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大家好，我是久未露面的小貝，今天我來和大家聊一個很實(shí)用的干貨——怎么和房產(chǎn)中介打交道？

不管是哪個行業(yè)，中介兩個字，條件反射地就讓人警覺起來。

這不是對具體某個從業(yè)者的攻擊，而是這個職業(yè)自帶矛盾屬性。

你看，xx二手車平臺沒火，“沒有中間商賺差價”的廣告語火了一陣又一陣。

掛上“廠家直銷”，就能讓人從心理上產(chǎn)生貨真價實(shí)的感覺。

可見人們對中介這類職業(yè)，內(nèi)心天然缺乏好感。

中介這個職業(yè)有沒有價值呢？

當(dāng)然有，它的價值體現(xiàn)在兩方面。

一方面是由于信息不對稱，中介比我們掌握更多的房源、價格走勢、政策形式等一手信息，一個有職業(yè)操守的好中介，能為我們提供更客觀、準(zhǔn)確的買賣參考，讓我們少吃虧，少走彎路。

中介掌握的知識和信息，本身有價值。

另一方面是服務(wù)，中介非常熟悉買房流程和經(jīng)辦手續(xù)，對一些圖方便不想自己做功課的人，中介能夠幫你一條龍搞定，省去這不清楚那不明白，來回來去跑的功夫。

這兩點(diǎn)，值不值得我們付費(fèi)？

小貝覺得，這些勞動是應(yīng)該被尊重的，值得付費(fèi)。

但問題在于，不管我們把房產(chǎn)中介提供的服務(wù)，看成是信息咨詢服務(wù)，還是跑腿辦事服務(wù)，按照“次數(shù)”標(biāo)準(zhǔn)來收費(fèi)，才比較合理。

但實(shí)際上，房產(chǎn)中介的傭金按照房價總額來計(jì)算，一套500萬的房子，傭金2%-3%，一單就能賺個10-15萬，分到中介個人頭上的提成獎金，也能有好幾萬。

再加上目前整體上看，中介行業(yè)的從業(yè)門檻低，流動性極高，市場龍蛇混雜，這就給了部分無良中介充足的動力，想出各種花招，賺取最大利潤。

一個真正的好中介，能給我們提供的核心價值，就是根據(jù)我們的實(shí)際需求，找到合適的房屋，用合理的價錢，協(xié)助買賣雙方順利完成房屋交易手續(xù)。

除此之外，一切所謂“增值服務(wù)”，只不過是想二次收割的噱頭。

對我們來說，“合理的價錢”，既包括了房價，也包括各種稅費(fèi)，當(dāng)然，還包括中介費(fèi)。

某些中介別老拿“因?yàn)槲覀兒蛣e家不一樣，我們服務(wù)好，所以值得付高傭金”這種邏輯，給別人也給自己洗腦。

對客戶來說，“服務(wù)好”本身就包含了“高性價比”。

因而，掌握買房反套路攻略，就特別實(shí)用。

01

準(zhǔn)備買房前，如果不想面對后續(xù)各種騷擾，先弄一個專用的手機(jī)號。

購房政策一定要了解一下，弄清楚自己有沒有購房和貸款資格。

這個看似有點(diǎn)廢話，但還真有人，要簽約了才知道自己原來沒資格買房……

還要做好功課，知道買房流程，最重要的是弄清楚自己的心理預(yù)期。

能承受的總價是多少、想買哪個區(qū)域、能買多少面積、買什么樣的房子……

你買房路上偷的懶，最后很可能變成真金白銀的損失！

如果你自己都沒想清楚要什么，分分鐘就會被人牽著走。

能不被套路的根本，是心中夠篤定，你的目標(biāo)范圍明確，就不容易被迷惑。

比如有的中介上來就告訴你，你想看的小戶型沒有了，向你推薦面積更大的房子，勸說你一步到位，對中介來說，干的是同樣的活，當(dāng)然希望總價高，傭金能多拿一點(diǎn)。

再比如，利用心理上的對比法帶你看房，業(yè)內(nèi)叫bac法則。

a是真正想推薦給你買的房子，但是先帶你看一套平平無奇的b，定個基調(diào)；

再帶你看一套符合你要求的a，好感度馬上就來了；

跟著再來一套比較糟糕的c，價格還故意報得高，憋說了，我選a！

你以為你已經(jīng)看了好多套房，并沒有，都是為了推給你a的配角！

就看你能不能堅(jiān)守住，買房的初心。

拿出你的主見來，千萬別把心思全寫在臉上，讓對方掌握你的喜好。

02

如果有買過房的朋友，可以讓他們向你推薦靠譜中介。

如果自己找，千萬別找“野生”中介。

現(xiàn)在都是團(tuán)隊(duì)作戰(zhàn)，有明確的分工協(xié)作，帶你看房的、負(fù)責(zé)網(wǎng)簽備案的、協(xié)助過戶的，牽線銀行貸款的……各有專攻，能讓你買房更加順利。

這是單打獨(dú)斗的“野生”中介不具備的優(yōu)勢。

很多不知名的小中介，自身沒有網(wǎng)簽資質(zhì)，只能掛靠有資質(zhì)的中介展業(yè)，合同和公章用的都是別家中介的，一旦交易過程中出現(xiàn)糾紛，就容易扯皮不認(rèn)賬。

所以一定要弄清，你找的中介公司到底有沒有資質(zhì)。

在你意向的板塊內(nèi)，找離小區(qū)不遠(yuǎn)的，駐扎時間長一點(diǎn)的，有規(guī)模、有分工的中介公司，他們對這一帶的樓盤更熟悉，更可能最快拿到新房源，甚至是獨(dú)家房源。

因?yàn)殚L期耕耘當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)，對房東的信息往往也有更多了解，比如是否急賣，心理價位多少等等。

反正第一次上門，門店有沒有網(wǎng)簽資質(zhì)、有沒有合作銀行能搞定貸款、中介費(fèi)能不能分期，打折力度有多大，都可以大大方方問清楚，丑話說前頭，顯出你是個“老司機(jī)”。

先小人后君子，千萬別前面你好我好啥都不問，等字都簽了，再來糾結(jié)有沒有資質(zhì)之類的問題，讓自己陷入被動。

03

你想買房，中介也希望你能敲定，本來大方向是一致的，但遇到不顧你的需求，只是一味促成你趕快下定的中介，就得多留個心眼。

怎么促成你早點(diǎn)定下來呢？

路數(shù)一：營造搶購的氣氛

帶你看房時，現(xiàn)場雇一些托由同事帶著看房，造成這房子特別緊俏的感覺，而且托還特豪氣，表示看中了，很喜歡，過兩天付定金。

意思就是，你再猶猶豫豫，下不定決心，房子就被別人搶走了！

路數(shù)二：散布謠言制造恐慌

不管房價近期走勢如何，最近出了啥新政策，到中介手里都能變成營銷素材，個個都是文案高手。

房價漲了，說快買，不買還要漲；房價跌了，說快買，抄底十年一遇黃金坑，房價不漲不跌成交低迷，說市場觀望情緒濃烈，別人恐懼我貪婪，現(xiàn)在入場選擇多，議價空間大，別猶豫，快買。

政策收緊，說快買，再不買以后限制更多更買不了；政策放松，說快買，再不買房價就要漲了；好久沒出新政了，說現(xiàn)在是政策消化期，再不買政策效應(yīng)一旦消耗殆盡，房價還要漲，快買。

……

總之一句話，再不買房就晚了。

聽中介這么一說，你立刻慌得一批，匆忙下定了……

另外，中介為了防止“跳單”（跟你看房，但找了別家更便宜的中介買房），會要求你看完房簽一份看房確認(rèn)書，表明這個房子是他帶你看的。

如果你要買，就得找他們家居間代理，如果事后中介發(fā)現(xiàn)你找了別家，就會拿這張確認(rèn)書去法院告你，要求你支付中介費(fèi)，這種事發(fā)生過很多次了。

還有極個別無良中介，會以各種理由，讓你簽一紙空白的看房協(xié)議書，這種千萬千萬不能簽！

必須把內(nèi)容寫清楚再簽字，否則這張白紙上會被加上什么，天曉得，可能不管你今后買了哪套房子，他們都會拿著這張空白協(xié)議問你追討中介費(fèi)。

應(yīng)對辦法很簡單，你也不用執(zhí)意拒簽，上手就讓中介覺得你想跳單，影響后續(xù)服務(wù)態(tài)度，只要簽個假名就行了。

實(shí)踐中，客戶都是爺，在剛開始看房的階段，中介一般不敢直接要你掏出身份證，核對身份信息。

04

不管想買房還是賣房，都可以把信息告訴N家中介，聽聽不同聲音。

沒有比較就沒有傷害，有了比較，心里更有底，更不容易被騙。

但如果是買房，也別滿大街找中介，一般找3家夠了。

只找1家，萬一找到了不靠譜的中介，可能就會錯過好房子，找太多家，天天被無數(shù)中介騷擾，也煩心。

更重要的是，如果看中了一套房子，接下去的議價流程是，只找這3家中介中，你覺得最靠譜的去談，其他兩家，都說不感興趣，這樣才能避免給房東傳遞“怎么有那么多客戶都看中我這套房子”的錯覺。

否則，別說殺價了，房東沒準(zhǔn)還會提價。

簽合同前，務(wù)必要有一次買賣雙方和中介都到場，當(dāng)面商談，敲定各種細(xì)節(jié)的流程，以防遇到不良中介兩頭騙，吃差價。

一旦在稅費(fèi)分?jǐn)?、售后回租、戶口遷出、水電物業(yè)結(jié)算等細(xì)節(jié)問題上沒事先說清楚，導(dǎo)致后期扯皮，就很被動了。

05

已經(jīng)花了這么多功夫，終于到了激動萬分的簽約時刻。且慢，還有一件事，必須要做——

那就是拉產(chǎn)調(diào)！

靠譜的中介，簽約前會主動去當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)交易部門調(diào)取過戶房屋的產(chǎn)權(quán)信息，俗稱“拉產(chǎn)調(diào)”。

房東一共幾人、房屋是否有被抵押、是否有產(chǎn)權(quán)糾紛（如夫妻、父母子女、兄弟姐妹等產(chǎn)權(quán)人意見不一），是否被法院查封，這些信息都能清晰查到。

如果中介沒有拉過產(chǎn)調(diào)，自己去拉一下，千萬別圖省事，以防留下后患。

06

有的中介會說，家電、家具房東不打算帶走，都可以贈送，讓房子顯得更有吸引力，促使你成交。

但口說無憑，房東是否真答應(yīng)過，就算簽約前口頭答應(yīng)了，簽約后會不會反悔，都說不準(zhǔn)。

所以這些細(xì)節(jié)條款必須全部寫進(jìn)合同的補(bǔ)充條款，幾個空調(diào)、幾把椅子，全部寫清楚。

合同里除了要明確房子的交易價格，首付、貸款、尾款的具體支付時間，還要明確約定中介費(fèi)的金額、支付方式、分幾次支付，具體的支付時間等。

當(dāng)然，還要有相應(yīng)的懲處條款，中介應(yīng)該提供哪些服務(wù)，如果出現(xiàn)紕漏，傭金怎么退還等等。

現(xiàn)在的房屋買賣合同都是范式文本，一般本身就考慮到了各種潛在風(fēng)險，但你還是要仔細(xì)閱讀條款，如果有不明白的，就讓中介詳細(xì)解釋，還不放心的，就找購房經(jīng)驗(yàn)老道的朋友指點(diǎn)一下。

千萬不要沒看清合同就倉促簽字，以防忽略了一些對自己不利的條款。

簽合同時，和貸款有關(guān)的條款，要特別注意。

因?yàn)閲艺叨嘧?，房貸首付比例和利率調(diào)整的新政都是半夜雞叫，隔天實(shí)施，根本沒有緩沖期，甚至簽約時說的好好的能放貸，簽完合同過戶時，卻發(fā)現(xiàn)政策收緊，放不了款……

買房全流程，少則2個月，多則半年，鬼知道中途政策會出什么幺蛾子，最怕首付已經(jīng)付了，貸款卻一直拖著下不來款。

一般根據(jù)合同，這種因?yàn)檎卟豢煽沽?dǎo)致的違約，都是買家的責(zé)任，可能損失就大了。

所以最好能和賣家商量，設(shè)置一個相對長一點(diǎn)的貸款放款周期，盡量減少自身風(fēng)險。

人世間最長的路，莫過于各種套路。

買過房上過當(dāng)吃過虧的小伙伴，還遇到過什么坑小貝沒寫的，還有啥避坑妙招的，留言區(qū)見，我扶你上墻~

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