解碼被住建部約談五城：房價(jià)五年漲幅均超50%，南通地價(jià)上漲164%

來源：智能家居時(shí)間：2021-04-26 19:10

房價(jià)、地價(jià)循環(huán)上漲。

日前，南通發(fā)布樓市新政，從調(diào)整用地出讓方式、加強(qiáng)金融監(jiān)控，增加宅地供應(yīng)，調(diào)整房貸額度等方面規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)。至此，近期住建部約談5城市的樓市調(diào)控措施悉數(shù)出臺(tái)。

4月8日，住建部約談廣州、合肥、寧波、東莞、南通5城市政府負(fù)責(zé)人，要求各城市緊盯新情況新問題，及時(shí)采取針對(duì)性措施，堅(jiān)決遏制投機(jī)炒房，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行，并將東莞、南通納入監(jiān)測(cè)重點(diǎn)城市名單。

地方樓市升溫被認(rèn)為是住建部約談5城市的原因。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者借助中指數(shù)據(jù)，梳理2016年到2021年1季度5城市土地成交樓面價(jià)、土地溢價(jià)率、商品住宅成交均價(jià)和成交套數(shù)，嘗試解答5城樓市升溫的背后邏輯。

3城市地價(jià)漲幅超80%

2016年到2021年1季度，廣州土地成交樓面價(jià)從0.99萬元/平上漲到1.80萬元/平；同期南通土地成交樓面價(jià)從0.20萬元/平上漲到0.52萬元/平。

與絕對(duì)數(shù)值相比，地價(jià)漲幅更能反映市場(chǎng)情況。2016年到2021年1季度，5城市成交樓面價(jià)全部上漲，其中南通漲幅最大，達(dá)164.31%，其次是東莞和廣州，分別為88.91%和82.19%。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)表示，南通地價(jià)上漲，主要受長三角一體化利好影響。

2020年11月，上海市發(fā)改委副主任、長三角區(qū)域合作辦公室常務(wù)副主任阮青在發(fā)言中表示，上海將全力支持南通建設(shè)上?！氨贝箝T”，共同構(gòu)筑長江經(jīng)濟(jì)帶江海聯(lián)動(dòng)發(fā)展新優(yōu)勢(shì)。

2016年到2021年1季度，合肥是5城市中唯一土地成交樓面價(jià)總體下跌的城市，從0.87萬元/平下降到0.63萬元/平，跌幅27.59%。

安徽建筑大學(xué)教授李國昌告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，合肥成交樓面價(jià)的降低，主要受新出讓土地位置影響?！艾F(xiàn)在核心區(qū)地塊越來越少，新出讓地塊大都在偏遠(yuǎn)的地方。”另外，李國昌指出，政府控房價(jià)，也在控地價(jià)。

2019年8月28日，合肥發(fā)布公告，調(diào)整商品住宅用地定價(jià)方式。根據(jù)周邊新房均價(jià)和二手房成交價(jià)確定新出讓地塊起拍價(jià)和最高限價(jià)。其后合肥土地溢價(jià)率下降明顯，但由于市場(chǎng)熱度較高，2020年至今合肥整體土地溢價(jià)率仍超20%。

李宇嘉指出，這幾年熱點(diǎn)城市樓面價(jià)持續(xù)上漲，一方面是房地產(chǎn)市場(chǎng)回升，房價(jià)上漲預(yù)期增強(qiáng)，倒逼地價(jià)上漲；另一方面政府區(qū)域開發(fā)能力增強(qiáng)，如出臺(tái)新片區(qū)規(guī)劃，開發(fā)新軌道交通系統(tǒng)等，也會(huì)激勵(lì)開發(fā)商拿地，利好土地出讓。

5城市房價(jià)漲幅均超50%

從5城市商品住宅成交均價(jià)來看，2016年到2021年1季度，5城市房價(jià)全部上漲，漲幅均超50%，其中東莞房價(jià)漲幅最大，達(dá)106.38%；其次是廣州，上漲94.11%；合肥和寧波漲幅靠后，但也分別達(dá)53.10%和52.05%。

李宇嘉認(rèn)為，東莞房價(jià)上漲是其區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯、土地供求關(guān)系緊張、經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展、城市規(guī)劃和城市建設(shè)不斷推進(jìn)、人口持續(xù)流入等多種因素綜合作用的結(jié)果。

在地理位置方面，東莞緊鄰深圳和廣州，承接兩大一線城市的外溢購房人群，需求旺盛。2019年東莞常住人口846.45萬人，戶籍人口251.06萬人，戶籍人口占比29.66%；在土地供求方面，東莞國土開發(fā)強(qiáng)度逼近50%，新增土地少，供求關(guān)系緊張；在經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面，東莞作為新一線城市，2020年地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)9650.19億元，同比上漲1.1%，2020年東莞高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)291家，是2015年的7.5倍；在城市規(guī)劃和城市建設(shè)方面，東莞六大片區(qū)建設(shè)穩(wěn)步實(shí)施，加快建設(shè)中心城區(qū)、松山湖和濱海灣新區(qū)“三位一體”核心區(qū)，利好不斷。

2016年到2021年1季度，廣州房價(jià)上漲94.11%。李宇嘉認(rèn)為，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市規(guī)劃和城市建設(shè)、人口流入等方面，廣州房價(jià)上漲與東莞存在相似性。除此之外，廣州人才政策相對(duì)寬松，落戶門檻相對(duì)較低，也帶來旺盛的購房需求。今年4月廣州連續(xù)出臺(tái)兩個(gè)調(diào)控文件，直指借“人才”之名炒房，新政推出后，人才購房的社保繳納年限從6個(gè)月延長到12個(gè)月，限售年限從2年延長到3年。

2016年到2021年1季度，合肥房價(jià)上漲53.1%，僅有東莞一半漲幅。李國昌認(rèn)為，這主要是受合肥供求關(guān)系和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響。合肥作為省會(huì)城市，經(jīng)濟(jì)相對(duì)發(fā)達(dá)，每年有大量人口流入，購房需求旺盛。以2020年為例，合肥GDP為10045.72億元，居安徽首位，在安徽GDP中占比25.97%。

從商品住宅成交套數(shù)來看，除寧波樓市提前啟動(dòng)外，其余4城2020年新房成交量均呈一定比例增長。

李宇嘉指出，2018年到2020年上半年，包括廣州、東莞、合肥、寧波、南通在內(nèi)，珠三角和長三角熱點(diǎn)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)整體處于平穩(wěn)或回調(diào)階段，2020年下半年開始新一輪上漲。他指出，這輪行情是在貨幣政策寬松、人才政策寬松、城市外圍落戶門檻降低、疫情后為房地產(chǎn)紓困、政府為刺激經(jīng)濟(jì)出讓優(yōu)質(zhì)土地等大背景下出現(xiàn)的。

李宇嘉說：“疫情之后，房價(jià)出現(xiàn)上漲，一方面開發(fā)商敏銳地看到新一輪樓市行情的到來，開始追逐優(yōu)質(zhì)土地；另一方面房價(jià)上漲也刺激購房者踴躍入市，相互作用就形成了一個(gè)循環(huán)上漲的趨勢(shì)?！?/p>

（作者：見習(xí)記者,李莎編輯：周上祺）

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（責(zé)任編輯：邱利 HN154）