當(dāng)代置業(yè)為什么要“退守”二線城市?

  值得注意的是,當(dāng)代置業(yè)的毛利增速較小。2021年上半年,當(dāng)代置業(yè)實(shí)現(xiàn)毛利22.1億元,較2020年同期增長約4.2%。

  來源:中訪網(wǎng)

  在房地產(chǎn)下半場(chǎng),當(dāng)代置業(yè)的業(yè)績背后就是中小房企境況的縮影。

  當(dāng)代置業(yè)銷售規(guī)模增5成,盈利能力下滑

  8月16日晚,當(dāng)代置業(yè)發(fā)布了今年上半年的中期業(yè)績,其營收和凈利實(shí)現(xiàn)了雙增。在中小型房地產(chǎn)企業(yè)中,這一業(yè)績實(shí)屬不錯(cuò)。但是當(dāng)代置業(yè)業(yè)績背后也有債務(wù)大增、盈利能力下滑等一系列隱憂。

  在房地產(chǎn)下半場(chǎng),行業(yè)馬太效應(yīng)凸顯,中小房企的生存空間受到擠壓,中小房企為求生存往往不斷提升銷售規(guī)模。2021年上半年,當(dāng)代置業(yè)實(shí)現(xiàn)合約銷售額215.62億元,同比大幅增長51.8%;合約銷售面積207.8萬平方米,同比大幅增長52.7%。

  在如此高的規(guī)模增速下,當(dāng)代置業(yè)的營收和凈利增速相比就顯得沒有那么高了。2021年上半年,當(dāng)代置業(yè)實(shí)現(xiàn)營收95.43億元,同比增長9.6%;實(shí)現(xiàn)凈利潤6.77億元,同比增長21.6%。

  值得注意的是,當(dāng)代置業(yè)的毛利增速較小。2021年上半年,當(dāng)代置業(yè)實(shí)現(xiàn)毛利22.1億元,較2020年同期增長約4.2%。同期,當(dāng)代置業(yè)的毛利率為23.2%,與上年同期相比減少了1.2個(gè)百分點(diǎn),反應(yīng)其盈利能力的下滑。尤其是其平均凈資產(chǎn)收益率僅為6.5%,遠(yuǎn)低于同行平均水平。

  融資成本上升23.5%,“退守”二線城市

  房企銷售規(guī)模提升幾乎必然伴生著巨大的債務(wù)壓力,當(dāng)代置業(yè)也不例外。

  在“三道紅線”壓力下,當(dāng)代置業(yè)也在努力降低債務(wù)水平和借款利率。截止今年上半年,當(dāng)代置業(yè)的凈負(fù)債率為93%,較去年底的95.7%略有下降;其加權(quán)平均借貸利率為9.73%,而去年底為9.9%,也實(shí)現(xiàn)了微降。

  但是,截至今年上半年,當(dāng)代置業(yè)貿(mào)易及票據(jù)應(yīng)付賬款在1年以下的金額由去年底的21.04億元迅速增加至54.51億元,大幅增長159.08%,短期償債壓力增大。

  同期,當(dāng)代置業(yè)總借款賬面余額約為287.55百億,較2020年底的245.93億元增加16.9%,增幅不小?!叭兰t線”方面,當(dāng)代置業(yè)的凈負(fù)債率為93%,現(xiàn)金短債比為1.5,剔除預(yù)收款項(xiàng)后的資產(chǎn)負(fù)債率為83%,應(yīng)歸于黃檔。同時(shí)上半年當(dāng)代置業(yè)的融資成本高達(dá)2.06億元,同比上升23.5%??梢?,當(dāng)?shù)刂脴I(yè)本身債務(wù)壓力和降負(fù)債的壓力都不小。

  作為中小房企,當(dāng)代置業(yè)的資金實(shí)力有限,又面臨著較大的債務(wù)壓力,在拿地方面就不得不趨于保守。行業(yè)內(nèi)都知道一線城市才是焦點(diǎn),但那是頭部房企特別是央企的“主場(chǎng)”,當(dāng)代置業(yè)面對(duì)一線城市明顯有心無力。

  今年上半年,當(dāng)代置業(yè)收獲的項(xiàng)目分別位于西安、重慶、青島、蘇州等地等地,大部分位于二線城市。當(dāng)代置業(yè)執(zhí)行董事兼總裁張鵬表示:“一線城市要去拍,或者要研判,但是絕不拿高價(jià)地,更不跟央企拼?!?/p>

  可見,當(dāng)代置業(yè)并非不中意一線城市,而是在自身實(shí)力受限的情況下不得已的“退守”。這也是房地產(chǎn)下半場(chǎng)中,中小房企境況的縮影。

  行業(yè)排名下降6位,未來或進(jìn)一步下滑

  中指研究院發(fā)布《2021年1-6月中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績TOP200》顯示,當(dāng)代置業(yè)今年1-6月以215.6億元銷售額排在82名,較上年同期排名76,下降了6個(gè)名次。

  在最新的主席報(bào)告中,當(dāng)代置業(yè)執(zhí)行董事兼董事局主席張雷表示:“對(duì)于房地產(chǎn)而言,風(fēng)大浪大、水大魚大的時(shí)代注定成為歷史,以往高杠桿、高毛利、高增長的蒙眼狂奔模式一去不復(fù)返,未來必定是個(gè)回歸的時(shí)代,重回普通行業(yè)屬性,即低杠桿、低利潤和低增長?!?/p>

  這表明當(dāng)代置業(yè)已經(jīng)明確了未來低增長的戰(zhàn)略方向。低增長之下,固然可以減輕債務(wù)壓力和合規(guī)風(fēng)險(xiǎn),但本就規(guī)模偏低的當(dāng)代置業(yè)又會(huì)面臨著非常強(qiáng)的競爭壓力,或喪失市場(chǎng)份額和機(jī)遇。這也是眾多中小房企共同面臨的兩難選擇。

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(責(zé)任編輯:董云龍 )

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