21年北京首次“兩集中”新政直擊高地價(jià)軟肋！

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2021-05-12 10:32

5月11日，北京首批集中出讓土地的競(jìng)拍正式拉開(kāi)帷幕。第一批集中出讓的30個(gè)地塊中，共有200多家房企參與。當(dāng)多個(gè)地塊達(dá)到最高限價(jià)后，轉(zhuǎn)入“競(jìng)高標(biāo)準(zhǔn)”建設(shè)方案階段，競(jìng)標(biāo)結(jié)果在10個(gè)工作日內(nèi)公布。

當(dāng)前實(shí)施“兩集中、兩到位”（重點(diǎn)城市對(duì)住宅用地集中公告、集中供應(yīng)）的城市，熱點(diǎn)地區(qū)土地市場(chǎng)依然火爆，部分地區(qū)成交樓面均價(jià)和溢價(jià)率有所下降。集地新政對(duì)房企的“選時(shí)＋選地”能力以及在關(guān)鍵時(shí)期的融資能力、運(yùn)營(yíng)能力等提出了更高的要求，眾多城市近期集中出讓地塊，房企難以兼顧，只能分散火力。

土拍冷熱參差不齊

近期，房地產(chǎn)政策頻發(fā)，包括從房企融資端發(fā)力“三條紅線”等，而實(shí)施“兩套房”制度，增加土地供給，抑制地塊出讓價(jià)格過(guò)高，最終形成讓房?jī)r(jià)下降的長(zhǎng)效機(jī)制，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展。

11號(hào)的北京土拍現(xiàn)場(chǎng)，此前不少房企不一定會(huì)參與密云、延慶等冷門(mén)地塊的競(jìng)拍，一些房企可趁機(jī)搶購(gòu)。這是完全不同的情況，不管冷門(mén)、熱門(mén)地塊，大家都搶著去。中海基本上每個(gè)場(chǎng)次都參加，保證金也就是上百億元。步入競(jìng)拍環(huán)節(jié)，許多房企一拍即合，競(jìng)拍環(huán)節(jié)根本無(wú)法成交，只能將材料轉(zhuǎn)到高標(biāo)準(zhǔn)的建設(shè)方案階段。監(jiān)管機(jī)構(gòu)對(duì)開(kāi)發(fā)商的資質(zhì)、成本控制、項(xiàng)目預(yù)期銷售等綜合資質(zhì)進(jìn)行二次審核評(píng)估，以確定地塊歸屬。

在北京此次土拍中，20％的保證金必須提前支付，在競(jìng)拍失敗后3個(gè)工作日退還。如轉(zhuǎn)到競(jìng)高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)方案階段，退還時(shí)間至少推遲10個(gè)工作日。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商失去的不只是利息，還有可能失去參與其它城市土拍的機(jī)會(huì)。在這一點(diǎn)上，對(duì)房企資金的控制更加嚴(yán)格。

能夠來(lái)的房企都是本次來(lái)的，除了實(shí)打?qū)嵉膮⑴c，還可以學(xué)習(xí)到如何適應(yīng)新的規(guī)則。很多房企高管決定調(diào)整全年的拿地計(jì)劃，銷售思路。第一，必須抓住機(jī)會(huì)收回資金，因?yàn)閺你y行借錢(qián)很難收回。此外，盡可能在上半年拿到項(xiàng)目，以便在年底前有機(jī)會(huì)搶先入市。要是下半年收地，今年的銷售額基本上是黃色的。

土地集中供應(yīng)新政對(duì)房企“擇時(shí)＋擇地”能力提出了更高的要求，也對(duì)房企在關(guān)鍵時(shí)期的融資能力、運(yùn)營(yíng)能力、投資能力提出了更高的要求。熱點(diǎn)城市中中小型房企的生存空間進(jìn)一步壓縮，三四線城市可能成為中小型房企的首選區(qū)域。而且大的開(kāi)發(fā)商很難同時(shí)兼顧多個(gè)城市，這會(huì)給中小型開(kāi)發(fā)商帶來(lái)更多的拿地機(jī)會(huì)。