金融街冰與火：2020年控投資、賣資產(chǎn)回籠資金百億

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2021-04-28 06:10

觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 去年金融街(000402,股吧)的業(yè)績(jī)，或許要用“冰與火”來(lái)形容。

由于疫情帶來(lái)的巨大折損，2020年房企銷售大多呈現(xiàn)低增速甚至負(fù)增速，這一背景下，金融街年內(nèi)銷售卻突破新高，實(shí)現(xiàn)銷售額402億元，同比增長(zhǎng)26%。

中金公司對(duì)金融街未來(lái)銷售仍持樂(lè)觀態(tài)度，據(jù)其估算，金融街當(dāng)前總貨值約2000億元，2021年銷售額料延續(xù)20%左右同比增速，對(duì)應(yīng)金額480億元。

不過(guò)，在這一年，金融街的扣非凈利潤(rùn)創(chuàng)下近幾年最低點(diǎn)。

數(shù)據(jù)顯示，期內(nèi)，金融街錄得營(yíng)業(yè)收入181.21億元，同比下降30.79%；實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)24.98億元，同比下降27.41%；扣非凈利潤(rùn)2.88億元，同比降89.94%。

在4月27日舉辦的2020年度業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上，金融街稱，業(yè)績(jī)出現(xiàn)較大幅度下降，一是受疫情影響，公司部分計(jì)劃結(jié)利的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工期延后，未能實(shí)現(xiàn)竣工交付；公司持有項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收益下降明顯，以及為中小微企業(yè)客戶減免租金。

二是受疫情及市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性下滑影響，公司采取以價(jià)換量的銷售策略，部分項(xiàng)目收益下降，按照會(huì)計(jì)準(zhǔn)則要求計(jì)提了存貨跌價(jià)準(zhǔn)備。

下滑的業(yè)績(jī)

下滑的業(yè)績(jī)是投資者關(guān)注的重點(diǎn)之一。

其實(shí)，金融街并不是業(yè)績(jī)大幅下降的孤例，金茂等企業(yè)亦出現(xiàn)腰斬的境況，原因無(wú)外乎地產(chǎn)結(jié)算規(guī)模下降、利潤(rùn)率下跌，以及計(jì)提存貨減值所帶來(lái)的影響。

根據(jù)年報(bào)，期內(nèi)，金融街房產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)項(xiàng)目結(jié)算規(guī)模較上年同期下降，2020年僅實(shí)現(xiàn)158.13億元營(yíng)收，同比下降32.91%。其中，住宅產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)收入144.35億元，毛利率為25.89%；商務(wù)產(chǎn)品收入13.78億元，毛利率為44.81%。

因結(jié)算項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)性差異，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)整體毛利率降至27.54%，較上年同期下降9.22個(gè)百分點(diǎn)，進(jìn)而拉低了利潤(rùn)水平。

在已披露的房企業(yè)績(jī)公告中，毛利率下降現(xiàn)象較為普遍。有分析指，去年受到疫情的沖擊，行業(yè)經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)受到影響，企業(yè)或許會(huì)處理一些較低毛利的存貨。

更主要的原因可能來(lái)自于較高的地價(jià)影響，疊加調(diào)控令房地產(chǎn)的利潤(rùn)空間大幅收窄。

金融街管理層亦坦承，從目前房地產(chǎn)行業(yè)總體發(fā)展形勢(shì)、調(diào)控政策及土地政策看，房地產(chǎn)行業(yè)整體毛利率呈下降趨勢(shì)，公司會(huì)積極提高投資效率和管理效率，實(shí)現(xiàn)較好的毛利率水平。

據(jù)悉，2020年房企結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目大部分都來(lái)自2017-2018年的項(xiàng)目，由于金融街的項(xiàng)目布局主要在一線城市及周邊，在政府限購(gòu)限價(jià)背景下，2017年拿下的高價(jià)地或?qū)е旅氏陆怠?/p>

此前拿下的高價(jià)項(xiàng)目就在此次金融街計(jì)提之列，受調(diào)控因素影響，金融街對(duì)位于佛山、北京、天津、成都的6個(gè)項(xiàng)目計(jì)提了9億元的存貨跌價(jià)準(zhǔn)備。

這次計(jì)提對(duì)公司凈利潤(rùn)影響為-7.97億元，對(duì)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)的影響為-6.86 億元，對(duì)歸屬于上市公司股東的凈資產(chǎn)的影響為-6.86 億元。

“去年公司部分項(xiàng)目銷售價(jià)格不及預(yù)期，存貨成本高于其可變現(xiàn)凈值，出于上述會(huì)計(jì)政策的考慮，公司計(jì)提了存貨跌價(jià)準(zhǔn)備。”管理層稱，未來(lái)是否會(huì)繼續(xù)計(jì)提減值準(zhǔn)備，具體項(xiàng)目還將根據(jù)區(qū)域市場(chǎng)情況，依據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則來(lái)確定。

顯然，計(jì)提的項(xiàng)目銷售價(jià)格不及預(yù)期。觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解到，上述六個(gè)項(xiàng)目分別為北京房山金悅嘉苑、北京黃村頤璟春秋、天津熙湖臺(tái)、成都新津金悅府、成都新津花嶼島以及佛山金悅府。

數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)公告、觀點(diǎn)指數(shù)整理

據(jù)悉，北京房山金悅嘉苑項(xiàng)目是一個(gè)位于房山線地鐵南關(guān)站約4公里的共有產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目，去年項(xiàng)目附近限競(jìng)房項(xiàng)目出現(xiàn)降價(jià)；另一個(gè)大興的限競(jìng)房項(xiàng)目頤璟春秋，同樣面臨競(jìng)爭(zhēng)激烈；成都、佛山項(xiàng)目則在拿地時(shí)樓面價(jià)創(chuàng)區(qū)域新高。

沒(méi)有什么比拿錯(cuò)地、拿貴地還可怕的事情。幾年前，企業(yè)的投拓圍繞高周轉(zhuǎn)和擴(kuò)規(guī)模展開(kāi)，如今回頭看，當(dāng)時(shí)躊躇滿志的成果，可能已成為沖動(dòng)下的苦果。

降檔的壓力

另一個(gè)難于回避的現(xiàn)實(shí)是，金融街還面臨著“三道紅線”的壓力。

過(guò)去一年，金融街與大多數(shù)房企一樣，采取了減少投資、出售資產(chǎn)的方式降低負(fù)債。目前，金融街2020年度指標(biāo)兩項(xiàng)超閾值，較2019年下降一檔，實(shí)現(xiàn)“由紅轉(zhuǎn)橙”。

其中，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為74.4%，較上年同期提升約0.9個(gè)百分點(diǎn)，超過(guò)閾值；凈負(fù)債率為172.4%，較2019年末下降約16.5個(gè)百分點(diǎn)，超過(guò)閾值；現(xiàn)金短債比為1.3，較上年同期提升約0.6至達(dá)標(biāo)。

管理層于業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)中指出，今年公司將加強(qiáng)資金統(tǒng)籌和調(diào)度，重點(diǎn)把握好項(xiàng)目銷售簽約回款、新增項(xiàng)目投資、項(xiàng)目工程投資等大額資金收支關(guān)系，持續(xù)改善公司資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，力爭(zhēng)三年將“三條紅線”管控的核心財(cái)務(wù)指標(biāo)全部達(dá)標(biāo)。

不過(guò)，可以注意到，金融街短期資金壓力并不太大。截至2020年末，金融街經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為98.9億元，相比2019年的26.6億元增長(zhǎng)271.76%。

2017-2019年，這一數(shù)據(jù)分別為-72.54億元、-90.29億元、26.60億元。截至期末，金融街現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物凈增加額為77.91億元，持有的貨幣資金達(dá)到188.17億元。

這一定程度上得益于去年末的資產(chǎn)處置。

年報(bào)顯示，現(xiàn)金流量?jī)纛~大幅增加的主要原因，一是中信城B地塊規(guī)劃條件無(wú)法全部實(shí)現(xiàn)，公司與北京中信房地產(chǎn)有限公司以協(xié)商方式解除北京中信城B地塊合作協(xié)議并收回前期支付價(jià)款；二是新增項(xiàng)目投資現(xiàn)金支出、稅費(fèi)支出及向合作企業(yè)提供股東借款減少。

期內(nèi)，金融街通過(guò)退出中信城B地塊、出售金融街·萬(wàn)科豐科中心項(xiàng)目股權(quán)，回籠資金超百億。

具體來(lái)看，因規(guī)劃要求無(wú)法實(shí)現(xiàn)，去年12月22日，金融街與中信地產(chǎn)協(xié)商解除北京中信城B地塊的合作協(xié)議。協(xié)議解除后，中信地產(chǎn)返還金融街控股已付的中信城B地塊合作價(jià)款約50.11億元，并向其支付資金占用費(fèi)約35.97億元，合計(jì)共86.08億元。

同時(shí)間，金融街還與萬(wàn)科、平安人壽達(dá)成協(xié)議，37.1億元轉(zhuǎn)讓金融街·萬(wàn)科豐科中心項(xiàng)目50%股權(quán)予平安人壽。

而在這一轉(zhuǎn)讓事項(xiàng)之后，截至2020年末，金融街的投資性房地產(chǎn)賬面價(jià)值408.32億元。其中，完工投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值334.2億元，在建投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值 74.12億元，金融街已完工存量投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目位于北京、上海、天津、重慶等國(guó)家中心城市，項(xiàng)目規(guī)劃建筑面積合計(jì)約為105萬(wàn)平米。

值得關(guān)注的是，金融街的非核心資產(chǎn)處置仍在繼續(xù)。

今年1月，金融街控股通過(guò)北京產(chǎn)權(quán)交易所公開(kāi)掛牌出售北京德勝投資有限責(zé)任公司100%股權(quán)及債權(quán)，掛牌起始價(jià)格暫定為15.75億元。

該公司主要資產(chǎn)為位于北京西城區(qū)的德勝國(guó)際中心部分寫字樓、商業(yè)、配套用房、車位，金融街控股持有該項(xiàng)目的面積約3.8萬(wàn)平方米。戴德梁行估價(jià)報(bào)告顯示，這一物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)值為16.98億元。

另一邊則是謹(jǐn)慎的土地投資，觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解到，在去年疫情后各大房企廝殺的土拍場(chǎng)中，鮮少能夠看到金融街的身影。

去年，金融街通過(guò)招拍掛、股權(quán)收購(gòu)等方式，僅在上海、佛山、惠州、天津、遵化獲取項(xiàng)目5個(gè)，新增項(xiàng)目權(quán)益規(guī)劃建筑面積96.9萬(wàn)平米，同比減少58.6%；權(quán)益金額僅50億元，同比減少70.4%。

“今年會(huì)側(cè)重快周轉(zhuǎn)型項(xiàng)目的獲取，向市場(chǎng)化程度高，供需健康、開(kāi)發(fā)效率較高的城市區(qū)域傾斜。”對(duì)于今年的土地投資，管理層回應(yīng)，公司將堅(jiān)持戰(zhàn)略布局，深耕已進(jìn)入城市，積極參與深耕城市的兩集中供地競(jìng)買。

同時(shí)，也將關(guān)注非集中供地城市公開(kāi)市場(chǎng)機(jī)會(huì)，擇機(jī)進(jìn)入戰(zhàn)略新城市(300778,股吧)；尋找城市更新、集體用地、TOD、股權(quán)收購(gòu)及小鎮(zhèn)類項(xiàng)目機(jī)會(huì)。

2021年，金融街拿出了180億的土地權(quán)益投資預(yù)算。投資上不再捉襟見(jiàn)肘，但在集中供地政策下，無(wú)論是資金還是團(tuán)隊(duì)能力，金融街或許面臨著更多挑戰(zhàn)。

（責(zé)任編輯：季麗亞 HN003）