我是鄭叔，擁有多年鄭州房產(chǎn)研究和投資經(jīng)驗(yàn)，長期持續(xù)關(guān)注鄭州地區(qū)的樓市信息，熟悉購房政策、買房策略和學(xué)區(qū)房信息，歡迎關(guān)注及交流。

以下內(nèi)容選自“鄭叔說房”微信公眾號(hào)，粉絲提問

1.提問：鄭叔您好，我之前有看過特價(jià)房，感覺便宜的房子不靠譜，又是郊區(qū)又怕別人不靠譜跑路了，看了其他樓盤房子價(jià)格也是陰晴不定，我就在想要不要在鄭州買套房？

鄭叔：你好，建議有條件是剛需的話，還是不要猶豫的買；如果沒有條件，還是需要再爭取一下。對于怎么買，有三個(gè)建議：1.對于剛需，要緊抓剛需、地鐵、學(xué)區(qū)、和商業(yè)這四大要素。2.對于改善，建議向東買，鄭州的發(fā)展方向就是向東。3.對于二手淘筍，建議在向東向東偏60度區(qū)域的城市區(qū)域及次新區(qū)域購買，這個(gè)區(qū)域不僅能夠享受到城市發(fā)展的紅利，而且還是新產(chǎn)業(yè)、人口導(dǎo)入的第一承接地，在價(jià)格和距離上都具有優(yōu)勢，未來一定是漲幅第一梯隊(duì)的區(qū)域。

2.提問：鄭叔您好，鄭州的地鐵開通了，那周邊的房子肯定也是溢價(jià)了請問鄭叔在鄭州值得購買的地鐵盤還有哪些呢？

鄭叔：你好，首先要清楚關(guān)于地鐵的幾點(diǎn)知識(shí)：1.800米內(nèi)有地鐵的才是最舒適的步行距離，超過的都是偽地鐵盤。2.地鐵環(huán)線的價(jià)值更大，鄭州的地鐵環(huán)線就是5號(hào)線。3.換乘站點(diǎn)附近的樓盤價(jià)值要比單點(diǎn)站的大，因?yàn)橄鄬Ω颖憬荨?.已經(jīng)開通的地鐵線路附近的樓盤紅利基本被釋放完了，規(guī)劃并在施工的地鐵沿線的紅利和風(fēng)險(xiǎn)并存。四環(huán)內(nèi)12條地鐵沿線的66個(gè)樓盤中，數(shù)量最多的就是金水區(qū)，其次是中原區(qū)，再是惠濟(jì)和管南區(qū)，最后是二七區(qū)。金水區(qū)內(nèi)房子分化較為嚴(yán)重，有高溢價(jià)，價(jià)差大，選擇起來較為困難，特價(jià)房更是頻出，金水區(qū)的老城東區(qū)有比較多的地緣改善項(xiàng)目，北三環(huán)承接了剛需和剛改人群。經(jīng)開區(qū)中經(jīng)開老城的價(jià)格僅次于鄭東新區(qū)，能夠跟北三環(huán)相抗衡，其地塊較為稀缺，樓面價(jià)較高；濱河國際新城的樓盤較多，且是3號(hào)線二期，可以考慮價(jià)格在1.5萬的正常樓盤。中原區(qū)的新盤也很多，有些價(jià)格高于中原老城?；轁?jì)區(qū)值得關(guān)注的詳見內(nèi)部分享。高新區(qū)的地鐵較少，可選擇的項(xiàng)目較少。二七區(qū)的地鐵規(guī)劃已經(jīng)實(shí)施，對于剛需是一大利好。雖然二七老城和運(yùn)河新區(qū)的利好未消失殆盡，但是可供選擇的項(xiàng)目越來越少。總而言之，地鐵的價(jià)值雖然在鄭州體現(xiàn)的沒那么完美。具體詳情推薦見內(nèi)部分享。

3.提問：鄭叔您好，我老婆說貸款買房比較好，我覺得全款比較好，因?yàn)槲也幌胗刑蟮膲毫?，想問買房是貸款買比較好還是全款？這兩種有哪些優(yōu)缺點(diǎn)?。?/p>

鄭叔：你好，如今購買房產(chǎn)需要的資金已不是一筆小數(shù)目，對于普通家庭來說，貸款無疑是最好的方式，而對于有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的人群，又會(huì)面臨貸款還是全款買房的選擇。全款買房有以下特點(diǎn)：1.對于全款買房的買家，開發(fā)商會(huì)給予一定的優(yōu)惠，且能夠免除手續(xù)費(fèi)和銀行利息等。2.沒有抵押的房子更容易出售，因?yàn)楸苊饬算y行貸款的約束；在房價(jià)上升時(shí)，出售套現(xiàn)也比較快；即使處于經(jīng)濟(jì)困難時(shí)，還可以向銀行抵押房屋，避免出售。3.全款買房的流程較為簡單，省時(shí)方便，也省去了貸款利率上浮的支出。4.如果購房者付款的樓盤是還未取得五證的項(xiàng)目，未來將會(huì)有一定的風(fēng)險(xiǎn)。5.全款買房可能會(huì)花費(fèi)掉手里的現(xiàn)金，而貸款的話，將一部分的資金用于理財(cái)，也會(huì)有一筆可觀的收益。

貸款買房有以下特點(diǎn)：1.貸款購買的房屋在貸款沒還清時(shí)，想要出售會(huì)比較麻煩。2.貸款購房會(huì)被縛多則30年的債務(wù)，貸款時(shí)也許承擔(dān)相應(yīng)的利息，且手續(xù)較繁瑣，在銀行貸款額度緊張時(shí)，審批的流程和時(shí)效都比較長。3.貸款買房可以將資金分開，靈活使用資金，同時(shí)也減輕了籌錢的壓力。4.銀行會(huì)對房屋的價(jià)值進(jìn)行審查，這樣就增加了買房的保險(xiǎn)性?？偠灾?，可以根據(jù)自己的需求來選擇是全款還是貸款買房。

4.提問:鄭叔你好，我親戚去年年底交的房，我跟他一起去驗(yàn)收的，然后我發(fā)現(xiàn)房子戶型是還不錯(cuò)，但是周邊地段不好，附近還有化工廠，我想找人理論，他們說以前就公示出來了，是我親戚沒注意。碰到這種情況我想問鄭叔，怎么辨別買房周邊的不利因素？我今年下半年也要買房了

鄭叔：你好，其實(shí)很多人買房前都會(huì)犯忽視不利因素的錯(cuò)誤，有些房子可能存在板塊、地段、戶型等方面的缺陷，買了這樣的房子，交房之日就是貶值之時(shí)。所以買房前的首要因素就是重視房子的不利因素，首先就是態(tài)度擺端正，對于開發(fā)商公示出來的紅線內(nèi)外不利因素要仔細(xì)閱讀，不懂的地方就向銷售問清楚，對于已經(jīng)出現(xiàn)的重大不利因素，需要去現(xiàn)場考察，驗(yàn)證不利因素對項(xiàng)目的確切影響到底如何。再從專業(yè)的角度去分析三個(gè)方面的不利因素：項(xiàng)目紅線之外的因素，如靠近機(jī)場、垃圾站、火車站、油氣庫站等會(huì)產(chǎn)生廢氣、輻射、噪音和煙塵污染等影響的地方；紅線之內(nèi)的因素，如公共廁所、化糞池、變壓器、物業(yè)用房等會(huì)造成輻射、噪音等影響的因素；戶型的不利因素包括立面造型、管道層、天然氣管道等戶內(nèi)的梁、柱位置、尺寸等。不過，對于不同的人來說，不利因素的影響和重要性也不同，比如對噪音的接受度和容忍度，有的人被吵得睡不著，而有的人則能照常入睡。

所以下面這些因素是非常值得重視的，以下三個(gè)因素，一旦產(chǎn)生噪音源，影響就可能是終身的：機(jī)場，特別是軍用機(jī)場，在方圓十里的住戶都會(huì)受到影響；鐵路邊的一二排房子都不能買，車子靠近的震動(dòng)影響甚至比噪音還大；公路、立交橋、高架橋鍍金的房子噪音也是極大的；工廠、集市和學(xué)校等因素的影響是間歇性的，一般白天產(chǎn)生，晚上安靜。一些氣味性影響較大的因素有：垃圾場、污水河、屠宰場、動(dòng)物園等，在買遠(yuǎn)郊改善性住宅的時(shí)候需要特別注意。還有一些會(huì)產(chǎn)生煙塵影響的因素如火電廠、造紙廠、化工廠和橡膠廠等，但以后這些場所會(huì)隨著國家對環(huán)保的重視而離住宅越來越遠(yuǎn)。一些普通購房者會(huì)產(chǎn)生心里顧忌的影響因素如殯儀館、火葬場、監(jiān)獄、刑場等，還有一些可能會(huì)產(chǎn)生輻射影響的因素如高壓線路、變壓器、無線通訊基站等。

紅線之內(nèi)還需值得特別注意的因素如下：通風(fēng)機(jī)和會(huì)產(chǎn)生噪音的通風(fēng)口和排煙管道，可能會(huì)在商業(yè)頂層產(chǎn)生；有噪聲的電梯，對于靠近電梯的臥室影響較大；可能會(huì)產(chǎn)生異味的因素如垃圾中轉(zhuǎn)站、化糞池和公共場所等設(shè)施，這也與小區(qū)物業(yè)的管理水平有關(guān)；還有集中餐飲等商業(yè)配套、居委會(huì)、物業(yè)服務(wù)用房警務(wù)室等辦公處所可能會(huì)影響環(huán)境秩序。

對于戶型的不利因素，這里重點(diǎn)提一下腰線層的問題，腰線層對于整個(gè)樓棟來說可以起到裝飾外立面的作用，但對于處在腰線層的戶型來說，容易出現(xiàn)遮擋陽光、積水、雜物堆積和被盜的風(fēng)險(xiǎn)?？偟膩碚f，買房前一定要了解房子的不利因素，因?yàn)橛行┮蛩匾坏┊a(chǎn)生，影響就幾乎是終身的。

以上內(nèi)容選自“鄭叔說房”微信公眾號(hào)，粉絲提問

鄭叔深耕房產(chǎn)投資多年，擅長購房技巧及經(jīng)驗(yàn)，希望能夠在你買房路上提供部分中性的建議，甚至為你制定最適合的購房方案，比別人快一步實(shí)現(xiàn)財(cái)富自由。

相關(guān)知識(shí)

鄭州樓市現(xiàn)狀:普漲不存在,別再閉著眼睛買房了!
央行傳來兩大消息，兩類人睡不著，不能閉著眼睛買房了
樓市回暖 5月一線城市房價(jià)普漲
追查經(jīng)營貸入樓市 小微金融不是“見樓就貸”
全國房價(jià)普漲結(jié)束了,新一輪財(cái)富再分配開始了!
誰在疫情下買房 買賣雙方畫像還原北京樓市現(xiàn)狀
追查“房抵經(jīng)營貸入樓市” 有銀行已發(fā)現(xiàn)3筆并提前收回
東莞樓市:買房投資要謹(jǐn)慎,別再亂買板塊了
5月一線城市房價(jià)普漲 成交量回補(bǔ) 樓市后市怎么走?
2021年該買房嗎?四大現(xiàn)象出現(xiàn),給出了答案