??住房租賃行業(yè)又迎來(lái)好消息。

??據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部網(wǎng)站消息，5月9日，中國(guó)建設(shè)銀行分別與廣州、杭州、濟(jì)南、鄭州、福州、蘇州6個(gè)城市簽訂《發(fā)展政策性租賃住房戰(zhàn)略合作協(xié)議》。未來(lái)3年內(nèi)，將提供不少于1900億元的貸款，用來(lái)以市場(chǎng)化運(yùn)作方式籌集約80萬(wàn)套（間）政策性租賃住房。

??從目前長(zhǎng)租公寓企業(yè)發(fā)債總量來(lái)看，如果建行真的能發(fā)1900億元，那么整個(gè)住房租賃市場(chǎng)便會(huì)被壟斷。實(shí)際上，目前政策性租賃項(xiàng)目非常有限，未來(lái)，在實(shí)際發(fā)放過(guò)程中，遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到1900億元的貸款總量。而建行的核心邏輯還是要做市場(chǎng)化租賃業(yè)務(wù)。

??從金融的角度來(lái)看，經(jīng)歷了初期資本狂熱期，近兩年國(guó)內(nèi)整體融資環(huán)境相對(duì)收緊，長(zhǎng)租公寓進(jìn)入融資瓶頸期。目前市場(chǎng)融資結(jié)構(gòu)較為單一，住房租賃專項(xiàng)債券仍為主要融資工具，為刺激租賃市場(chǎng)良性發(fā)展，租賃住房行業(yè)亟需金融創(chuàng)新，探索多元化融資方式。

??01

??銀行租賃住房業(yè)務(wù)雛形顯現(xiàn)

??2017年下半年起，各大銀行陸續(xù)進(jìn)軍租賃行業(yè)，至今相關(guān)金融業(yè)務(wù)已經(jīng)初顯雛形。

??受政策支持及市場(chǎng)需求影響，目前已有十多家銀行布局租賃住房領(lǐng)域，累計(jì)合作項(xiàng)目多達(dá)上百宗。但整體上開展住房租賃金融業(yè)務(wù)的銀行仍以大型銀行為主，出于風(fēng)險(xiǎn)控制，業(yè)務(wù)合作多為國(guó)企或主體信用優(yōu)良的企業(yè)，業(yè)務(wù)處于發(fā)展初期，信貸支持規(guī)?？傮w較小。

??銀行主要通過(guò)開展信貸業(yè)務(wù)進(jìn)入租賃住房業(yè)務(wù)，從供給端來(lái)看，提供的項(xiàng)目貸款、經(jīng)營(yíng)貸款等基本覆蓋了租賃住房開發(fā)建設(shè)、購(gòu)置、裝修、運(yùn)營(yíng)各階段的融資需求。從直接授信支持的企業(yè)類型來(lái)看，主要以國(guó)企或頭部企業(yè)為主。

此次建行簽訂的合作協(xié)議總體也體現(xiàn)出上述特征。

??目前問(wèn)題在于，政策性租賃項(xiàng)目非常有限。截至2020年4月，全國(guó)范圍內(nèi)總計(jì)推出租賃用地近200塊，規(guī)劃建筑面積超1200萬(wàn)方，預(yù)計(jì)未來(lái)能釋放近20萬(wàn)套租賃房源。但整體租賃用地開工進(jìn)度緩慢，近八成還未開工，截止本文發(fā)稿前尚無(wú)建成項(xiàng)目入市。

??建行的核心邏輯還是要做市場(chǎng)化租賃業(yè)務(wù)。以廣州為例，在簽訂發(fā)展政策性租賃住房戰(zhàn)略協(xié)議的同時(shí)，建行廣州分行分別與建方租賃、優(yōu)家青年、冠寓商營(yíng)、北山夢(mèng)享、保利公寓、城投租賃、珠江租賃、開發(fā)區(qū)人才集團(tuán)等8家專業(yè)租賃企業(yè)簽署支持發(fā)展政策性租賃住房戰(zhàn)略合作協(xié)議。

??除信貸業(yè)務(wù)之外，銀行端還積極與政府、企業(yè)展開多方合作，搭建規(guī)范化租賃平臺(tái)。

同樣以建行為例，其作為首家進(jìn)軍住房租賃市場(chǎng)的國(guó)有大型銀行，與政府、企業(yè)合作搭建的住房租賃服務(wù)體系架構(gòu)已初步形成。數(shù)據(jù)顯示，截至2019年3月，建行已在北京、深圳等200多個(gè)地級(jí)及以上城市運(yùn)行，平臺(tái)累計(jì)上線房源1.2萬(wàn)套，已出租2.6萬(wàn)套。同時(shí)，建行與超過(guò)300個(gè)地級(jí)及以上城市簽訂合作協(xié)議。

??如果市場(chǎng)證明該模式可行，勢(shì)必會(huì)有競(jìng)爭(zhēng)者進(jìn)入到租賃市場(chǎng)中，市場(chǎng)不可能一支獨(dú)大。

??02

??超10家房企擬發(fā)行住房租賃專項(xiàng)債

??1月下旬至2月，新冠疫情爆發(fā)，長(zhǎng)租公寓行業(yè)受到嚴(yán)重沖擊。前兩月，僅1月上旬萬(wàn)科30億住房租賃專項(xiàng)債獲批，擬用于住房租賃項(xiàng)目建設(shè)及補(bǔ)充營(yíng)運(yùn)資金。

??3月份企業(yè)金融動(dòng)態(tài)十分活躍，龍湖、保利、融創(chuàng)、魔方等十余家企業(yè)擬發(fā)行住房租賃專項(xiàng)債。疫情之下公寓運(yùn)營(yíng)受到嚴(yán)重打擊，國(guó)家不斷出臺(tái)政策降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資成本，出于政策支持和自身需求，公寓企業(yè)都進(jìn)一步拓寬融資渠道，積極自救。

??以魔方為例，5月7日，“華鑫證券-魔方公寓信托受益權(quán)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”項(xiàng)目更新為“通過(guò)”。該債券于今年3月16日獲得上交所受理，品種為ABS，擬發(fā)行金額3.6億元。從“受理”到“通過(guò)”不足兩個(gè)月時(shí)間。

??值得注意的是，魔方曾于2017年1月宣布“魔方公寓信托受益權(quán)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”已成功設(shè)立，此為中國(guó)ABS發(fā)行歷史上的首單公寓行業(yè)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，除了具有金融創(chuàng)新意義，更是給以輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)為主的公寓行業(yè)打開了新的融資渠道。

??從前4個(gè)月發(fā)債類型來(lái)看，仍然以債券發(fā)行為主，資產(chǎn)證券化推進(jìn)明顯加速。其中魔方公寓和融創(chuàng)中國(guó)ABS項(xiàng)目已經(jīng)顯示“通過(guò)”，金地商置長(zhǎng)租公寓公募ABS首期成功發(fā)行，利率4.5%。

??目前，租賃住房專項(xiàng)債券以低成本發(fā)行，成為房企重要的融資工具。

??此外，除了債券發(fā)行，3月份出現(xiàn)兩起股權(quán)融資案例。其中，無(wú)錫鳳凰城長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目近日在北京金融資產(chǎn)交易所正式掛牌，成為無(wú)錫首個(gè)掛牌上市的長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目。該項(xiàng)目也是中國(guó)建設(shè)銀行總行首單、國(guó)內(nèi)首批在北金所掛牌的住房租賃企業(yè)資產(chǎn)股權(quán)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目之一。

??03

??資產(chǎn)證券化穩(wěn)步推進(jìn)

??長(zhǎng)租公寓是典型的“重資產(chǎn)”模式，前期投入大，盈利模式尚未明晰，仍處于投資周期過(guò)長(zhǎng)的探索階段，融資需求非常大，而發(fā)行資產(chǎn)證券化產(chǎn)品是公寓類企業(yè)籌措外部資金、嘗試打通募投管退全鏈條的重要金融手段，普遍被認(rèn)為資產(chǎn)證券化是未來(lái)的一條出路。
2017年以來(lái)，國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓企業(yè)主要發(fā)行ABS和類REITs兩類資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，也有少數(shù)幾單ABN及CMBS產(chǎn)品。

??從當(dāng)前長(zhǎng)租公寓資產(chǎn)證券化產(chǎn)品發(fā)行規(guī)模來(lái)看，2018年為資產(chǎn)證券化產(chǎn)品發(fā)行高峰期，這一年，開發(fā)商融資受阻，不少企業(yè)抓住政府對(duì)住房租賃融資支持的機(jī)會(huì)，申請(qǐng)發(fā)行ABS。全年共發(fā)行14項(xiàng)產(chǎn)品，當(dāng)期發(fā)行規(guī)模達(dá)到138.34億元。

??2019年，融資監(jiān)管趨于嚴(yán)格，資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的發(fā)行需要對(duì)發(fā)行主體及涉及物業(yè)進(jìn)行同步評(píng)估，因此，大量開發(fā)商的長(zhǎng)租公寓概念A(yù)BS在申請(qǐng)階段被否，全年共有6項(xiàng)住房資產(chǎn)證券化產(chǎn)品發(fā)行，當(dāng)期規(guī)模約52.08億元。

??進(jìn)入到2020年，受新冠疫情影響，政府為緩解疫情對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)及企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展的沖擊，后續(xù)或?qū)⒉扇捤傻呢泿耪撸m時(shí)、適度出臺(tái)精準(zhǔn)的逆周期調(diào)節(jié)措施。在政策大環(huán)境下，租賃企業(yè)融資環(huán)境或?qū)⒄w優(yōu)于2019年。截至5月12日，已通過(guò)的ABS資產(chǎn)證券化產(chǎn)品共有2項(xiàng)，已成功發(fā)行1項(xiàng)，總數(shù)已達(dá)到去年的一半。

??綜合來(lái)看，發(fā)行主體以實(shí)力較為雄厚的國(guó)企或房企品牌公寓為主。

??4月30日，證監(jiān)會(huì)、國(guó)家發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》，境內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)領(lǐng)域公募REITs試點(diǎn)正式起步。

??如果公募REITs在基建領(lǐng)域試點(diǎn)較為順利的話，將對(duì)住房租賃行業(yè)產(chǎn)生重大利好，未來(lái)將大概率會(huì)應(yīng)用到長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域，而后續(xù)延展到一線城市優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)。

??在“房住不炒”的大環(huán)境下，整體金融政策不會(huì)出現(xiàn)大的松動(dòng)，短期內(nèi)資金放水到房地產(chǎn)的可能性非常小。3月中旬以來(lái)，受疫情影響，境外融資暫停，融資結(jié)構(gòu)發(fā)生了很大的改變。近期，資產(chǎn)證券化產(chǎn)品成為房企補(bǔ)充資金的重要來(lái)源。
受新冠疫情影響，政府為緩解疫情對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)及企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展的沖擊，后續(xù)或?qū)⒉扇捤傻呢泿耪?，適時(shí)、適度出臺(tái)精準(zhǔn)的逆周期調(diào)節(jié)措施。在政策大環(huán)境下，租賃企業(yè)融資環(huán)境或?qū)⒄w優(yōu)于2019年。
自去年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議召開，著重強(qiáng)調(diào)“大力發(fā)展租賃住房”，銀行信貸不斷向長(zhǎng)租行業(yè)傾斜，長(zhǎng)租公寓融資難度相對(duì)較低。

??從經(jīng)營(yíng)貸的角度來(lái)看，銀行貸款會(huì)對(duì)回報(bào)率、資產(chǎn)等有一定的要求，大多數(shù)住宅租賃項(xiàng)目，尤其是主流產(chǎn)品長(zhǎng)租公寓投資回報(bào)率普遍較低，理想與現(xiàn)實(shí)之間差距比較大。

??從操作層面來(lái)看，建行積極參與這件事肯定會(huì)推動(dòng)租賃行業(yè)本身的發(fā)展，如果市場(chǎng)證明該模式可行，勢(shì)必會(huì)有競(jìng)爭(zhēng)者進(jìn)入到租賃市場(chǎng)中，畢竟不可能一支獨(dú)大。從今天市場(chǎng)情況來(lái)看，先發(fā)優(yōu)勢(shì)不一定會(huì)形成壟斷優(yōu)勢(shì)，慢半拍不一定是壞事，租賃市場(chǎng)永遠(yuǎn)都存在，未來(lái)仍然存在很多機(jī)會(huì)。

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