小陽春有點“不穩(wěn)”，北京的普通住宅標(biāo)準(zhǔn)該動了！

來源：智能家居時間：2022-03-29 15:35

北京二手房3月網(wǎng)簽住宅還不錯，截止到昨天28號，成交量有14244套，全月網(wǎng)簽預(yù)計能到1.6-1.7萬套，2021年3月是22172套，2022年1月是11875套，2021年7月是17855套。也就是說，當(dāng)下市場基本相當(dāng)于2021年小陽春末期的成交量。本來2022年這一輪樓市小陽春原因很簡單，就是房貸釋放量全面恢復(fù)，之前積壓的貸款基本都不用排隊了。但相比2021年因為經(jīng)營貸入樓，以學(xué)區(qū)房為龍頭的深圳、上海房價大漲的小陽春，2022年這一輪小陽春非常非常微弱。2022年1月后，全國只有上海、杭州、北京等城市選對活躍。但因為眾所周知的海外戰(zhàn)爭導(dǎo)致的股市動蕩，疫情、互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)裁員導(dǎo)致的市場三座大山。當(dāng)下全國樓市可能也只有北京還有一點小陽春的溫度了，但別高興的太早，3月開始市場并不樂觀，特別下半月，整體退燒明顯。而從市場看，相比之前北京限競房為主，整體房屋總價相對較低，隨著市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)的變化，當(dāng)下新建住宅市場熱度明顯低于二手房。改善為主的新建住宅，主要收到北京全國最嚴(yán)格的二套房首付影響，另外基本所有新房都可以說是豪宅了！

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最近深圳已經(jīng)開始發(fā)布政策，將微調(diào)二手房限價政策。

北京最應(yīng)該微調(diào)的政策，“非普通住宅認(rèn)定”！過低的普通住宅線，相當(dāng)于讓全北京基本所有房屋都變成了豪宅，帶來的結(jié)果是想換房的客戶需要首付80%！這已經(jīng)不是第一次新聞報道北京的豪宅遍地現(xiàn)象，對于北京樓市來說，作為全國調(diào)控政策最嚴(yán)格的區(qū)域，各種房住不炒的政策，都在全國有示范作用?？梢哉f大部分北京房地產(chǎn)調(diào)控政策都是符合民意的，也事實上平穩(wěn)了市場，但對于這個“非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)”已經(jīng)到了必須改的時候了。簡單的計算一下，北京100套商品房住宅，其中已經(jīng)有86套房被認(rèn)定為豪宅，全北京一共4600套普通住宅（不計算五環(huán)內(nèi)），其中有3700套在六環(huán)外。

整體計算一下數(shù)據(jù)，北京六環(huán)外已經(jīng)有超過60%的住宅被計算為豪宅，合計成交了9235套住宅，其中超過5500套是豪宅。五六環(huán)之間合計成交16370套住宅，五六環(huán)之間只有885套普通住宅，也就是市場上大部分主要購房的五六環(huán)之間95%是豪宅！

這個標(biāo)準(zhǔn)是2014年9月30日發(fā)布的標(biāo)準(zhǔn)，已經(jīng)接近5年沒有變化，而對于市場來說，經(jīng)歷過2015-2016年的房價上漲后，這個價格已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不符合當(dāng)下市場的實際情況。

這個政策影響到底多大？

根據(jù)北京現(xiàn)行政策，對于購買新房的購房者來說，第一次契稅影響不大：

北京首套的契稅和所購買房屋的面積有關(guān)，與普通非普通無關(guān)。90平米（含）以下，是按網(wǎng)簽價1%繳納，90平米以上是按1.5%繳納。

但對于部分城市來說，目前依然有執(zhí)行的政策是按照非普通住宅3%計算的，這就帶來了很大的影響。

按照老標(biāo)準(zhǔn)限競房全面成豪宅

從過去5年的北京樓市這一輪調(diào)控政策看，2017年317之后，北京房地產(chǎn)所有政策都領(lǐng)先了全國其他城市幾個階段。事實上的效果也肯定是最好。但經(jīng)過嚴(yán)格管控的3年后，北京的部分之前過嚴(yán)政策，應(yīng)該有微調(diào)，才能適應(yīng)市場的正常發(fā)展。

非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該提高，當(dāng)下北京樓市絕大部分購房者都是按照非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)在首付，而事實上，目前市場上在銷售的限競房應(yīng)該歸類為普通住宅，特別是140平米以內(nèi)的部分。目前市場出現(xiàn)的限競房庫存積壓很大原因也是因為非普住宅標(biāo)準(zhǔn)過低，導(dǎo)致大部分五六環(huán)之間的普通住宅，只能貸款首套房60%-二套房20%。

最后，簡單的總結(jié)一下，當(dāng)下房地產(chǎn)市場穩(wěn)定非常重要，北京非普標(biāo)準(zhǔn)這個政策，已經(jīng)嚴(yán)重影響和制約市場的正常健康發(fā)展了。到了必須調(diào)整一下的時候了。特別是最近所有新建商品房住宅房源基本都是改善面積段。

北京應(yīng)該針對賣一買一的真實改善，有定向的穩(wěn)定政策，否則市場很可能在短暫小陽春后，再次進入明顯調(diào)整期。