進(jìn)退守試、大壩理論、磐石計(jì)劃：首創(chuàng)置業(yè)年報(bào)隱藏的資產(chǎn)價(jià)值

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2021-04-13 18:40

　　位于西二環(huán)阜成門南大街西側(cè)的阜成大廈，在古樸的街道上透著一股傳統(tǒng)與新潮并重的澎湃。

　　生活工作在這里的人說(shuō)，“凡在天地之間者，莫不變”，用這句定義式的話語(yǔ)來(lái)形容阜成門這一帶的變化，最恰如其分。正是因?yàn)樽非蟛蛔冎械淖?，才有了今日的阜成門以及阜成大廈，后者是首創(chuàng)置業(yè)的新家。

　　去年金秋，首創(chuàng)置業(yè)的辦公地點(diǎn)從金融街(000402,股吧)搬到了這里，開(kāi)啟了一段企業(yè)新征程。這似乎也是首創(chuàng)置業(yè)在向外界宣告公司“十四五”的到來(lái)，迎接的“賀禮”首先是外部面貌的煥然一新。

　　但內(nèi)部管理的深刻變革，才是首創(chuàng)置業(yè)備戰(zhàn)“十四五”植根骨子里的變化。

　　1、磐石計(jì)劃塑造扎實(shí)底盤(pán)

　　內(nèi)部變革方面，首創(chuàng)置業(yè)2020年報(bào)宣布啟動(dòng)“磐石計(jì)劃”戰(zhàn)略，將管理理念、目標(biāo)與科技化管理工具全面融合，聚焦于“大產(chǎn)品、大運(yùn)營(yíng)、大服務(wù)”，重塑管理體系，塑造最扎實(shí)的底盤(pán)。

　　與之同步，十三五時(shí)期“首創(chuàng)制造2020”戰(zhàn)略完成階段性使命，接任者全面升級(jí)，被命名為“首創(chuàng)智造2025”。

　　兩個(gè)戰(zhàn)略中，“制”和“智”一字之差，體現(xiàn)出企業(yè)重心側(cè)重的不同：前者側(cè)重以制造業(yè)思維匠心錘煉產(chǎn)品核心競(jìng)爭(zhēng)力；后者在前者基礎(chǔ)上多了“科技”工具或元素，與國(guó)家十四五時(shí)期“科技主線”大基調(diào)相一致，首創(chuàng)置業(yè)順勢(shì)而為，輔以科技力量助力，意在全面提升全價(jià)值鏈水平。

　　從戰(zhàn)略確定到戰(zhàn)術(shù)研討再到落地執(zhí)行，首創(chuàng)置業(yè)馬不停蹄與時(shí)間搶跑要效率、要效益。同一天里，磐石計(jì)劃行動(dòng)大會(huì)、西南投資者大會(huì)同時(shí)在北京、成都兩地召開(kāi)；與此同時(shí)，不同城市各業(yè)務(wù)條線均有序行進(jìn)，僅總部所在的北京地區(qū)，首創(chuàng)管理層就細(xì)數(shù)了上半年將推進(jìn)的各項(xiàng)事宜：

　　天閱山河、禧瑞學(xué)府熱盤(pán)住宅的銷售工作、首創(chuàng)龍湖天街商業(yè)項(xiàng)目的入市、首個(gè)集租房示范區(qū)的亮相，以及4月開(kāi)幕的平谷世界休閑大會(huì)的籌備，等等。與此同時(shí)，首創(chuàng)置業(yè)重點(diǎn)聚焦的長(zhǎng)三角、大灣區(qū)區(qū)域以及中部、西南等單核強(qiáng)二線城市的各項(xiàng)業(yè)務(wù)以及“XIN 國(guó)潮”產(chǎn)品體系均在穩(wěn)步落地中。

　　新國(guó)風(fēng)新國(guó)潮的文化，外加新科技的賦能，儼然成為首創(chuàng)置業(yè)產(chǎn)品線的鮮明特色?！叭魏我粋€(gè)產(chǎn)品IP，都需要長(zhǎng)時(shí)間的打磨，給文明以時(shí)間，它才能從骨子里長(zhǎng)出來(lái)。首創(chuàng)置業(yè)為此一直在努力?！?/p>

　　管理層說(shuō)，首創(chuàng)置業(yè)產(chǎn)品的自我要求可以總結(jié)為四個(gè)字：房服社感，即好房子、好服務(wù)、好社區(qū)、好感度。尤其是好感度，與企業(yè)品牌美譽(yù)度密切相關(guān)，這同時(shí)給首創(chuàng)置業(yè)品牌提出了更高的要求：不僅產(chǎn)品本身要好，對(duì)于品牌的經(jīng)營(yíng)更要用心呵護(hù)。

　　“去年因?yàn)橐咔?，幾乎所有企業(yè)僅用8個(gè)月時(shí)間就完成了一年工作量，實(shí)屬不易，今年大家又都回歸到了同一起跑線PK，但仍要面臨外部新環(huán)境的壓力測(cè)試，企業(yè)更要做好十分的準(zhǔn)備，打好這場(chǎng)持久戰(zhàn)?！痹诳偛哭k公樓以首創(chuàng)置業(yè)產(chǎn)品系命名的“天閱”會(huì)議室，管理層向和訊房產(chǎn)表示。

　　首創(chuàng)置業(yè)“搶跑”效果已有所顯現(xiàn)。根據(jù)最新月度報(bào)告顯示，截至2021年3月底，公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約面積約78.0萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)197.2%；累計(jì)簽約金額約176.6億元，同比增長(zhǎng)133.8%。

　　其中，在3月份，京津滬地區(qū)簽約金額約38.7億元，其他地區(qū)簽約金額約47.2億元，簽約區(qū)域構(gòu)成更加多元；核心項(xiàng)目簽約金額約61.4億元，非核心項(xiàng)目簽約金額約24.5億元。而隨著4月份，各項(xiàng)目的陸續(xù)入市，業(yè)績(jī)可期。

　　2、財(cái)務(wù)健康度的三套組合拳

　　首創(chuàng)置業(yè)管理層所說(shuō)的“外部新環(huán)境的壓力”，指房地產(chǎn)行業(yè)升級(jí)的調(diào)控政策，主要是去年出臺(tái)的“三道紅線”以及今年的兩個(gè)“集中度”政策。

　　這些政策對(duì)企業(yè)端影響顯而易見(jiàn)，三道紅線對(duì)企業(yè)的再融資規(guī)模形成了不小限制，土地集中政策由于土地集中出讓，要求房企在短時(shí)間內(nèi)籌措大量拿地資金，無(wú)疑考驗(yàn)房企的現(xiàn)金實(shí)力。截至目前，已有北京、天津、蘇州、合肥、杭州、長(zhǎng)沙、重慶等地供地清單出爐。

　　總體來(lái)說(shuō)，上述政策對(duì)房企手中的“錢”均構(gòu)成強(qiáng)大施壓。如果在手現(xiàn)金實(shí)力不足、無(wú)融資優(yōu)勢(shì)或根本融不到錢，惡性循環(huán)就是企業(yè)無(wú)錢拿地，無(wú)產(chǎn)品可賣，多元業(yè)務(wù)尚在“襁褓”不但無(wú)法貢獻(xiàn)收入還需要不斷加大投入，此時(shí)若原有項(xiàng)目售賣受阻且回款承壓又無(wú)其他投資收益的話，企業(yè)最終面臨的結(jié)果可能就是資金鏈斷裂，掙扎于生死邊緣。目前已被曝出的命懸一線的房企均逃脫不掉上述軌跡。

　　對(duì)于三道紅線等政策的影響，首創(chuàng)置業(yè)管理層認(rèn)為，三道紅線更像是政府幫企業(yè)做風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的一張?bào)w檢表，通過(guò)三條預(yù)警紅線來(lái)檢驗(yàn)企業(yè)健康度，一旦紅線超標(biāo)意味著企業(yè)需要改變現(xiàn)有發(fā)展模式，或者需住院進(jìn)行治療，而后根據(jù)指標(biāo)健康恢復(fù)程度再給予相應(yīng)空間的自由發(fā)展。這其實(shí)是敦促企業(yè)朝著越來(lái)越健康的方向發(fā)展。

　　從首創(chuàng)置業(yè)2020年報(bào)來(lái)看，企業(yè)三條紅線指標(biāo)分別為：凈負(fù)債率127%，較2019年下降34個(gè)百分點(diǎn)；剔除預(yù)售款以后的凈資產(chǎn)負(fù)債率為74.3%，同比有所下降；現(xiàn)金短債比為1.13，同比有進(jìn)一步改善。按照達(dá)標(biāo)要求，雖然兩條踩線，僅現(xiàn)金短債比這一條綠線，有息負(fù)債年增速不得超過(guò)5%，但可以看到三項(xiàng)指標(biāo)同比去年均有改善。

　　對(duì)于企業(yè)如何保障財(cái)務(wù)健康度的問(wèn)題，首創(chuàng)置業(yè)管理層回應(yīng)，會(huì)盡快實(shí)現(xiàn)綠檔，同時(shí)做好以下策略：

　　“業(yè)務(wù)端，區(qū)域布局和新推產(chǎn)品要更適配市場(chǎng)，同時(shí)進(jìn)行資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，另外還要持續(xù)加強(qiáng)銷售回款力度?！?/p>

　　年報(bào)顯示，首創(chuàng)置業(yè)2020年回款創(chuàng)歷史新高。通過(guò)動(dòng)態(tài)強(qiáng)監(jiān)控，實(shí)時(shí)跟蹤去化和回款，考核強(qiáng)掛鉤，并表銷售回款294.6億，同比增長(zhǎng)11.8%，銷售回款率86%；經(jīng)營(yíng)凈現(xiàn)金流為正向70億以上，大幅改善。年末現(xiàn)金余額372億，同比增長(zhǎng)超百億，貨幣資金增速顯然要快于有息貸款總額的增漲速度（去年有息貸款總額為973.75億元，增加了27.04億元）。

　　“投資端，堅(jiān)持差異化拿地，土地投資額度主要由經(jīng)營(yíng)回款來(lái)覆蓋，減少招拍掛拿地占比?！?/p>

　　這一點(diǎn)，在2020年報(bào)中已有充分體現(xiàn)，去年首創(chuàng)置業(yè)以穩(wěn)健審慎投資為主線，采取地產(chǎn)+多元協(xié)同非競(jìng)爭(zhēng)性取地，降低招拍掛拿地比例，收獲頗豐。2020年期間，新獲10個(gè)項(xiàng)目，其中9個(gè)項(xiàng)目為底價(jià)成交，投資總額189.9億元，總建筑面積419.6萬(wàn)平方米，平均樓面地價(jià)6126元/平方米，同比下降9.5%，平均溢價(jià)率為2.6%。同時(shí)，區(qū)域結(jié)構(gòu)優(yōu)化，長(zhǎng)三角及單核城市投資占比為46%。

　　“融資端方面，降負(fù)債是長(zhǎng)期目標(biāo)，包括國(guó)資委每年對(duì)國(guó)企負(fù)債率下降指標(biāo)要求相當(dāng)嚴(yán)格，而且首創(chuàng)也無(wú)大量舉債動(dòng)因。今年新增融資原則上用來(lái)償還存量債務(wù)，債務(wù)規(guī)模只減不增，同時(shí)不斷優(yōu)化公司債務(wù)的期限結(jié)構(gòu)和渠道結(jié)構(gòu)，保持融資成本相對(duì)穩(wěn)定。”

　　從2020年情況來(lái)說(shuō)，在融資環(huán)境新挑戰(zhàn)下，首創(chuàng)置業(yè)充分發(fā)揮資本運(yùn)作優(yōu)勢(shì)，依托股、債、基三級(jí)立體金融平臺(tái)，保障融資儲(chǔ)備充足與融資渠道暢通。

　　推進(jìn)權(quán)益融資，持續(xù)優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)；銀行、債券、保險(xiǎn)、資產(chǎn)證券化等多元融資渠道保持暢通，債務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，2020年底未使用銀行授信額度1740億元，期末平均融資成本5.14%，穩(wěn)居行業(yè)低位；首金資本深耕“地產(chǎn)x金融”價(jià)值鏈，與領(lǐng)先金融機(jī)構(gòu)和龍頭房企戰(zhàn)略合作，拓寬地產(chǎn)金融渠道，創(chuàng)新資源獲取，助力公司主業(yè)快速發(fā)展和戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型升級(jí)，目前覆蓋項(xiàng)目20余個(gè)，年內(nèi)新增資產(chǎn)管理規(guī)模超百億元。

　　綜上，首創(chuàng)置業(yè)保持財(cái)務(wù)健康度策略可以概括為：保證有質(zhì)量的銷售和回款，提高現(xiàn)金儲(chǔ)備，這是自我輸血的根本；投資精準(zhǔn)，采取差異化路徑拿地，降低成本，這是輸血的配套打法；在國(guó)企融資成本優(yōu)勢(shì)的前提下，輔以放緩有息貸款增速，這是輸血的結(jié)構(gòu)優(yōu)化打法。

　　3、大壩理論和“進(jìn)退守試”

　　首創(chuàng)置業(yè)董事長(zhǎng)李松平曾提出過(guò)一個(gè)“大壩理論”：即把企業(yè)資產(chǎn)比作大壩，把大壩中庫(kù)存水位高度比作負(fù)債率。兩者之間的關(guān)系是，如果大壩質(zhì)量足夠好，即便水位（負(fù)債率）高一點(diǎn)也無(wú)妨。

　　李松平的邏輯是，具有高溢價(jià)能力及流動(dòng)性的資產(chǎn)才是好資產(chǎn)，才是質(zhì)量結(jié)構(gòu)結(jié)實(shí)的資產(chǎn)，但資產(chǎn)好壞有時(shí)并非由企業(yè)自己決定，而是會(huì)隨經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和市場(chǎng)供需變化而變化，因此對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，大壩和水位兩手都要抓。

　　基于此，這些年，首創(chuàng)置業(yè)始終在做的一件事，是不斷優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，調(diào)存量?jī)?yōu)增量。在主業(yè)地產(chǎn)之外，深度挖掘多元業(yè)務(wù)線價(jià)值，加速項(xiàng)目布局落地。

　　拓展采取“進(jìn)退守試”總原則，該聚焦的聚焦，該舍去的果斷割舍。經(jīng)過(guò)十余年探索和發(fā)展，經(jīng)歷聚焦與分離后，首創(chuàng)置業(yè)形成以“文創(chuàng)、高科、長(zhǎng)租、養(yǎng)老”等為代表的多元業(yè)務(wù)，且各業(yè)務(wù)均獲得較大突破，甚至形成了各細(xì)分領(lǐng)域的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

　　文創(chuàng)：首創(chuàng)置業(yè)做文創(chuàng)園已有十余年光景，2009年，郎園Vintage橫空出世，自此成為企業(yè)一個(gè)標(biāo)桿性作品。隨著“十三五”時(shí)期，北京明確文化中心建設(shè)功能定位，郎園品牌成為首創(chuàng)置業(yè)一塊金字招牌，迎來(lái)發(fā)展轉(zhuǎn)折點(diǎn)。2017年，市有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)兩次視察郎園Vintage，并要求首創(chuàng)集團(tuán)把文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)當(dāng)做一個(gè)發(fā)展方向來(lái)做，首創(chuàng)置業(yè)擔(dān)綱重任，并于當(dāng)年10月份成立文創(chuàng)與產(chǎn)業(yè)發(fā)展事業(yè)部，用市場(chǎng)化手段大力拓展新項(xiàng)目、發(fā)展文創(chuàng)事業(yè)。2018年，隨著郎園Vintage、郎園Park、郎園Station三園齊開(kāi)，文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)正式進(jìn)入爆發(fā)元年。

　　根據(jù)年報(bào)，截至2020年，首創(chuàng)置業(yè)文創(chuàng)布局全國(guó)4城10園，其中在去年數(shù)娛平臺(tái)金碼大廈落地，打造文化科技融合示范基地；發(fā)揮標(biāo)桿項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，聯(lián)動(dòng)主業(yè)底價(jià)獲取桐鄉(xiāng)烏鎮(zhèn)項(xiàng)目，項(xiàng)目靠近世界互聯(lián)網(wǎng)大會(huì)會(huì)址，總建面27.7萬(wàn)平；聯(lián)動(dòng)推進(jìn)澳頭海洋文旅小鎮(zhèn)項(xiàng)目。在城市更新過(guò)程中，首創(chuàng)置業(yè)希望給大眾提供一個(gè)既有文創(chuàng)概念又有休閑娛樂(lè)功能的文創(chuàng)產(chǎn)品，它是真正能給人以美好享受的事物。

　　高科：經(jīng)過(guò)了在北京中關(guān)村(000931,股吧)IC PARK項(xiàng)目的四年探索與實(shí)踐，首創(chuàng)高科業(yè)務(wù)已具備“異地復(fù)制”的能力。2020年，首創(chuàng)置業(yè)發(fā)揮ICPark標(biāo)桿效應(yīng)，協(xié)同主業(yè)底價(jià)獲取南京、重慶項(xiàng)目，總建面合計(jì)72.6萬(wàn)平，地價(jià)較周邊競(jìng)品低20%以上。與此同時(shí)，持續(xù)擴(kuò)展產(chǎn)業(yè)資源，打造科技產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟，已對(duì)接產(chǎn)業(yè)資源庫(kù)的科企數(shù)量增至233家。此外，還新設(shè)科技公司置威科技，以科技賦能全業(yè)務(wù)線，助力高科價(jià)值的充分高效釋放。

　　首創(chuàng)管理層2019年曾預(yù)計(jì)，隨著高科繼續(xù)在全國(guó)的布局落地，未來(lái)5年內(nèi)，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的總產(chǎn)值規(guī)模將達(dá)千億以上。根據(jù)公開(kāi)數(shù)據(jù)，IC Park產(chǎn)業(yè)園2019年實(shí)現(xiàn)集成電路設(shè)計(jì)產(chǎn)值196億元，占北京市集成電路設(shè)計(jì)總產(chǎn)值的45%，占全國(guó)總產(chǎn)值的8%。

　　長(zhǎng)租：2021年政府工作報(bào)告中提及“解決好大城市住房突出問(wèn)題，盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難”。首創(chuàng)置業(yè)積極踐行國(guó)企責(zé)任，與十八里店鄉(xiāng)政府聯(lián)手打造超大租住社區(qū)——首創(chuàng)繁星。

　　項(xiàng)目總投資40億元，是目前北京市最大的集租房項(xiàng)目，建成后將為市場(chǎng)一次性提供6572套租賃住宅。該項(xiàng)目還獲批了北京市第一批中央財(cái)政支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展專項(xiàng)資金7500萬(wàn)元，這也是北京市單個(gè)集租房項(xiàng)目首批大額專項(xiàng)資金。目前項(xiàng)目正在加速建設(shè)，示范區(qū)計(jì)劃在2021年下半年對(duì)外開(kāi)放，而在2020年新獲取的北京豐臺(tái)右安門項(xiàng)目，也在積極推進(jìn)中。

　　養(yǎng)老：首創(chuàng)置業(yè)積極參與老齡化社會(huì)健康居住建設(shè)，盡力實(shí)現(xiàn)其業(yè)務(wù)在廣度上的“規(guī)?！薄?020年底，首創(chuàng)置業(yè)與遠(yuǎn)洋集團(tuán)聯(lián)合孕育的北京首個(gè)高端養(yǎng)老項(xiàng)目——椿萱茂•和園入市。

　　通過(guò)第一個(gè)養(yǎng)老項(xiàng)目，首創(chuàng)置業(yè)培養(yǎng)了自己的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，深度了解了整個(gè)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)生態(tài)，為市場(chǎng)提供了一種可借鑒的參考，同時(shí)為未來(lái)其他養(yǎng)老項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)化、可復(fù)制化積累了諸多寶貴經(jīng)驗(yàn)。

　　上述多元業(yè)務(wù)，很多項(xiàng)目的獲取屬于“能力輸出型資源拓展”：即原有的成功運(yùn)作的項(xiàng)目，以實(shí)實(shí)在在的內(nèi)容產(chǎn)品，打動(dòng)了當(dāng)?shù)卣?，進(jìn)而當(dāng)?shù)卣?qǐng)企業(yè)進(jìn)駐城市進(jìn)行開(kāi)發(fā)。

　　對(duì)于各地政府來(lái)說(shuō)，在城市更新以及新型城鎮(zhèn)化建設(shè)過(guò)程中，其需要的是市場(chǎng)主體給城市帶去豐富的發(fā)展元素，能夠和城市屬性高度粘合，而首創(chuàng)置業(yè)的多元要素與城市發(fā)展高度匹配，所以備受當(dāng)?shù)卣畾g迎。去年首創(chuàng)文創(chuàng)進(jìn)駐烏鎮(zhèn)、高科進(jìn)入重慶南京，均是如此。

　　管理層表示，首創(chuàng)置業(yè)這些年多元業(yè)務(wù)的邏輯思路很簡(jiǎn)單、也很清晰：站在開(kāi)發(fā)商的角度看，企業(yè)做的內(nèi)容還是圍繞著以土地為核心的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；但站在使用者的角度看，這是企業(yè)與城市人居需求高度銜接做出的選擇。首創(chuàng)未來(lái)要做的事情就是服務(wù)于空間和人，這也是首創(chuàng)置業(yè)的新定位。

　　在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，這些多元業(yè)務(wù)有著一個(gè)共性，符合現(xiàn)實(shí)需求，符合國(guó)家各領(lǐng)域重大發(fā)展戰(zhàn)略以及十四五時(shí)期科技主線戰(zhàn)略，缺口需求與政策戰(zhàn)略緊緊咬合在一起時(shí)，首創(chuàng)置業(yè)多元業(yè)務(wù)的想象空間也足夠廣闊。

　　4、一個(gè)拳頭和五個(gè)手指頭

　　首創(chuàng)置業(yè)地產(chǎn)主業(yè)和多元業(yè)務(wù)，首創(chuàng)置業(yè)助理總裁高廣漢形容為是“一個(gè)拳頭和五個(gè)手指頭”，拳頭代表力量、方向，五個(gè)手指頭代表靈活性。主業(yè)拳頭如何出擊，多元業(yè)務(wù)手指如何靈活地賦能主業(yè)，兩者之間如何相互挖潛、協(xié)同，這是首創(chuàng)置業(yè)從“十三五”過(guò)渡到“十四五”期間，思考最多的層面。

　　“發(fā)展多元業(yè)務(wù)，原來(lái)是伸手探索期，現(xiàn)在是攥拳出擊的時(shí)刻了?！备邚V漢將房地產(chǎn)發(fā)展階段分為掘金時(shí)代、煉金時(shí)代和合金時(shí)代，他表示現(xiàn)在行業(yè)正處于合金時(shí)代，是主業(yè)和多元業(yè)務(wù)相輔相成、互相賦能、互相成就的時(shí)期。

　　為什么這么說(shuō)呢？其背后體現(xiàn)著首創(chuàng)置業(yè)對(duì)行業(yè)趨勢(shì)的思考邏輯：

　　一方面，行業(yè)調(diào)控政策難現(xiàn)放松，“房住不炒”和“因城施策”仍將是政策主基調(diào)，調(diào)控高壓常態(tài)化，三道紅線、銀行集中度管理、集中拍地等調(diào)控措施將產(chǎn)生持續(xù)影響，這意味著房地產(chǎn)行業(yè)由此前的土地金融紅利時(shí)代進(jìn)入管理紅利時(shí)代，向管理要效益是根本之策；

　　另一方面，行業(yè)進(jìn)入存量時(shí)代，物業(yè)管理、租賃住房、商業(yè)運(yùn)營(yíng)、文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)等受政策支持，同時(shí)深受資本市場(chǎng)追捧，各房企均在做大做強(qiáng)自身輕資產(chǎn)平臺(tái)。

　　面對(duì)外部新環(huán)境，首創(chuàng)置業(yè)應(yīng)對(duì)方式是調(diào)存量?jī)?yōu)增量，優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，提升資產(chǎn)質(zhì)量，全力增強(qiáng)公司抗風(fēng)險(xiǎn)能力及業(yè)務(wù)穩(wěn)健性?！靶袠I(yè)長(zhǎng)效機(jī)制建立進(jìn)程持續(xù)推進(jìn)，地產(chǎn)二級(jí)開(kāi)發(fā)仍面臨若干行業(yè)機(jī)遇與市場(chǎng)空間，存量資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)成為轉(zhuǎn)型升級(jí)重要方向?！?/p>

　　由此，首創(chuàng)置業(yè)未來(lái)的業(yè)務(wù)邏輯策略也演變?yōu)椋阂皇肿ザ?jí)開(kāi)發(fā)主業(yè)平臺(tái)，挖潛主業(yè)，強(qiáng)基固本；一手打造輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)平臺(tái)，聚合存量，釋放價(jià)值。

　　對(duì)于主業(yè)地產(chǎn)，從規(guī)模轉(zhuǎn)向效益與穩(wěn)健，增強(qiáng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力：

　　調(diào)整結(jié)構(gòu)，資源優(yōu)勢(shì)聚焦，優(yōu)化3（京津冀、長(zhǎng)三角、粵港澳）+X資源配置，加大南進(jìn)+緊盯X機(jī)遇。而從2020年報(bào)看，長(zhǎng)三角、粵港澳、X簽約占比均有提升，X中的主力投資城市鄭州、桐鄉(xiāng)、重慶、南京等均有項(xiàng)目斬獲；

　　穩(wěn)投資，采取審慎+優(yōu)選原則，全面強(qiáng)化產(chǎn)業(yè)協(xié)同、一二級(jí)聯(lián)動(dòng)、集團(tuán)協(xié)同、戰(zhàn)略合作拿地、降低招拍掛比例；

　　增回款，強(qiáng)考核掛鉤，保障有質(zhì)量的簽約，從2020財(cái)務(wù)報(bào)表看，操盤(pán)簽約與銷售回款均創(chuàng)歷史新高，效果顯著；

　　降杠桿，全力提升現(xiàn)金流，降低杠桿水平，這是一項(xiàng)長(zhǎng)期計(jì)劃；精細(xì)化管理，向管理要效益，啟動(dòng)磐石計(jì)劃。

　　首創(chuàng)管理層也認(rèn)為，行業(yè)中還存在著大量增量開(kāi)發(fā)機(jī)遇：比如，新型城鎮(zhèn)化發(fā)展，人才引進(jìn)政策放寬，持續(xù)拉動(dòng)核心城市需求；新基建加碼潛在利好；長(zhǎng)三角、粵港澳等區(qū)域發(fā)展機(jī)遇等。

　　對(duì)于多元業(yè)務(wù)，全面挖潛整合內(nèi)外部輕資產(chǎn)資源，打造綜合性高估值的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)平臺(tái)，并適時(shí)以資本力量做大做強(qiáng)：

　　首創(chuàng)置業(yè)特色輕資產(chǎn)高資源稟賦，潛在規(guī)模體量巨大：一是首創(chuàng)置業(yè)自身五大多元化業(yè)務(wù)的輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)資源；二是首創(chuàng)集團(tuán)大量的商業(yè)寫(xiě)字樓物管及運(yùn)營(yíng)資源也將會(huì)整合至首創(chuàng)置業(yè)旗下，三是集團(tuán)也會(huì)幫助置業(yè)尋求北京市范圍內(nèi)等巨量運(yùn)營(yíng)資源的支持等。

　　對(duì)于輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)平臺(tái)上市預(yù)期，管理層表示并不會(huì)盲目追趕這波物管企業(yè)上市潮，因?yàn)閺哪壳百Y本市場(chǎng)上，以物管業(yè)務(wù)為代表的輕資產(chǎn)行業(yè)的資本市場(chǎng)走勢(shì)呈現(xiàn)了分化趨勢(shì)，中小規(guī)模物業(yè)估值水平和股價(jià)走勢(shì)不是特別理想，有規(guī)模、有優(yōu)勢(shì)、有業(yè)務(wù)特色的物管公司比較受到資本市場(chǎng)的重視。

　　這一點(diǎn)，業(yè)界已有共識(shí)。中信建投證券房地產(chǎn)兼建筑行業(yè)首席分析師竺勁就曾表示，商辦物企占比很高的，資本給予了比較高的合約面積價(jià)值。比如，寶龍商業(yè)和華潤(rùn)萬(wàn)象生活，每平米估值約400-500元/平米。由此，首創(chuàng)置業(yè)因其自身?yè)碛邪ǖ粌H限于集團(tuán)給予的大量商辦類資源，未來(lái)資本市場(chǎng)空間極具想象空間。

　　一個(gè)例證就是，得益于辦公資產(chǎn)在大宗市場(chǎng)的活躍表現(xiàn)和發(fā)行主體優(yōu)質(zhì)的企業(yè)信用，以北京首創(chuàng)大廈為底層資產(chǎn)的“首創(chuàng)證券-首創(chuàng)大廈第二期資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”僅15天便發(fā)行成功，創(chuàng)造了2021年的最快發(fā)行記錄。

　　所以首創(chuàng)置業(yè)以打造業(yè)態(tài)多樣、業(yè)務(wù)多元、極具特色的綜合性輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)平臺(tái)為目標(biāo)，當(dāng)下還是主要聚焦于自身業(yè)務(wù)的做大做強(qiáng)。待到時(shí)機(jī)成熟，再走向上市道路。

　　此外，文創(chuàng)、高科、長(zhǎng)租運(yùn)營(yíng)等輕資產(chǎn)資源深度整合，通過(guò)集約化運(yùn)營(yíng)，提高效能，并與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主業(yè)協(xié)同互動(dòng)，相互引流。

　　由此，未來(lái)首創(chuàng)置業(yè)跨業(yè)務(wù)間協(xié)作共進(jìn)的新管理機(jī)制，將形成一個(gè)城市新價(jià)值單元：主業(yè)為輕資產(chǎn)引來(lái)流量，輕資產(chǎn)反過(guò)來(lái)賦能主業(yè)獲取更加優(yōu)質(zhì)的資源。

　　輕重互動(dòng)的收益價(jià)值在于，短期有支撐，快速兌現(xiàn)開(kāi)發(fā)收益，反哺持有運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)；長(zhǎng)期有基礎(chǔ)，收割中長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)服務(wù)收益，貢獻(xiàn)穩(wěn)定現(xiàn)金流，而輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)能力不論在何種環(huán)境下還能做管理輸出，賺取品牌管理輸出的穩(wěn)定收益。

　　5、資源整合：爭(zhēng)議、初衷、重心與決心

　　在輕重資源整合過(guò)程中，為優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，首創(chuàng)置業(yè)旗下業(yè)務(wù)做出了聚焦與分離的選擇，但由此也招致熱議。

　　3月30日上午，首創(chuàng)置業(yè)舉行了2020年度業(yè)績(jī)線上發(fā)布會(huì)，于發(fā)布業(yè)績(jī)同時(shí)，首創(chuàng)置業(yè)發(fā)布公告稱，公司已與首創(chuàng)集團(tuán)訂立意向書(shū)，將向首創(chuàng)集團(tuán)轉(zhuǎn)讓旗下全部奧特萊斯業(yè)務(wù)，包括從事綜合奧特萊斯物業(yè)項(xiàng)目的首創(chuàng)鉅大及首創(chuàng)置業(yè)集團(tuán)其他奧特萊斯項(xiàng)目。

　　不過(guò)，對(duì)于此次重組，仍有熱議，熱議點(diǎn)在于轉(zhuǎn)讓的初衷和動(dòng)機(jī)。對(duì)此，鐘北辰業(yè)績(jī)會(huì)上給予回應(yīng)稱，對(duì)于首創(chuàng)置業(yè)自身的發(fā)展方向和首創(chuàng)鉅大的發(fā)展方向目前并沒(méi)有變化，首創(chuàng)置業(yè)還是以經(jīng)營(yíng)土地開(kāi)發(fā)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為重心，優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，提升資產(chǎn)質(zhì)量自身都是在調(diào)結(jié)構(gòu)、降杠桿來(lái)抵抗風(fēng)險(xiǎn)，保障業(yè)務(wù)的穩(wěn)健運(yùn)營(yíng)。

　　換言之，就是首創(chuàng)鉅大交還首創(chuàng)集團(tuán)之后，首創(chuàng)置業(yè)依托國(guó)企背景，以及北京首都區(qū)位優(yōu)勢(shì)，將更加專注于地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主業(yè)，深耕一級(jí)土地開(kāi)發(fā)、住宅開(kāi)發(fā)、城市核心綜合體業(yè)務(wù)等，回歸地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的身份。

　　令首創(chuàng)管理層欣慰的是，經(jīng)過(guò)12年精心培育，交予集團(tuán)的商業(yè)板塊是一個(gè)成熟的且是行業(yè)佼佼者的板塊。

　　數(shù)據(jù)顯示，多年來(lái)的經(jīng)營(yíng)，首創(chuàng)置業(yè)在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域獲得了傲人成績(jī)。2020年，首創(chuàng)鉅大獲獎(jiǎng)不斷，銷售額穩(wěn)步上漲，與阿里巴巴聯(lián)合打造的大會(huì)員體系正式上線，數(shù)字化轉(zhuǎn)型初見(jiàn)成效。

　　2020年，即使疫情對(duì)零售業(yè)務(wù)產(chǎn)生了巨大沖擊，奧特萊斯仍實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額人民幣74億元，客流3810萬(wàn)人次。其中，在“首創(chuàng)奧萊12城、嗨購(gòu)66雙店慶”的統(tǒng)一營(yíng)銷活動(dòng)中，全國(guó)十二城營(yíng)業(yè)額環(huán)比增幅近40%，武漢奧萊環(huán)比增長(zhǎng)100%。在首創(chuàng)置業(yè)經(jīng)營(yíng)期間，奧特萊斯布局和開(kāi)業(yè)項(xiàng)目數(shù)量穩(wěn)居行業(yè)雙第一。

　　對(duì)于首創(chuàng)置業(yè)來(lái)說(shuō)，奧萊也已成為人文關(guān)懷的象征。首創(chuàng)置業(yè)管理層列舉了發(fā)生在疫情期間的一個(gè)小故事，疫情期間北京奧萊僅關(guān)了1天，這是因?yàn)橐咔榘l(fā)生后奧萊不得以閉店，但周邊人群給12345熱線打電話說(shuō)，奧萊關(guān)了他們都沒(méi)地方購(gòu)物了，強(qiáng)烈要求開(kāi)店，隨后奧萊又開(kāi)了，并且整個(gè)疫情期間，零感染、零疫情；疫情期間首創(chuàng)置業(yè)還主動(dòng)減免奧萊等項(xiàng)目租金近億元。

　　其實(shí)，如果從另一個(gè)層面來(lái)說(shuō)，首創(chuàng)鉅大回歸集團(tuán)，也是首創(chuàng)置業(yè)更加市場(chǎng)化的做法。正如首創(chuàng)置業(yè)管理層所說(shuō)，“對(duì)于首創(chuàng)鉅大而言，回歸集團(tuán)，有機(jī)會(huì)減少業(yè)務(wù)的運(yùn)營(yíng)、資本運(yùn)作和資金融資方面的政策限制，這種方式有利于首創(chuàng)鉅大在信用業(yè)務(wù)方面獲得首創(chuàng)集團(tuán)的發(fā)展，從而更好地支持奧萊在全國(guó)的健康發(fā)展?！?/p>

　　近些年，不論是在頂層戰(zhàn)略上，還是戰(zhàn)術(shù)打法上，抑或精神面貌上，作為一家擁有國(guó)資委背景的國(guó)企，首創(chuàng)置業(yè)對(duì)外印象“越來(lái)越市場(chǎng)化”。為更貼近市場(chǎng)化以及年輕化要求，提高企業(yè)動(dòng)能，首創(chuàng)置業(yè)進(jìn)行了里里外外的變革。還于2018年組建了號(hào)稱“史上最年輕董事會(huì)”的新班底，當(dāng)時(shí)年僅43歲的鐘北辰上任新總裁，創(chuàng)首創(chuàng)置業(yè)歷任總裁年齡新低。

　　當(dāng)然，這與整個(gè)外圍環(huán)境密不可分。自從2015年起，新一輪國(guó)企改革步入深水區(qū)。

　　此后，國(guó)務(wù)院國(guó)資委還印發(fā)《授權(quán)放權(quán)清單（2019年版）》，要求各地積極制定授權(quán)放權(quán)清單，賦予企業(yè)更多自主權(quán)。主要目的則是將國(guó)企推向市場(chǎng)。如對(duì)于企業(yè)關(guān)注的人才選聘、薪酬分配、工資總額、分紅激勵(lì)、年金方案、擔(dān)保規(guī)模、負(fù)債管理等事項(xiàng)都進(jìn)行了適度放權(quán)，明確支持中央企業(yè)所屬企業(yè)市場(chǎng)化選聘的職業(yè)經(jīng)理人實(shí)行市場(chǎng)化薪酬分配制度。

　　尤其是近兩年來(lái)，國(guó)企混改以及重組現(xiàn)象頻現(xiàn)，大悅城(000031,股吧)、首開(kāi)、云南城投(600239,股吧)、金茂、電建地產(chǎn)均在列。所以，首創(chuàng)置業(yè)的此次重組也是一種更加市場(chǎng)化的打法。管理層表示，經(jīng)歷此次重組后，首創(chuàng)置業(yè)能夠在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域內(nèi)實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期穩(wěn)健發(fā)展，以國(guó)企責(zé)任心不斷為首都城市建設(shè)添磚加瓦，為民生建設(shè)貢獻(xiàn)力量，不斷兌現(xiàn)“創(chuàng)享美好新生活”的企業(yè)愿景。

　　在市場(chǎng)化前行過(guò)程中，首創(chuàng)置業(yè)遭遇的另一個(gè)熱議點(diǎn)是規(guī)模的增長(zhǎng)問(wèn)題。2020年首創(chuàng)置業(yè)實(shí)現(xiàn)全口徑銷售額708.6億元，按年初制定的800億元銷售目標(biāo)，完成率88.58%。

　　對(duì)于增長(zhǎng)發(fā)展問(wèn)題，鐘北辰在規(guī)模與質(zhì)量之間做出權(quán)衡解釋稱，首創(chuàng)置業(yè)不會(huì)片面追求經(jīng)營(yíng)規(guī)模的增長(zhǎng)，而是更加注重穩(wěn)健安全，追求高質(zhì)量的發(fā)展，不光是2021年，未來(lái)幾年公司都將保持簽約規(guī)模集中穩(wěn)定和適度投資規(guī)模的情況下，致力于調(diào)整優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)和業(yè)務(wù)布局，探索新利潤(rùn)的增長(zhǎng)點(diǎn)，比如物業(yè)管理、商業(yè)運(yùn)營(yíng)等輕資產(chǎn)的業(yè)務(wù)平臺(tái)，同時(shí)降低杠桿水平，保持充足的流動(dòng)性，增強(qiáng)抗風(fēng)險(xiǎn)的能力。

　　“房地產(chǎn)行業(yè)，黑天鵝不可怕，怕的是灰犀牛。如果只是為了追求規(guī)模，不注重產(chǎn)品結(jié)構(gòu)質(zhì)量，一旦遇到節(jié)點(diǎn)問(wèn)題集中爆發(fā)，才可怕。如果只是為了猛烈追求規(guī)模，首創(chuàng)置業(yè)一定會(huì)達(dá)標(biāo)，比如量?jī)r(jià)關(guān)系中，降點(diǎn)價(jià)，但實(shí)際帶來(lái)的結(jié)果可能是損失了明后兩年的利潤(rùn)。”

　　高廣漢同樣認(rèn)為，規(guī)模和質(zhì)量是一個(gè)匹配度的問(wèn)題，企業(yè)發(fā)展是一個(gè)持續(xù)的有節(jié)奏的長(zhǎng)跑過(guò)程，使得拿到手里的每一個(gè)項(xiàng)目未來(lái)增值、發(fā)揮它的最大化價(jià)值，更靠譜，更實(shí)在，未來(lái)留給企業(yè)的機(jī)會(huì)也更多。

　　在業(yè)內(nèi)看來(lái)，2021年，面對(duì)復(fù)雜的市場(chǎng)環(huán)境，首創(chuàng)置業(yè)以“強(qiáng)基固本、穩(wěn)中求進(jìn)”的經(jīng)營(yíng)策略，積極調(diào)結(jié)構(gòu)，推動(dòng)管理機(jī)制變革，向管理要效益，相信聚焦主業(yè)，輕重結(jié)合，在新的戰(zhàn)略護(hù)航下，服務(wù)于空間和人的服務(wù)商—首創(chuàng)置業(yè)，其潛藏的資產(chǎn)價(jià)值亟待釋放。

（責(zé)任編輯：蒲莎莎）

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