住房租賃二十年：從市場補益到鼓勵發(fā)展，住房租賃將迎REITs時代

來源：智能家居時間：2021-04-15 10:50

　　近年來，住房租賃行業(yè)經(jīng)歷了從資本青睞到資金爆雷的困局，而其在社會民生中的重要性卻不斷上升，成為城市新市民和青年緩解住房困難的重要手段。十四五開局之年，《政府工作報告》、《十四五規(guī)劃綱要》等黨和國家的重要文件均以較大篇幅關(guān)注住房租賃發(fā)展。

　　面對政策端的變化，4月14日，ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布《住房租賃20年：政策·邏輯·未來》報告（以下簡稱“報告”），首次梳理我國20年間住房租賃市場的政策變遷，深度挖掘供給端、需求端、資金端與及監(jiān)管端的新變。ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院院長趙然表示，我國住房租賃市場正處于鼓勵發(fā)展與加強行業(yè)規(guī)范并重的新時期。對照國外經(jīng)驗，我國住房租賃REITs時代即將到來，預(yù)計規(guī)模將達(dá)3000億人民幣。

　　從市場補益到鼓勵發(fā)展，住房租賃走進(jìn)民生聚光燈

　　以《第十個五年計劃綱要》等政策文件為標(biāo)志，報告指出我國住房租賃市場從2001年便已初步培育，而不同時期政策端對于住房租賃市場的定位則有所差異。

　　趙然分析指出，過去20年里，我國住房租賃市場先后承擔(dān)了補充健全房地產(chǎn)市場體系、去杠桿保民生工具等等角色定位。而2016年，“購租并舉”的提出才使得我國以市場配置為主、政府提供基本保障的住房租賃體系逐步健全發(fā)展。時至今日，我國住房租賃市場已發(fā)展至機遇與挑戰(zhàn)并存的第四階段，政策開始向鼓勵發(fā)展與加強行業(yè)規(guī)范并重的方向傾斜?？梢姡》孔赓U20年的演進(jìn)，亦是其從房地產(chǎn)市場補益部分向重要民生部門不斷靠攏的進(jìn)程。

　　在激勵與約束并重的當(dāng)下，報告以供給端、需求端、資金端、監(jiān)管端為視點細(xì)察我國住房租賃市場。在供給端，趙然表示“以增量盤活存量是主要思路”。供給端的存量主要指是住宅存量、商業(yè)存量、工業(yè)存量的改造，都存在改造難度大、合規(guī)成本高等方面的難題。相對而言，增量則是指住房租賃專項用地新建項目。據(jù)ICCRA測算，按照國土自然部要求，2021年在年度計劃中單列租賃住房用地占比一般不低于10%，則未來3-5年內(nèi)可確定的新建潛在供應(yīng)為122.5萬套（間）。但趙然同時指出，當(dāng)前住房租賃市場的供給仍存在著供需錯配的問題，“真正的有效供給應(yīng)該是契合新市民生活需求的供給，它有著幾個特點：靠近產(chǎn)業(yè)園、交通便利、基礎(chǔ)生活配套設(shè)施齊備。”

　　從需求端來看，2018年至今，多數(shù)城市從租房補貼、便利落戶、提供人才專項租賃住房等方面為人才解決困難，釋放人才安置政策，給予租客補貼和權(quán)益。但趙然認(rèn)為租售同權(quán)才是結(jié)題癥結(jié)，“實現(xiàn)租售同權(quán)仍然有一段很長的路要走，目前看來，在人才落戶、子女義務(wù)教育等方面都有政策需要突破的地方”。

　　住房租賃REITs時代將至，規(guī)?；虺?000億人民幣

　　報告同時回顧了美國住房租賃市場的發(fā)展歷史。上世紀(jì)60年代，美國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，政策通過刺激供給來緩解大城市貧富分化及貧民窟矛盾。1967年美國開始設(shè)立REITs，促成了美國住房租賃市場的第一次發(fā)展。到90年代，寬松的貨幣政策和擴張的財政政策進(jìn)一步促進(jìn)美國住房租賃行業(yè)的發(fā)展，房利美、房地美進(jìn)入多戶住宅領(lǐng)域，其在1991年推出權(quán)益型REITs，美國住房租賃市場進(jìn)入金融創(chuàng)新推動的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型期?？梢?，住房租賃市場邁向成熟，離不開金融創(chuàng)新工具及其背后一整套的政策、稅收激勵。

　　反觀國內(nèi)市場，截至2019年底我國已相繼推出了30多只住房租賃類REITs產(chǎn)品，對這一領(lǐng)域進(jìn)行了有益探索。隨著市場供給的多元化，特別是租賃住房用地來源的拓寬，加之資金端擴大租賃住房建設(shè)資金來源，政策端積極探索對租賃住房企業(yè)的稅費支持，報告認(rèn)為我國住房租賃市場即將邁入REITs時代。據(jù)ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院估算，當(dāng)前我國住房租賃市場的整體規(guī)模為2.52萬億人民幣，參照國外經(jīng)驗則住房租賃REITs的規(guī)模約為3000億人民幣。

　　趙然表示：“未來住房租賃REITs的推出，將促進(jìn)房地產(chǎn)市場形成低金融杠桿、可持續(xù)發(fā)展的商業(yè)模式。借助REITs，住房租賃企業(yè)能夠‘輕裝上陣’，也就從真正意義上實現(xiàn)了“開發(fā)、運營、金融退出”的閉環(huán)。此外，由于REITs執(zhí)行的是長期投資策略，并且具備專業(yè)的資產(chǎn)管理，其還將有助于整個住房租賃市場的專業(yè)化發(fā)展，有效減少市場波動，成為房地產(chǎn)市場長期健康發(fā)展的穩(wěn)定器?！?/p>（責(zé)任編輯：常丹丹 HO016）

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