(lái)幾年發(fā)展非常有信心，我相信它能成為我們繼物業(yè)以后第二個(gè)非常成功的房地產(chǎn)+的業(yè)務(wù)。

養(yǎng)老我們也是提早布局，教育也是提早布局，在這個(gè)業(yè)務(wù)發(fā)展過(guò)程中靠自身發(fā)展，也要靠有合適的收并購(gòu)。我認(rèn)為這不矛盾，我們可以幾條腿走路，自身發(fā)展合作包括收并購(gòu)，我認(rèn)為都是我們可以用的，但是核心是要圍繞我們的戰(zhàn)略來(lái)，核心是要圍繞著我們有質(zhì)量的發(fā)展來(lái)。

第二個(gè)問(wèn)題就是永升被估空機(jī)構(gòu)出來(lái)報(bào)告，其實(shí)我也沒(méi)在意，因?yàn)樗麄兘o我看了一下報(bào)告，我覺(jué)得沒(méi)什么實(shí)質(zhì)性的東西。永升的股價(jià)也沒(méi)有太多的波動(dòng)，但是作為大股東，也會(huì)非常關(guān)注這些問(wèn)題，有則改之，無(wú)則加勉，別人能對(duì)我們提出批評(píng)，提出這些指責(zé)，我們都是本著這個(gè)態(tài)度，所以我們會(huì)把自己內(nèi)部規(guī)范的更好。比如說(shuō)關(guān)聯(lián)交易，其實(shí)我們已經(jīng)是業(yè)內(nèi)很低的。但永升的股價(jià)如果偏離價(jià)值太多，而且是人為造成的，大股東從維護(hù)小股東利益，從維護(hù)市場(chǎng)，大股東一定會(huì)增持。我們內(nèi)部是有一個(gè)線的，只要低過(guò)那個(gè)線，可能大股東就會(huì)去增持，我們每年都會(huì)去評(píng)價(jià)一下我們的價(jià)值跟價(jià)格的偏離度，一旦低了我們非常愿意增持，因?yàn)槟鞘莻€(gè)最好的投資。

現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：旭輝和山東銀盛泰的合作非常良好，能否分享一下雙方日常是如何優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)的？林董剛才提到選擇合作伙伴需要價(jià)值觀趨同，選擇收并購(gòu)標(biāo)的有沒(méi)有具體的標(biāo)準(zhǔn)？

李揚(yáng)：首先我們?cè)谏綎|是兩家集團(tuán)基于股權(quán)方面的合作，和一般的項(xiàng)目合作不太一樣。我們?cè)谏綎|全省域境內(nèi)會(huì)以山東旭輝銀盛泰為主體進(jìn)行開(kāi)發(fā)管理，公司會(huì)有相對(duì)完整的組織架構(gòu)，有董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)，核心管理團(tuán)隊(duì)和下設(shè)的公司。董事會(huì)會(huì)對(duì)整個(gè)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略來(lái)做制定，同時(shí)來(lái)審核指導(dǎo)在機(jī)制設(shè)定，人才管理，包括組織方面的工作，以及年度的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)和指標(biāo)。同時(shí)我們也授權(quán)經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)對(duì)日常的經(jīng)營(yíng)，包括項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)來(lái)做管理。監(jiān)事會(huì)會(huì)定期的來(lái)對(duì)經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)，以及一些管理過(guò)程做監(jiān)督審核，也幫助經(jīng)營(yíng)管對(duì)來(lái)不斷的提升經(jīng)營(yíng)的效率和經(jīng)營(yíng)的結(jié)果。所以說(shuō)相對(duì)比較完整的運(yùn)營(yíng)的架構(gòu)。

經(jīng)過(guò)三年的運(yùn)營(yíng)也取得一定的成績(jī)。這三年之所以能取得一定的業(yè)績(jī)，也是基于幾點(diǎn)，剛才林董提到的，旭輝和銀盛泰在不管是企業(yè)的發(fā)展的理念，兩位企業(yè)家創(chuàng)始人在整個(gè)經(jīng)營(yíng)理念，包括我們對(duì)于未來(lái)的戰(zhàn)略上實(shí)際上是相通的，特別是兩家企業(yè)的文化是高度融合的，兩位企業(yè)家經(jīng)常會(huì)說(shuō)相似者相融，同道者同行，山東銀盛泰也是這句話比較好的詮釋。山東銀盛泰集團(tuán)設(shè)立之處對(duì)于山東大的戰(zhàn)略制定和布局，我們以濟(jì)南和青島為核心，針對(duì)山東特定對(duì)下面三四線城市全面布局和開(kāi)發(fā)。兩個(gè)企業(yè)不斷向山東銀盛泰賦能，旭輝在整個(gè)產(chǎn)品打造包括項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)管理上有非常的經(jīng)驗(yàn)，不斷向團(tuán)隊(duì)賦能。

林中：關(guān)于合作的事情，包括收購(gòu)標(biāo)的跟資產(chǎn)質(zhì)量的判斷這些，我認(rèn)為合作對(duì)我們來(lái)看是分兩類，一類是企業(yè)合作，一個(gè)是項(xiàng)目合作。項(xiàng)目合作就比較簡(jiǎn)單一點(diǎn)，難的是企業(yè)合作，因?yàn)槠髽I(yè)合作相當(dāng)于旭輝有個(gè)兒子或女兒，對(duì)方有個(gè)女兒或兒子要組成一個(gè)新的家庭，這個(gè)就是旭輝第一個(gè)從戰(zhàn)略層面考慮，戰(zhàn)略層面合作是不是對(duì)旭輝的整體戰(zhàn)略有幫助。我經(jīng)常講要結(jié)婚不是兩個(gè)人的事，是兩個(gè)家族的事。第二個(gè)其實(shí)我們看是不是理念相同，三觀一致。第三個(gè)才看合作資產(chǎn)的質(zhì)量行不行。這種企業(yè)級(jí)的合作，我認(rèn)為是可遇不可求的，但大部分的合作，項(xiàng)目層面的合作就比較簡(jiǎn)單，也就比較容易推廣一點(diǎn)。

在企業(yè)級(jí)的合作里面，旭輝也要看重很多，有些人找我們合作，還有一些資產(chǎn)質(zhì)量比較好，我們更看中未來(lái)合作能不能1+1大于2，就像我們?cè)谏綎|跟銀盛泰的合作，從73億每年都有增長(zhǎng)，到現(xiàn)在200多億。這種企業(yè)級(jí)的合作我認(rèn)為數(shù)量不可能太多，因?yàn)樗鼛讉€(gè)條件一擺就可遇不可求。但是我們還是要加大項(xiàng)目層面的合作，項(xiàng)目層面合作我們其實(shí)數(shù)量蠻多的。

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