曹德旺說對了！又一城樓市“泡沫破滅”：房價從3.1萬跌至1.5萬

來源：智能家居時間：2021-04-30 16:38

過去十年，憑借投資買房實現(xiàn)家庭財富增值，甚至翻番上漲者不計其數(shù)。根據(jù)今年2月8日胡潤百富發(fā)布的報告顯示，截止到2020年末，中國600萬資產(chǎn)家庭數(shù)量首次突破500萬戶，比上年增加1.4%。其中最令人關(guān)注的是，在百萬、千萬元人民幣資產(chǎn)家庭構(gòu)成中，炒房者占15%。換言之，全國擁有百萬以上家庭資產(chǎn)者，其中有相當(dāng)一部分是通過投資炒房獲得的財富。更有甚者，炒房炒到資產(chǎn)上億。

事實上，胡潤報告也一定程度很好地解釋了“過去這些年為什么大家都愛買房”，一方面是因為有龐大的購房群體支撐我國房價不斷上漲，另一方面是“買房造富”真真正正存在于現(xiàn)實之中，越來越多的人看到這種買房能短期實現(xiàn)財富大幅增值的案例后，又前赴后繼涌進(jìn)樓市。

更嚴(yán)峻的是，伴隨著我國城市化進(jìn)程的加劇，以及房地產(chǎn)市場規(guī)模越來越大，國人逐漸形成了“房價只漲不跌”的預(yù)期。而且越來越多的人更錯誤地認(rèn)為“國家不允許房價下跌”，所以在投資買房時，更加有恃無恐。

這大抵和上世紀(jì)九十年代的日本樓市極其類似，彼時日本東京的房價和地價都快炒到百萬元/平了，但數(shù)以萬計的日本民眾仍然堅信房地產(chǎn)無泡沫，泡沫更不可能破滅。1989年，日本國土廳公布的數(shù)據(jù)顯示，國土面積僅為美國4% 的日本，其地價市值竟然相當(dāng)于整個美國地價總額的4 倍。僅東京一座城市的房價就可以買下整個美國，更是成為無數(shù)人街頭巷尾熱議的話題。

后來發(fā)生的一切大家都有目共睹，日本央行5次加息主動刺破泡沫，樓市和股市雙雙崩盤。房價普遍下跌超過50%，土地價格從1992年開始也持續(xù)下跌，截至2015年，六大主要城市住宅用地價格跌幅為65%，所有城市跌幅為53%，至今仍未修復(fù)。

其實，我國也發(fā)生過“樓市泡沫破滅”的相同經(jīng)歷。比如1992年海南樓市泡沫，雖然已時隔30年，但很多人仍然清楚記得那觸目驚心的一幕：短短5年時間，海南樓市泡沫被吹大三四倍，隨后調(diào)控政令下達(dá)，樓市應(yīng)聲而跌，根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，3年時間海南房價普降近6成。且近4成的開發(fā)商跟著破產(chǎn)，數(shù)以萬計的投資客更是財富一夜歸零，更有甚者也想過“尋短見”，痛不欲生。

當(dāng)前階段我國的房地產(chǎn)市場，雖然遠(yuǎn)未到日本當(dāng)年的“空前盛況”，而且直到今天仍然不乏房價上漲的城市。但不可否認(rèn)的是，過去這兩年在房住不炒強(qiáng)調(diào)控背景下，也出現(xiàn)了一些調(diào)控卓見成效的案例，眾所周知的是環(huán)京的燕郊樓市泡沫已經(jīng)破滅，根據(jù)房天下平臺數(shù)據(jù)顯示，燕郊的房價已經(jīng)由最高的4萬一平，降到了均價1.7萬。媒體報道時更是用了“膝斬”一詞，可謂是觸目驚心，無數(shù)2017年高位進(jìn)場的炒房投資客折戟沉沙于此，不僅虧掉了首付款，更有甚者還背負(fù)兩百多萬貸款。兩周前環(huán)京媒評就報道，有燕郊投資客公開發(fā)視頻稱，只要有人幫自己還貸款，房子可以免費送。

燕郊之后，又一城樓市“泡沫破滅”：房價從3.1萬跌至1.5萬，投資客后悔了

事實上，燕郊并非調(diào)控取得勝利的個例。2021年4月中旬，21世紀(jì)財經(jīng)頻道報道，燕郊之后又一城樓市泡沫破滅，那就是環(huán)京的大廠。

從媒體披露以及我們查閱的數(shù)據(jù)來看，大廠房價的“跌勢”絲毫不遜色于燕郊：房價由最高成交價時的3.1萬跌至現(xiàn)如今的1.5萬，曾經(jīng)風(fēng)頭無兩的“百強(qiáng)縣”房價足足下跌了51%，可謂妥妥“腰斬下跌”。從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度分析，房價跌幅超過50%，毫無疑問大廠的樓市泡沫已經(jīng)徹底破滅了。

但即便如此，仍然無人問津，有業(yè)主向記者透露，自己從2018年3月份就開始掛牌出售，掛牌價由當(dāng)初的2.9萬一平已經(jīng)調(diào)低到了1.4萬一平，但仍然未能成交。類似這種一年中連續(xù)5次以上調(diào)低掛牌價的情況，在整個大廠不足為奇。很多投資客直言：后悔跟風(fēng)買房。

燕郊也好，大廠也好，甚至于同區(qū)域的香河、固安等地樓市為什么會“一瀉千里”？曾經(jīng)作為投資炒房客最熱衷的囤房投資區(qū)域，為何最后竟演變成了無數(shù)炒房客不堪回首的故地了？

答案其實很簡單：這一切都源于樓市調(diào)控政策的阻擊——2017年6月6日，大廠發(fā)布調(diào)控文件，非本地戶籍購房需提供3年社?；蚣{稅證明，覆蓋新房和二手房。隨后的7月1日，再發(fā)布“暫停辦理不動產(chǎn)登記抵押業(yè)務(wù)”新政。至此，大廠樓市開始三年多的風(fēng)雨飄雨歷程——3年社保猶如一道鐵閘，徹底堵住了外地投資客，無論新二手房都無法購買。

要知道，此前不管是燕郊，還是大廠亦或是固安，主要的購買力都來自首都北京，但“本地3年社保”徹徹底底把支撐起環(huán)京樓市的購房需求徹底消滅了。這也是新政發(fā)布后，很多投資客感覺找不到人接盤的根本原因——政策精準(zhǔn)阻擊了購房需求，可謂瞄準(zhǔn)了大廠樓市的“七寸”。

直白點說，新政推出后，大廠乃至整個河北廊坊市都幾乎被“架空”了，外地需求進(jìn)不來，本地購買力又不足以支撐，有價無市的局面形成，房價也開始長達(dá)三年多的“跌跌不休”模式。而環(huán)京的很多投資客，其實都是跟風(fēng)而來，他們大多來自北京、天津等大城市，抱著賺一把就走的心態(tài)，但熟知對樓市知之甚少，恰好趕在樓市調(diào)控最嚴(yán)厲的時候跟風(fēng)進(jìn)場，被徹底套住。很多投資客“后悔跟風(fēng)買房”的原因大抵也都如此。

我們不止一次說過，一線城市衛(wèi)星城除了地理位置占優(yōu)勢外，其它自身的核心優(yōu)勢一個沒有：人口常年流失，經(jīng)濟(jì)發(fā)展緩慢，無主力支撐產(chǎn)業(yè)，更留不住人才。說得直白點，這些城市的房價之所以能短期快速上漲，歸根結(jié)底是一線城市外溢的投資炒作需求支撐，即房價都是炒起來的。所以后來房價“一夜回到解放前”，腰斬下跌甚至是膝斬下跌，我們一點也不奇怪，因為這些城市當(dāng)前的房價水平，對應(yīng)其經(jīng)濟(jì)、人口、需求，才是最真實的體現(xiàn)。

實干家曹德旺2017年曾經(jīng)說過，房子就是一堆磚頭水泥，他們本身并不值錢，而且隨著時間的流逝，還在不斷貶值。他勸誡年輕人不應(yīng)該過早背負(fù)巨額房貸買房，更不可心存投機(jī)取巧心態(tài)。不僅如此，他還直言預(yù)測，未來在需求耗盡的情況下，絕大多數(shù)中小城市的房價都會下降，多余房產(chǎn)將面臨賣不掉、租不出的窘境。

彼時此言一出，便得到無數(shù)人的調(diào)侃，曹德旺根本不懂房地產(chǎn)。但現(xiàn)在回過頭來看，不得不說，曹德旺的話還是有一定的預(yù)見性的，他真的說對了：一些中小城市的房價確實在緩慢下跌，尤其是類似大廠、燕郊這類一線城市的衛(wèi)星城，在調(diào)控重壓下，房價短短兩三年就實現(xiàn)了大幅度回調(diào)。

不僅如此，曹德旺的話還揭露了一些本質(zhì)現(xiàn)象：自身實力并不足以支撐高房價，純靠投機(jī)炒作發(fā)展起來的房地產(chǎn)，到最后都要還回去。這同時也給很多人提了醒：靠投資房地產(chǎn)賺錢的時代已經(jīng)一去不復(fù)返，隨著調(diào)控不斷收緊，隨著國人越來越清醒認(rèn)識到房地產(chǎn)就是用來住的，未來越來越多的不具備基礎(chǔ)實力的城市的房價，都會回歸到剛需的價格。再直白點說就是，不管曾經(jīng)靠投資炒作房價上漲了多少，到最后都要回歸剛需定價——每個人都想靠投資房產(chǎn)賺錢并不可能，因為“擊鼓傳花的接盤游戲”終究要停下來，房子到最后都是需要真正的剛需來購買。