“年輕人” 陳昱含為中南開出四道解局“藥方”| 財(cái)報(bào)深響?

作者 | 王迪

出品 | 焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)

在2021年跨界演講中,羅振宇講了一個(gè)論點(diǎn):規(guī)模是問題的解藥,規(guī)模也是問題的根源。作為中南建設(shè)(000961.SZ)既定接班人,陳昱含對此深有體會。

所以,在4月27日下午舉行的中南建設(shè)2020年業(yè)績發(fā)布會現(xiàn)場,陳昱含為中南建設(shè)在后開發(fā)時(shí)代開出了四道解局“藥方”:

一、堅(jiān)持可持續(xù)發(fā)展,形成增速和經(jīng)營質(zhì)量有效平衡。2021年中南建設(shè)貨值將在2700億元左右,銷售去化率希望達(dá)到70%以上,銷售規(guī)模在2500億左右,以3倍獲地比為目標(biāo),未來將兼顧發(fā)展及質(zhì)量的發(fā)展,保持每年增速10%的底線,未來銷售規(guī)模希望達(dá)到5000億元。

二、把卓越經(jīng)營打造成中南的優(yōu)勢競爭的標(biāo)簽。中南建設(shè)未來將推進(jìn)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化,提升生產(chǎn)效率,提升產(chǎn)品的競爭力,圍繞改善型住宅、文旅及小鎮(zhèn)等其他產(chǎn)品發(fā)力,讓產(chǎn)品競爭力上一個(gè)新的臺階。

三、兩主兩輔多聯(lián)動,加強(qiáng)中南特色的永續(xù)經(jīng)營能力。堅(jiān)持中南建設(shè)旗下建筑及地產(chǎn)兩大完整上下游產(chǎn)業(yè)鏈建設(shè),聯(lián)動城鄉(xiāng)兩大布局,重點(diǎn)關(guān)注2021年美麗鄉(xiāng)村建設(shè)、都市圈、大基建領(lǐng)域等十四五規(guī)劃的重點(diǎn),組織合力及競爭合力,加強(qiáng)商業(yè)及住宅聯(lián)動項(xiàng)目的獲取,提升優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的獲取能力。

四、強(qiáng)化人才護(hù)城河,為職業(yè)經(jīng)理人賦能。2021年中南建設(shè)會以有競爭力的薪酬、體系化的管理培訓(xùn)讓貢獻(xiàn)者得到回報(bào),有信心將中南建設(shè)打造成人才高地。

在鼓勵(lì)穩(wěn)健而非狼性的大基調(diào)之下,房企快速增長紅利已過,中南建設(shè)已經(jīng)邁入2000億門檻,走過規(guī)模快速發(fā)展“青春期”,如何形成增速和經(jīng)營質(zhì)量有效平衡成為根本。

作為成長性公司,中南建設(shè)在2020年在行業(yè)整體毛利率下滑的情況之下實(shí)現(xiàn)毛利率增長,歸屬上市公司股東的凈利潤實(shí)現(xiàn)同比增長70.0%,盈利雙收;權(quán)益凈利率9%,同比提高3.2%;2020年加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率達(dá)到28.18%,同比增長6.60個(gè)百分點(diǎn)。

陳昱含表示,未來中南建設(shè)將保持每年增速10%底線,以理性的安排,講好中南的好故事,或早或晚會達(dá)到5000億目標(biāo)。

陳昱含之外,中南建設(shè)董事長陳錦石、中南建設(shè)董秘梁潔、中南建設(shè)副總裁兼CFO辛琦等高管也一同出席該場發(fā)布會,不過,陳錦石將更多發(fā)揮的空間留給了女兒,并以洽談項(xiàng)目為由早早離席。

一切無一例外的向外界透露一種信號:接班穩(wěn)步推進(jìn),“中南的未來屬于年輕人,對年輕人更看好”。陳錦石表示,年輕人一批一批開始涌現(xiàn),帶領(lǐng)的一幫老的會逐步退下,董事會換屆后,中南建設(shè)董事長和法人會交給陳昱含,在“十四五”末,將有針對性地把整個(gè)公司的掌控人就交給她。

新團(tuán)隊(duì)、新規(guī)劃、新戰(zhàn)略、新思想,攜“新”而來的中南建設(shè)又會呈現(xiàn)怎樣的新景象?

產(chǎn)品戰(zhàn)略:多元及地產(chǎn)業(yè)務(wù)二八分立    關(guān)注大基建、裝配式建筑等新領(lǐng)域

對于中南建設(shè)未來要走高質(zhì)發(fā)展之路,陳昱含與父親陳錦石高度一致。陳錦石的理解是需求在變,普惠性地產(chǎn)不會有較大發(fā)展優(yōu)勢。而陳昱含認(rèn)為,要向內(nèi)看,在效率及質(zhì)量方面要做好地產(chǎn)的基本盤。

就2020年的表現(xiàn)來看,中南建設(shè)指標(biāo)逐漸上揚(yáng)。其中,房地產(chǎn)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額2238.3億元,合同銷售面積1685.3萬平方米,分別同比增長14.2%和9.4%。銷售金額中一、二線城市占比41%;2020年實(shí)現(xiàn)建筑業(yè)務(wù)全年新增合同額306.8億元,同比增長10.4%。3億元以上項(xiàng)目達(dá)33個(gè),在新增合同額中占比62%。

據(jù)陳昱含預(yù)測,2021年的地產(chǎn)形式上不見得比2020年好,需要搶銷售,強(qiáng)融資,未來房企的競爭要更加的標(biāo)準(zhǔn)化,提升集采化率。對此,她提出卓越運(yùn)營會成為長時(shí)間中南建設(shè)的主旋律,“不能把雞蛋放在一個(gè)籃子里邊”。

陳昱含指出,未來中南建設(shè)將堅(jiān)持旗下建筑及地產(chǎn)兩大完整上下游產(chǎn)業(yè)鏈建設(shè),實(shí)現(xiàn)多元業(yè)務(wù)的協(xié)同,聯(lián)動城鄉(xiāng)兩大布局,重點(diǎn)關(guān)注2021年美麗鄉(xiāng)村建設(shè)、都市圈、大基建領(lǐng)域等領(lǐng)域,實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)聯(lián)動發(fā)展。

建筑及地產(chǎn)業(yè)務(wù)在行業(yè)地位已經(jīng)有相對的話語權(quán),現(xiàn)在的目標(biāo)則是更健康更有序地實(shí)現(xiàn)發(fā)展。對此,陳昱含對內(nèi)部企業(yè)發(fā)展有一定的目標(biāo),希望實(shí)現(xiàn)有序的競爭,提升管理精細(xì)度及投資精準(zhǔn)性。

“多元化業(yè)務(wù)占到2成,地產(chǎn)領(lǐng)域占到8成。以后的協(xié)同業(yè)務(wù)會反映在大基建領(lǐng)域,尤其是在城鄉(xiāng)振興領(lǐng)域,地產(chǎn)及建筑實(shí)現(xiàn)協(xié)同,通過文旅小鎮(zhèn)、PPP等項(xiàng)目擴(kuò)展產(chǎn)品領(lǐng)域。中年建設(shè)未來在深耕城市將形成現(xiàn)金流滾資產(chǎn),每年能夠?qū)崿F(xiàn)一二線城市拿到核心商業(yè)資產(chǎn),達(dá)到對沖市場及跨越周期的目的?!?/p>

對于未來裝配式建筑的前景,陳昱含認(rèn)為,裝配建筑可以減少建安成本,契合國家整體發(fā)展戰(zhàn)略,未來產(chǎn)業(yè)工人的優(yōu)勢會凸顯出來,對行業(yè)有好處,對效率提升及環(huán)境創(chuàng)造有重要意義,鋼結(jié)構(gòu)及裝配建筑是未來的趨勢。

區(qū)域戰(zhàn)略:集中供地帶來下沉機(jī)會   設(shè)戰(zhàn)區(qū)注重縱向發(fā)展

多元產(chǎn)業(yè)聯(lián)動,把握投資窗口期。在區(qū)域戰(zhàn)略方面,陳昱含則認(rèn)為城市應(yīng)該適度下沉,把握城市洼地,降低拿地成本,提升銷售均價(jià),以此實(shí)現(xiàn)規(guī)模的排名轉(zhuǎn)化成規(guī)模排名及報(bào)表兩者的綜合考量。

她認(rèn)為,雙集中供地確實(shí)給了房企一些資金調(diào)度壓力,讓買地實(shí)現(xiàn)了從“零售”到“批發(fā)”的轉(zhuǎn)變,這為企業(yè)帶來了機(jī)遇。深耕某一城市的企業(yè)會獲得更好的紅利,可以更快地做出適配的選擇。中南建設(shè)市占率不高,這反而給予其公開取地的機(jī)會,做到提前下沉的動作,尋找洼地城市,提升投資精準(zhǔn)度上邊的能力。

“我們?nèi)木€城市主要在長三角;中西部核心城市前幾年是圍繞著核心城市;大灣區(qū)大概率在城市更新方面。城市的數(shù)量不會用數(shù)量換規(guī)模,而是通過市占率來提升,我們在城市布局方面還有更大的空間,我們也有信心進(jìn)行深耕。未來中南建設(shè)依舊會遵循一二三四線梯度布局的策略, 堅(jiān)持一二線“四五”,三四線“五五”的原則進(jìn)行拿地。”

年報(bào)顯示,截至目前,中南建設(shè)目前已進(jìn)入內(nèi)地112個(gè)城市,覆蓋全國400毫米等降水線以東多數(shù)人口密集省份,開發(fā)項(xiàng)目主要集中在長三角區(qū)域和山東,在珠三角區(qū)域、福建、湖南、河南、京津冀區(qū)域以及沈陽、西安、武漢、成都、重慶、昆明、貴陽、南寧等中心城市亦有項(xiàng)目。新增項(xiàng)目107個(gè),項(xiàng)目規(guī)劃建筑面積合計(jì)1,523萬平方米,新增項(xiàng)目平均地價(jià)約5,002元/平方米,較2019年平均水平有所下降,投資成本進(jìn)一步優(yōu)化。

針對業(yè)績區(qū)域不均衡,陳昱含作出了分析,區(qū)域差異性這是由于政策上的影響而決定的,“花無百日紅”,拿地的不確定性讓城市業(yè)績呈現(xiàn)出“過山車式”的體驗(yàn)。

對此,她表示,中南建設(shè)已經(jīng)設(shè)置區(qū)域戰(zhàn)區(qū)。城市的確定性不存在團(tuán)隊(duì)中,未來中南建設(shè)會給區(qū)域更多的縱深發(fā)展的機(jī)會。

“單一城市不可避免地會出現(xiàn)‘過山車’式的業(yè)績。未來考驗(yàn)的是,企業(yè)對城市深耕的程度及對城市的認(rèn)知,我們會本著‘先做對,再做好,再做快’的原則,在容錯(cuò)的市場空間中,給優(yōu)秀的區(qū)域總更大的自由度,實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)區(qū)的合縱,使能者體現(xiàn)更大的成就感?!?/p>

財(cái)務(wù)策略:增加少數(shù)股東權(quán)益  最晚明年實(shí)現(xiàn)"三道紅線"全綠

“三道紅線”加持,降杠桿成為中南建設(shè)的必答題。2020年,中南建設(shè)負(fù)債率實(shí)現(xiàn)大幅優(yōu)化,三道紅線降至黃檔,發(fā)展安全墊持續(xù)增厚,為規(guī)模增長加固“保險(xiǎn)杠”,僅在“剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%”一項(xiàng)中有踩線。

年報(bào)顯示,2020年中南建設(shè)總負(fù)債率86.54%,比2019年末下降4.23個(gè)百分點(diǎn)。此外,凈資產(chǎn)負(fù)債率97.27%,同比下降71.12個(gè)百分點(diǎn),而在資產(chǎn)端、負(fù)債端同時(shí)剔除預(yù)收賬款之后的負(fù)債率僅為79.76%,同比下降4.20個(gè)百分點(diǎn)。

管理層在業(yè)績會上也作出了降負(fù)債的后續(xù)承諾:“有序降低負(fù)債,增加合作,增加少數(shù)股東權(quán)益,對資產(chǎn)負(fù)債方面進(jìn)行控制,一個(gè)項(xiàng)目出來之后,需要動態(tài)進(jìn)行管控,快速做大凈資產(chǎn),明年實(shí)現(xiàn)三道紅線全綠。”

年報(bào)顯示,2020年末,中南建設(shè)一年內(nèi)到期所有有息負(fù)債233.7億元,在有息負(fù)債中占比29.25%,較2019年末下降5.06%,長短期結(jié)構(gòu)更加均衡。有息負(fù)債中銀行貸款占比約52%,非銀金融機(jī)構(gòu)貸款占比約22%,債券占比約26%。

具體來看,中南建設(shè)2020年總負(fù)債3108.9億元,比年初增加17.9%;預(yù)收賬款1202.9億元,比年初減少2.5%;有息負(fù)債799億元,比年初增加14.3%;2020年中南建設(shè)總資產(chǎn)3592.5億元,比年初增加23.6%;凈資產(chǎn)483.6億元,比年初增加80.3%;股東權(quán)益287億元,比年初增加33.9%;少數(shù)股東權(quán)益196.6億元,比年初增加265.2%;

現(xiàn)金方面,中南建設(shè)現(xiàn)金“安全墊”持續(xù)增厚。中南建設(shè)2020年現(xiàn)金余額328.6億元,相比2019年末增加29.3%,現(xiàn)金短債比為1.41,比2019年末進(jìn)一步提高,扣除受限資金之后的現(xiàn)金短債比為1.04,符合國家重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金檢測和融資管理規(guī)則基本要求。

針對中南建設(shè)對外擔(dān)保頻繁的現(xiàn)狀,管理層的解釋是:“我們擔(dān)保都是為融資服務(wù)的,我們的融資也不是很高,我們?nèi)ツ暧邢⒇?fù)債799億,擔(dān)保的量也不是很高,所以壓力不大。面對‘三道紅線”我們集中度較少也是一種優(yōu)勢。”

數(shù)據(jù)顯示,2021年中南建設(shè)對外擔(dān)保的勢頭不減。僅在1月份,中南建設(shè)共發(fā)生16次擔(dān)保事件,涉及擔(dān)保金額69.33億元。截至2月4日,中南建設(shè)及控股子公司對外擔(dān)保余額為670.21億元,占公司最近一期經(jīng)審計(jì)歸屬上市公司股東的股東權(quán)益的312.61%。

中南建設(shè)管理層也曾表示,“三道紅線”不是壞事,對行業(yè)穩(wěn)定有所助益。同時(shí),也倒逼中南建設(shè)在“股+債”模式里,在“股”的端口需要做更多的努力。

自今年初陳凱離職后,陳錦石便將中南建設(shè)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)平臺中南置地,全權(quán)交予陳昱含打理,由總裁升任為董事長。這一舉措,當(dāng)時(shí)也被業(yè)界解讀為陳凱輔佐二代上位后功成身退。如今,業(yè)績會之上,在中南建設(shè)工作13年的陳昱含獨(dú)當(dāng)一面,思路、語言表達(dá)大有“虎父無犬女”之勢,中南建設(shè)的“黑馬”轉(zhuǎn)“白馬”或許指日可待。

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