擋不住的“小陽(yáng)春”

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2021-03-31 08:20

憋了四年的北京樓市，在2021年終于有了“小陽(yáng)春”，雖然因?yàn)槿珖?guó)最嚴(yán)格的經(jīng)營(yíng)貸調(diào)控，3月下半月沒(méi)有繼續(xù)沖高，但整體看，整體數(shù)據(jù)依然刷新了調(diào)控后的歷史高點(diǎn)：

昨天二手房網(wǎng)簽單日高達(dá)995套，按照正常的趨勢(shì)，30-31日，兩天有望繼續(xù)在單日900套依然，在3月1-29日，北京二手房住宅網(wǎng)簽已經(jīng)達(dá)到了19463套，如果再加上2000套左右，打破2020年12月創(chuàng)造的調(diào)控后20944套二手房高點(diǎn)記錄已成為定局。

整體預(yù)計(jì)，2021年3月全月，北京二手房住宅成交有望達(dá)到2.14萬(wàn)套，創(chuàng)造最近48個(gè)月的最高。

從季度數(shù)據(jù)看：二手房2021年一季度，有望達(dá)到5.2萬(wàn)套。在還有月末2天工作日的情況下，網(wǎng)簽累計(jì)住宅套數(shù)4.98萬(wàn)套，整體看，雖然很難超過(guò)2020年4季度的5.25萬(wàn)套，但預(yù)計(jì)5.2萬(wàn)套的成交量，依然是最近幾年最高的一個(gè)開年。

而且最近半年數(shù)據(jù)累計(jì)二手房網(wǎng)簽住宅高達(dá)10萬(wàn)套，這也是最高的一次“小陽(yáng)春”

一季度份整體樓市相對(duì)活躍，市場(chǎng)數(shù)據(jù)看，刷新了調(diào)控后的新高，原因很簡(jiǎn)單：

1：北京市場(chǎng)屬于全國(guó)一二線城市最穩(wěn)定的樓市，購(gòu)房杠桿難度最大，這種情況下，市場(chǎng)不太可能出現(xiàn)高溫。但全國(guó)的信貸供應(yīng)井噴，特別是經(jīng)營(yíng)貸等購(gòu)房，在學(xué)區(qū)房等依然有所體現(xiàn)。

2：從調(diào)控政策角度看，2-3月份北京持續(xù)重申一旦市場(chǎng)過(guò)熱就會(huì)調(diào)控，這也抑制了市場(chǎng)的過(guò)熱，當(dāng)下北京樓市處于市場(chǎng)的暖冬，遠(yuǎn)遠(yuǎn)未到小陽(yáng)春。

3：從北京市場(chǎng)的供應(yīng)看，一季度供應(yīng)相對(duì)減少，也是出現(xiàn)成交量環(huán)比下調(diào)的原因，庫(kù)存可售住宅數(shù)量，當(dāng)下只有6.7萬(wàn)套，也是最近一年多的最低點(diǎn)。雖然市場(chǎng)熱度不如上海深圳等城市，但北京也在調(diào)控下調(diào)3年多后基本企穩(wěn)見(jiàn)底。

全國(guó)其他城市普遍上漲，而北京已經(jīng)連續(xù)跌了3-4年，性價(jià)比出現(xiàn)。市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)出現(xiàn)變化，不限價(jià)項(xiàng)目建設(shè)，成交均價(jià)逐漸企穩(wěn)，大部分地塊不限價(jià)，剛需購(gòu)房者入市，特別是因?yàn)槌鰢?guó)人數(shù)減少，針對(duì)學(xué)區(qū)房需求增加。

除了二手房住宅高位，新建住宅市場(chǎng)成交也明顯活躍：

從市場(chǎng)趨勢(shì)看，一季度累計(jì)成交新建住宅網(wǎng)簽達(dá)到了1.23萬(wàn)套，這是最近8年來(lái)的最高點(diǎn)，而且同比前幾年上漲明顯，基本都翻倍。即使對(duì)比調(diào)控前的2016-2015年也明顯高位。

限競(jìng)房住宅進(jìn)入尾聲，明顯推動(dòng)了市場(chǎng)的成交活躍。銷冠奧森ONE網(wǎng)簽已經(jīng)高達(dá)58億，嵐山接近30億，另外幸福里21億，華樾國(guó)際16億，亦莊橡樹灣15億，在銷冠榜單前十厘米，7個(gè)限競(jìng)房，基本都是熱銷項(xiàng)目，也有包括幸福里、亦莊橡樹灣、東三金茂府幾個(gè)不限價(jià)住宅項(xiàng)目。

從整個(gè)市場(chǎng)看，小陽(yáng)春下，限競(jìng)房逐漸去化加速，特別是供應(yīng)非井噴區(qū)域，限競(jìng)房的性價(jià)比越來(lái)越高。

2021年一季度北京供應(yīng)限競(jìng)房2845套，網(wǎng)簽成交6934套，累計(jì)看。限競(jìng)房供應(yīng)已經(jīng)高達(dá)9.5萬(wàn)套，和整體已經(jīng)入市的限競(jìng)房住宅土地合計(jì)為11-12萬(wàn)套左右，也就是說(shuō)限競(jìng)房如果土地供應(yīng)不明顯增加，限競(jìng)房未入市庫(kù)存只有2萬(wàn)套左右，另外還有2.6萬(wàn)套的積壓庫(kù)存，限價(jià)地合計(jì)1200萬(wàn)平米，大約12萬(wàn)套，只有大約4.5萬(wàn)套未售。

限競(jìng)房已經(jīng)進(jìn)入下半場(chǎng)，其中除了房山青龍湖、順義新城、及其他偏遠(yuǎn)郊區(qū)外，限競(jìng)房已經(jīng)進(jìn)入快速去化期。

簡(jiǎn)單的總結(jié)一下：

北京樓市經(jīng)過(guò)持續(xù)4年的低迷，在其他城市大漲的時(shí)候，北京在下調(diào)，水漲船高，北京市場(chǎng)在全球大放水的環(huán)境下，難免不濕鞋，樓市2021年創(chuàng)調(diào)控后新高，已經(jīng)是必然。

但從經(jīng)營(yíng)貸嚴(yán)查等政策看，北京市場(chǎng)小陽(yáng)春趨勢(shì)明確，但過(guò)渡到盛夏可能性不大，市場(chǎng)整體供應(yīng)量依然非常大，特別是2021年依然有4萬(wàn)套限競(jìng)房待售，整體市場(chǎng)預(yù)計(jì)見(jiàn)底企穩(wěn)是主流趨勢(shì)。

從分區(qū)域看，當(dāng)下市場(chǎng)五環(huán)內(nèi)價(jià)格上漲相對(duì)明顯，但五環(huán)外，價(jià)格戰(zhàn)依然明顯，不論是新房還是二手房，五環(huán)外2021年很難看到上漲，特別是亦莊、順義、房山，市場(chǎng)依然很難。但對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，想在北京再見(jiàn)到房?jī)r(jià)明顯下調(diào)，在2021年可能性不大了。最近雖然小陽(yáng)春熱度有變化，但倒退到倒春寒的可能性也很小。

建議最近有購(gòu)房想法的，如果是買限競(jìng)房和剛上市價(jià)格定價(jià)便宜的不限價(jià)商品房，抓緊點(diǎn)，水漲船高。想買學(xué)區(qū)房的可以到5月底看看，畢竟經(jīng)營(yíng)貸查的主要影響這一批人，可選余地多了，但想看到跌，除非開始加息，否則在資金面依然寬松的大環(huán)境下很難。

（責(zé)任編輯：常丹丹 HO016）