我是房產(chǎn)界中的行家里手—曾叔，已幫助社會(huì)各界人層選出滿意的樓盤(pán)！跟緊曾叔購(gòu)房不踩坑，投資有前景。

以下精選問(wèn)答內(nèi)容來(lái)自“曾叔談房”公眾號(hào)·粉絲提問(wèn)

提問(wèn)：如果要置換房子，我自己的這個(gè)住宅生命周期有多少？什么時(shí)候判斷該置換了呢？

回答：住宅生命周期的節(jié)點(diǎn)其實(shí)并沒(méi)有準(zhǔn)確答案，但一個(gè)很現(xiàn)實(shí)的問(wèn)題是：

作為住宅，4-5年的次新房交易價(jià)格最高。當(dāng)下住宅產(chǎn)品的設(shè)計(jì)更新周期也恰恰是4-5年，過(guò)了這個(gè)期限，它的使用者就發(fā)生了改變。到了第8-10年，產(chǎn)品價(jià)值的邊際效應(yīng)將逐步衰減，固化的物業(yè)服務(wù)、配套建設(shè)及人文環(huán)境開(kāi)始決定人居質(zhì)量。

而10余年以上的房子，配套發(fā)展基本已經(jīng)沒(méi)有變數(shù)，如果住宅本身還沒(méi)有足夠的舒適度，換房就是一件需要進(jìn)行的事。而當(dāng)下越來(lái)越多的“全生命周期戶型”出現(xiàn)，其實(shí)就是在拉長(zhǎng)一套住宅的使用時(shí)間。

比如說(shuō)打著“一生只搬一次家“口號(hào)的中鷹黑森林。項(xiàng)目就是個(gè)中環(huán)項(xiàng)目，周邊沒(méi)規(guī)劃，也沒(méi)足夠的高能級(jí)配套設(shè)施，但是我們依然相信這樣的生態(tài)科技住宅，放在未來(lái)樓市中不會(huì)容易被淘汰。

畢竟產(chǎn)品理念能夠站在住宅周期之上，從自住的舒適度層面出發(fā)的話，算是好選擇。

當(dāng)樓市逐漸回到“剛需為主”的宏觀引導(dǎo)下，一套能住到老的房子，真的很重要。樓市下越來(lái)越多概念性的戶型出現(xiàn)，有大環(huán)境的進(jìn)步（比如居家養(yǎng)老政策），也有戶型演變之下“小環(huán)境“的潛移默化影響。它們不僅僅是在改善居住環(huán)境，更是在穿越樓市變化的周期。

提問(wèn)：曾叔您好，本人工作在楊浦，計(jì)劃三年內(nèi)生小孩，現(xiàn)在手里有200萬(wàn)首付，糾結(jié)是用這筆錢(qián)買一個(gè)自住房，以后讓小孩上民辦，還是用這筆錢(qián)買一個(gè)好學(xué)區(qū)然后租房??？

回答：鑒于你還沒(méi)有孩子而且三年的時(shí)間也絕對(duì)不短了，你現(xiàn)在買不買學(xué)區(qū)房，是不影響你以后的上民辦的?？上也磺宄隳芙邮艿脑鹿约皩?duì)于房子大小和房間數(shù)的最基本需求。目前純從200首付來(lái)看，買價(jià)格600左右一些能夠兼顧自住+起碼二梯隊(duì)學(xué)區(qū)的房子還是可行的，之后就要具體問(wèn)題具體分析了。建議你可以加入曾叔的內(nèi)部資料獲取詳細(xì)推薦。

提問(wèn)：您好曾叔，買房是不是在承受范圍內(nèi)買單價(jià)高的小區(qū)？

回答：如果是自住，應(yīng)該是買2005年以后，戶型方正，樓層中上以上，外立面是干掛石材或者鋁板材質(zhì)的高品質(zhì)住宅，這樣的住宅單價(jià)不便宜，但我們是為了品質(zhì)付費(fèi)的，而不是為了高單價(jià)而買高單價(jià)。

如果是投資，那么應(yīng)該買至少主流審美，能接受的，大面積低單價(jià)產(chǎn)品。

提問(wèn)：曾叔，你好，麻煩問(wèn)下昆山開(kāi)發(fā)區(qū)的房子有投資價(jià)值嗎?

回答：昆山開(kāi)發(fā)區(qū)不如昆山主城區(qū)或者花橋。昆山最值得買的就是這兩個(gè)板塊。主城區(qū)有比較好的配套和學(xué)區(qū)，主要吸引昆山本地人，昆山本地人還是挺有錢(qián)的?；蚓褪巧虾５倪h(yuǎn)郊板塊，主要是對(duì)接上海的剛需上車。

提問(wèn)：曾叔，比如上海萬(wàn)科翡翠公園第一排的房子又對(duì)著高架，能源站，一般折價(jià)多少？

回答：5%差不多了，這個(gè)折扣率已經(jīng)很高了。

提問(wèn)：曾叔好，我們準(zhǔn)備買套400-450萬(wàn)的房子掛學(xué)區(qū)，會(huì)考慮自住，目前看中了普陀長(zhǎng)征，新普陀小學(xué)+梅隴中學(xué)，你知道這個(gè)學(xué)區(qū)怎么樣呢？或者同價(jià)位兩房，能兼顧小學(xué)初中的還有別的推薦嗎？謝謝。我們都在靜安寺上班～

回答：這個(gè)學(xué)區(qū)在普陀是一梯隊(duì)的，不過(guò)普陀教育資源相對(duì)不太豐富，同價(jià)位可以看看靜安，虹口，楊浦的房齡老一些的樓梯兩房， 電梯兩房預(yù)算有些不夠。如果能增加些預(yù)算選擇面會(huì)更大。

提問(wèn)：曾叔你好，有房子中介說(shuō)要把房子租過(guò)去裝修后當(dāng)民宿（應(yīng)該就是換成電子密碼鎖，每天換不同的人入住的那種），租期三年，租金比別的中介每月多差不多500塊的樣子。房子是學(xué)區(qū)房，準(zhǔn)備3年半后給孩子讀書(shū)用的。這種民宿中介是不是坑？能不碰就盡量不要碰了？

回答：如果只是多500塊錢(qián)的話，沒(méi)必要這樣。因?yàn)榉孔獗旧頃?huì)漲，多500塊鎖三年意義不大。做長(zhǎng)租是可以的，我一般更愿意自己去出租。每年上調(diào)租金收益不錯(cuò)，如果人嫌麻煩的話，不如租給平臺(tái)，省心一點(diǎn)。

提問(wèn)：您好曾叔，之前你提過(guò)有幾個(gè)動(dòng)遷房小區(qū)質(zhì)量很好的，還有印象干掛石材的是哪一個(gè)小區(qū)嗎.. 按我的經(jīng)驗(yàn)，即便房子本身不錯(cuò)，動(dòng)遷戶素質(zhì)差不維護(hù)，小區(qū)很快狀況卻會(huì)變的很差。有沒(méi)有那種讓你耳目一新，有所改觀的動(dòng)遷房小區(qū)，謝謝

回答：如你所說(shuō)的動(dòng)遷房小區(qū)即便外立面很好，由于后期維護(hù)的問(wèn)題也會(huì)慢慢變得陳舊，主要是物業(yè)費(fèi)交不夠，沒(méi)有人愿意去維護(hù)。杭州綠城蓋的動(dòng)遷房品質(zhì)都很不錯(cuò)。維護(hù)的也很漂亮。上海的動(dòng)遷房到目前為止還沒(méi)有特別好的。愛(ài)博新村算是還可以的吧。

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