2021年廣州學(xué)區(qū)房分析：

2021年廣州市的學(xué)區(qū)房行情較好，一些老破小學(xué)區(qū)房雖然樓齡大、價(jià)格高、戶型差，但還是有眾多購房者為之買單，房價(jià)持續(xù)上漲。這主要是因?yàn)榧议L對(duì)于教育的重視，再者是廣州市優(yōu)質(zhì)教育資源不均衡，教學(xué)質(zhì)量需要學(xué)校多年沉淀，名校難成，導(dǎo)致優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房成為樓市的稀缺品，是眾人追捧的對(duì)象。最后是學(xué)區(qū)房不可忽視的投資屬性，優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房的保值增值能力非常強(qiáng)，能獲得較為豐厚的投資收益，這也是許多人買學(xué)區(qū)房的理由。廣州市的教育資源正在不斷向均衡化方向發(fā)展，未來外圍城區(qū)將享受與主城區(qū)同樣的教育資源。購房者在選擇學(xué)區(qū)房時(shí)，可以選擇華師、廣雅、省實(shí)系等知名教育集團(tuán)的學(xué)區(qū)房，這樣的房子性價(jià)比會(huì)更高。

如果不是急著上學(xué)，購買新盤，建議選擇規(guī)劃還未完全落地的學(xué)區(qū)房，購買二手房可以選擇一些學(xué)位被占用了的學(xué)區(qū)房。這樣的學(xué)區(qū)房房價(jià)溢價(jià)會(huì)稍低一些。另外，在購買學(xué)區(qū)房時(shí)，要注意所購房產(chǎn)對(duì)口學(xué)區(qū)是否準(zhǔn)確，名校學(xué)區(qū)劃片內(nèi)的房子才是學(xué)區(qū)房。還要注意房子的學(xué)位是否被占用，以免買入之后需要用學(xué)區(qū)發(fā)現(xiàn)學(xué)區(qū)被鎖定?？傊?，優(yōu)質(zhì)教育資源較為均衡的片區(qū)是首選，這樣可以預(yù)防后期出現(xiàn)多校劃片失去原有學(xué)位的后果。

我是羊叔，擁有多年廣州房產(chǎn)研究和投資經(jīng)驗(yàn)，長期持續(xù)關(guān)注廣州地區(qū)的樓市 信息，熟悉購房政策、買房策略和學(xué)區(qū)房信息，歡迎關(guān)注及交流。

以下內(nèi)容選自“羊叔說房”微信公眾號(hào)，粉絲提問

1.提問：羊叔，打算在番禺買二手房自住，需要注意哪些問題？現(xiàn)在番禺板塊的二手房市場(chǎng)還挺火熱的，是不是可以閉眼入？

羊叔：你好，并不是，番禺二手樓市火熱，但這并不意味著番禺的房子哪兒都可以買，在購買二手房時(shí)，最應(yīng)該看重的因素是房子的流動(dòng)性。廣州的樓市兩極分化較為嚴(yán)重，這個(gè)問題在廣州各個(gè)區(qū)域都普遍存在。一些小區(qū)量價(jià)齊升，而一些小區(qū)卻門可羅雀，成交量寥寥無幾。從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中可以看出，番禺成交量低的二手房都有流通性差的問題。就市場(chǎng)而言，番禺的二手房供應(yīng)量非常充足，房源競爭力大，優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)更受買家青睞。就價(jià)格而言，二手房掛牌價(jià)不一，沒有確切參考價(jià)格，買家又格外房子的性價(jià)比，一些性價(jià)比不高的二手房就很容易被淘汰。最后就小區(qū)而言，番禺成交量低的小區(qū)都或多或少存在小區(qū)老舊、樓齡大、物業(yè)不佳、配套不全、交通不便、環(huán)境不佳、裝修風(fēng)格不主流等缺點(diǎn)，有些產(chǎn)權(quán)年限過高的二手房還會(huì)影響銀行按揭貸款。另外還有豪宅總價(jià)高、稅費(fèi)高，買家群體較少，也會(huì)有較長的成交周期與低成交量。有這些問題的小區(qū)流通性會(huì)受到較大影響，影響房子交易。因此，我們?cè)谶x擇二手房時(shí)，除了自住需求以外，還要著重關(guān)注房產(chǎn)流通性，以便后期置換變現(xiàn)?？梢酝ㄟ^觀察小區(qū)房價(jià)近一年漲幅與二手房成交情況，了解小區(qū)的溢價(jià)潛力。還要盡量選擇有口碑的大開發(fā)商與品牌物業(yè)，相比較而言，對(duì)于產(chǎn)品質(zhì)量與后期居住體驗(yàn)、流通性有較大影響。

2.提問：羊叔，350萬買房總價(jià)預(yù)算，不知道選南沙還是黃埔知識(shí)城？哪個(gè)板塊更好？麻煩老師分析一下

羊叔：你好，從區(qū)域規(guī)劃來看，知識(shí)城是國家創(chuàng)新經(jīng)濟(jì)高地，擁有國家重點(diǎn)規(guī)劃投資 南沙是粵港澳合作示范區(qū)、國家新區(qū)，戰(zhàn)略地位也比較高。但南沙是粵港澳大灣區(qū)的地理中心點(diǎn)，能同時(shí)受到三個(gè)重點(diǎn)區(qū)域發(fā)展輻射，而且交通便捷，通達(dá)性強(qiáng)，南沙優(yōu)勢(shì)更大。從產(chǎn)業(yè)來看，知識(shí)城主要發(fā)展知識(shí)型、高新技術(shù)、生物制藥等產(chǎn)業(yè)，還位于產(chǎn)業(yè)發(fā)展相對(duì)成熟的黃埔，產(chǎn)業(yè)較為發(fā)達(dá)。南沙產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)豐富，含重工企業(yè)，也有高新技術(shù)、高端金融產(chǎn)業(yè)，但目前還需很長一段時(shí)間得以發(fā)展成熟。從人才引進(jìn)來看，南沙是全國首個(gè)“國際化人才特區(qū)”，又位于粵港澳大灣區(qū)，具有強(qiáng)大的人才虹吸能力。從配套來看，南沙擁有眾多高端商業(yè)配套，但成熟度不高，配套覆蓋面也不如知識(shí)城完善。兩個(gè)板塊的公辦教育資源較為均衡，但南沙的國際名校比知識(shí)城更多。從房價(jià)來看，知識(shí)城房價(jià)均價(jià)在2-3萬/㎡，板塊房價(jià)起伏不大，總價(jià)350萬還有一些比較不錯(cuò)的樓盤可選。總體來說，知識(shí)城板塊更適合廣州市區(qū)與黃埔工作的購房者；南沙板塊比較適合想去廣州周邊城市如深圳、香港發(fā)展的購房者，其中南沙灣板塊、慶勝板塊較為適合深圳、香港買家，本地買家適合黃閣板塊、金洲板塊等。

3.提問：羊叔，現(xiàn)在廣州樓市又開始限價(jià)了，現(xiàn)在限價(jià)有哪些利弊呢？老師覺得哪些區(qū)域是可以重點(diǎn)關(guān)注的？

羊叔：你好，在各地樓市調(diào)控不斷加碼的當(dāng)下，廣州樓市也開始執(zhí)行限價(jià)：黃埔新取證單位不得高于5萬/㎡，知識(shí)城板塊不得高于3萬/㎡。限價(jià)政策的實(shí)施目的在于穩(wěn)定廣州樓市房價(jià)，不讓購房門檻過高而阻礙剛需購房需求。但單純的限價(jià)并不能阻止開發(fā)商逐利，或許將通過捆綁車位、裝修等來規(guī)避限價(jià)；還有可能會(huì)降低裝修水平以節(jié)約成本。限價(jià)施行后，購買需求增加，對(duì)于區(qū)域內(nèi)存量房的房價(jià)將有一定抬升作用。一些小開發(fā)商可能會(huì)因?yàn)樾路肯迌r(jià)無利可圖，資金壓力過大而導(dǎo)致項(xiàng)目爛尾，限價(jià)區(qū)域內(nèi)新二手房還將出現(xiàn)嚴(yán)重倒掛。對(duì)于購房者而言，建議近期有購房打算的客群果斷上車，抓住機(jī)遇，未來剛需購房實(shí)際首付比例或?qū)⒁蛳迌r(jià)有所提高，一些單價(jià)在3-4萬/㎡之間的新房會(huì)有較大市場(chǎng)，購房者可以重點(diǎn)關(guān)注黃埔知識(shí)城板塊、長嶺居板塊、南沙萬頃沙、金洲等板塊的樓市。

4.提問：羊叔，你好，限購限價(jià)政策會(huì)讓廣州樓市會(huì)受到很大影響嗎？今年在廣州買房還能撿漏么？

羊叔：你好，現(xiàn)在深圳建立二手房指導(dǎo)參考價(jià)機(jī)制，部分銀行已經(jīng)開始按照參考價(jià)作為放貸標(biāo)準(zhǔn)，抑制了二手房過高的熱度。東莞也加緊限購、限貸、限價(jià)政策條件，提高購房標(biāo)準(zhǔn)與貸款首付比例，以強(qiáng)硬的調(diào)控手段促使房價(jià)回歸理性上漲狀態(tài)。目前廣州樓市雖然市內(nèi)一些熱門區(qū)域也存在樓市調(diào)控加緊的可能，但整體還沒有受到較大影響。廣州各項(xiàng)配套齊全、資源豐富、發(fā)展?jié)摿薮螅悄壳敖蛹{灣區(qū)其他調(diào)控城市外溢購房需求的最好區(qū)域。當(dāng)前在廣州置業(yè)是一個(gè)不錯(cuò)的選擇，廣州樓市房價(jià)還有一定上漲空間，可關(guān)注天河板塊，黃埔區(qū)的科學(xué)城板塊、金融中心板塊與魚珠板塊。如果購房投資，建議盡量選擇主城區(qū)，遠(yuǎn)郊盤、商鋪、寫字樓公寓等產(chǎn)品盡量規(guī)避。如果是剛需購房自住，建議以自身預(yù)算為基礎(chǔ)，不建議多加杠桿，最好選擇交通便利、居住較為舒適的區(qū)域。

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羊叔深耕房產(chǎn)投資多年，擅長購房技巧及經(jīng)驗(yàn)，希望能夠在你買房路上提供部分中性的建議，甚至為你制定最適合的購房方案，比別人快一步實(shí)現(xiàn)財(cái)富自由。

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