“集中供地”政策下，市場表現(xiàn)如何？——城市篇

來源：智能家居時(shí)間：2021-05-13 07:00

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2021年，22個(gè)重點(diǎn)城市出臺(tái)“兩集中”供地政策，該政策精準(zhǔn)覆蓋了當(dāng)前土地市場熱度較高的大部分一二線城市。

政策要求上述重點(diǎn)城市以“兩集中”形式供地，即集中發(fā)布出讓公告，且集中組織出讓活動(dòng)。同時(shí)，政策規(guī)定，上述城市2021年發(fā)布住宅用地公告不能超過3次。

當(dāng)前，七個(gè)重點(diǎn)城市已完成首輪土地供應(yīng)，

七城完成首輪供應(yīng) 市場熱度現(xiàn)分化

至今已有長春、廣州、無錫、重慶、沈陽、杭州、北京等七個(gè)城市完成了首輪土地供應(yīng)。

“集中供地”政策之下，各地土拍熱度出現(xiàn)分化。整體來看，當(dāng)前完成首輪供應(yīng)的這批城市中，重慶、杭州、無錫等城市熱度較高，所推出地塊均全部成交。

重慶此次共推出46宗地塊，其中僅六宗地塊為底價(jià)成交，過半地塊溢價(jià)率超過40%，最高溢價(jià)率達(dá)近130%；杭州首批推出57宗地塊，據(jù)億翰智庫統(tǒng)計(jì)，首輪土地供應(yīng)中，42宗地塊封頂，41宗進(jìn)入競自持階段，并有13宗地塊競自持比例超過了20%，競自持比例最高達(dá)到40%；無錫推出的16宗地塊中，總租賃住房面積超19萬平米，僅一宗宅地未觸頂限價(jià)。

相比之下，長春、沈陽等地土地市場表現(xiàn)較為平淡。長春原計(jì)劃推出51宗宅地，最終11宗終止掛牌，剩余地塊中2宗流拍，32宗底價(jià)成交，僅6宗地塊溢價(jià)成交，1宗觸及最高限價(jià)，最高溢價(jià)率為29%；沈陽原定推出25宗地塊，但最終僅推出22宗，超三成地塊為底價(jià)成交。

政策限定下，各城市土地競買時(shí)間高度重合，在有限資金、有限人員、有限精力的背景之下，房企不得不根據(jù)參拍城市表現(xiàn)，供應(yīng)土地條件做出選擇，這也加劇了城市之間的分化。

當(dāng)前，天津、福州、青島、深圳、廈門、南京、濟(jì)南、上海、成都等城市也紛紛發(fā)布首輪供地的時(shí)間表。

其中，深圳已于4月14日掛牌6宗居住用地，并將于5月13日進(jìn)行集體出讓；上海預(yù)計(jì)于5月17日-21日之間發(fā)布第一批宅地集中出讓公告，首批擬出讓50幅住宅用地，總出讓面積約250公頃。

土地競買規(guī)則設(shè)置堅(jiān)持“穩(wěn)地價(jià)”原則

城市之間熱度出現(xiàn)分化，也由于各城市土地競買規(guī)則設(shè)置不同。

首輪集中供地中，多數(shù)城市的土地競買規(guī)則設(shè)置更趨復(fù)雜，“穩(wěn)地價(jià)”的原則貫穿始終。

廣州在此輪供地中對(duì)以往競買規(guī)則做出調(diào)整，首輪集中供地共推出48宗地塊，其中21宗地塊在限價(jià)的基礎(chǔ)上提出了競配建租賃住房的競買規(guī)則，5宗地塊需競配建共有產(chǎn)權(quán)房。

規(guī)則限制之下，首輪集中供地中，廣州各地塊表現(xiàn)出現(xiàn)分化。48宗地塊中6宗流拍，4宗地塊觸頂進(jìn)入搖號(hào)階段，近半地塊為底價(jià)成交。

作為政策風(fēng)向標(biāo)，北京、上海也均在此前土地競買規(guī)則的限制上進(jìn)行加碼，以穩(wěn)定地價(jià)表現(xiàn)。

其中，北京在原“限地價(jià)、限房價(jià)、競公租房、設(shè)置70/90戶型要求”等競拍規(guī)則設(shè)置的基礎(chǔ)上，為部分地塊設(shè)置了“競拍政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額”這一要求，同時(shí)當(dāng)現(xiàn)場競報(bào)政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額達(dá)20%時(shí)，轉(zhuǎn)入高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案投報(bào)程序。

而上海此次在原有招掛復(fù)合出讓等土地交易規(guī)則的基礎(chǔ)上，實(shí)施限價(jià)競價(jià)規(guī)則，將土地競價(jià)程序調(diào)整為舉牌競價(jià)超過中止價(jià)時(shí)（一般限定為起始價(jià)的110%），進(jìn)行一次書面報(bào)價(jià)，最接近平均價(jià)的報(bào)價(jià)人競得地塊。

按照起拍價(jià)1035億元計(jì)算，此次北京土拍的整體溢價(jià)率不超過10%，而上海的規(guī)則限定之下，首輪集中供地的溢價(jià)率表現(xiàn)也將較為可控。

首次試水集中供地，除城市熱度進(jìn)一步分化、“穩(wěn)地價(jià)”原則更加凸顯兩點(diǎn)趨勢之外，在各城市的土地競拍之中，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤空間較小，是行業(yè)普遍存在的擔(dān)憂。

一方面，企業(yè)的推貨節(jié)奏，對(duì)政策的不適應(yīng)導(dǎo)致企業(yè)存在積極競爭的心態(tài)；另一方面，各地推地量較大、競買規(guī)則設(shè)置過于復(fù)雜，也為企業(yè)測算和決策增添了難度?！凹泄┑亍闭咭笾?，如何把握穩(wěn)地價(jià)需求與市場訴求之間的平衡點(diǎn)，還有待觀察。

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（責(zé)任編輯：李佳佳 HN153）