李宇嘉：廣州樓市一個(gè)月兩次調(diào)控，背后的信號(hào)是什么？

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2021-04-23 09:00

廣州樓市調(diào)控加碼還是來(lái)了！繼4月2日提出一系列整治房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的措施后，廣州再次發(fā)布樓市新政。

3月的70城房?jī)r(jià)指數(shù)，廣州新房、二手房環(huán)比漲幅雙雙排第一，領(lǐng)漲一線城市和熱點(diǎn)城市。因此，被約談以后，廣州出臺(tái)更硬的調(diào)控政策是必然的。

廣州此次調(diào)控有兩個(gè)“硬招”：

一是人才購(gòu)房，要提供在本區(qū)連續(xù)繳納12個(gè)月的個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)的繳納證明。二是將9區(qū)個(gè)人銷售住房增值稅征免年限從2年提高至5年。

我曾經(jīng)講過(guò)，衡量這一輪調(diào)控是否夠硬的標(biāo)志之一就是，是否有勇氣將增值稅征免年限從2年提高至5年。因?yàn)楸据啒鞘谢厣畲蟮膭?dòng)力，就是新房和二手房?jī)r(jià)輪番上漲、相互推動(dòng)。增值稅征免年限“2改5”，就是抑制這種需求。但是，它對(duì)市場(chǎng)動(dòng)力的殺傷力很大。

包括廣州在內(nèi)，當(dāng)下市場(chǎng)需求的主力，就是 “買(mǎi)一賣(mài)一”的換房需求，它能夠促進(jìn)住房循環(huán)，保持市場(chǎng)熱度。到售樓處觀察會(huì)發(fā)現(xiàn)，當(dāng)下賣(mài)的新房基本都是大戶型。問(wèn)題是，當(dāng)廣州主城區(qū)二手房?jī)r(jià)大范圍在5萬(wàn)元左右，全額增值稅就是巨大的交易成本，會(huì)抑制預(yù)期，降低交易頻率。

在當(dāng)下的環(huán)境，能夠出臺(tái)此政策的，絕對(duì)是對(duì)市場(chǎng)需求比較有信心的城市。有哪些城市出臺(tái)這一政策呢？上海、杭州、深圳、成都、無(wú)錫、廣州?？梢?jiàn)，這些城市的樓市，短期調(diào)控不影響長(zhǎng)期向上。人口大量流入，需求潛力大。新政使交易成本增加，需求延后，但不是消失。

人才購(gòu)房亂象，是本輪廣州樓市暴漲的罪魁禍?zhǔn)祝彩谴侔l(fā)“調(diào)控加碼”的直接原因。黃埔、南沙這兩個(gè)廣州的外圍區(qū)域，2020年房?jī)r(jià)漲得最快，但并不是本地需求爆棚，而是2019年底以來(lái)人才門(mén)檻不斷降低，變相突破了限購(gòu)限貸政策，導(dǎo)致很多外地人到這里炒房。

特別是2020年7-8月份，深圳和東莞強(qiáng)力調(diào)控后，廣州變成了珠三角核心區(qū)的“房?jī)r(jià)洼地”，需求把這兩個(gè)區(qū)域的房?jī)r(jià)炒高了。沒(méi)有本地流水、社保，就憑一個(gè)學(xué)歷證明，就能買(mǎi)房，還能貸款。顯然，這違背了人才政策的初衷，更加違背了“房住不炒”的頂層架構(gòu)。

這兩條政策比較“硬”，但整體有保有壓。比如，對(duì)落戶買(mǎi)房，要求落戶要滿一定年限，連續(xù)繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)稅年限等，這是近期杭州、上海、深圳、西安、成都等都在出臺(tái)的政策。再比如，熱點(diǎn)城市中很多將限售年限提高到了5年，而廣州還是2年。

背后的信號(hào)是什么？

廣州落戶門(mén)檻很寬松，特別是外圍7區(qū)，“大專+28周歲以下” ，均可直接落戶。顯然，在人口繼續(xù)流入的背景下，廣州還是希望保持樓市熱度，鼓勵(lì)大家買(mǎi)房，提高城市的集聚度。特別是，外圍7區(qū)要打造郊區(qū)新城、城市副中心，需要將地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和區(qū)域開(kāi)發(fā)結(jié)合起來(lái)。

同時(shí)，規(guī)劃紅利開(kāi)始向外圍轉(zhuǎn)移，但不管是產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、交通規(guī)劃、區(qū)域規(guī)劃，都得靠大規(guī)模土地開(kāi)發(fā)、住房開(kāi)發(fā)來(lái)支撐和實(shí)現(xiàn)。2020年，廣州土地出讓金首破2000億，達(dá)到歷史最高水平，“供給側(cè)放量”將是廣州“十四五”的既定戰(zhàn)略。2021年第一批集中供地，就相當(dāng)于2020年55%的供地量。

表：2021年第一批供地規(guī)模及占2020年全年的比重制圖：李宇嘉觀樓局

同時(shí)，從2021年開(kāi)始，未來(lái)5年廣州有183條村舊改推進(jìn)，根據(jù)舊改三年行動(dòng)計(jì)劃(2019-2021)，廣州舊改可推出的住房供應(yīng)量相當(dāng)于4年左右的商品住宅成交量，黃埔、番禺、南沙、增城占比超60%。在這種情況下，未來(lái)房子會(huì)大量供應(yīng)，政策就得鼓勵(lì)買(mǎi)房。

增量需求從哪來(lái)呢？就是新落戶的人群。外圍落戶門(mén)檻寬松，不斷吸引人口流入和落戶，釋放增量需求，推動(dòng)郊區(qū)新城開(kāi)發(fā)和建設(shè)，推動(dòng)黃埔(科學(xué)城、知識(shí)城)、南沙等區(qū)域規(guī)劃的落地。

當(dāng)下，廣州樓市供求緊張，一方面是開(kāi)發(fā)商惜售、政府控預(yù)售證；另一方面是中心區(qū)舊改短期難以放量。但是，廣州不缺房子，隨著供地放量、舊改提速，未來(lái)幾年房子會(huì)大量上市。

此次新政中的2條，也釋放出重要的信號(hào)。一是加大保障房供應(yīng)力度，二是加快發(fā)展租賃市場(chǎng)。顯然，對(duì)于高房?jī)r(jià)，年輕人買(mǎi)不起房的問(wèn)題，需要擴(kuò)大住房保障范圍，保護(hù)低收入的人群；對(duì)于夾心層，要引導(dǎo)先去租房，再去買(mǎi)房。

總之，此次廣州新政，需求端抑制只是一方面，更多地還是從供給側(cè)解決問(wèn)題，保持樓市高舉高打、高位平衡。

這一輪上漲后，考慮到需求端的調(diào)控抑制、房貸利率開(kāi)始攀升、外圍人才政策全面收緊，廣州樓市或開(kāi)始探頂，估計(jì)2021年2-3季度將在高位徘徊，三季度末或?qū)㈤_(kāi)始回落，部分投資客占比高、短期急速上漲的片區(qū)，可能出現(xiàn)下跌。經(jīng)過(guò)這一輪暴漲，估計(jì)要花2-3年來(lái)消化。在這個(gè)橫盤(pán)期，如果人口繼續(xù)流入、收入能夠漲上來(lái)、公共服務(wù)能跟上，產(chǎn)業(yè)落地和區(qū)域規(guī)劃能實(shí)現(xiàn)，2-3年以后，上漲的這部分就完全消化了。

（責(zé)任編輯：常丹丹 HO016）