2020，房企經(jīng)歷重重考驗(yàn)，上半年“集體抗疫“，下半年”三道紅線”，如何在嚴(yán)監(jiān)管和求發(fā)展中尋得平衡，成了每一家房企前進(jìn)過(guò)程中的必答題。

歷時(shí)近2個(gè)月的年報(bào)季剛剛落下帷幕，一列列數(shù)字矩陣是企業(yè)過(guò)往的軌跡，也是未來(lái)的注腳。國(guó)際金融報(bào)研究院聯(lián)合億翰智庫(kù)多維度出發(fā)，撥開(kāi)數(shù)據(jù)迷霧，揭秘嚴(yán)監(jiān)管下房企生存大變局。

作為“三道紅線”的指標(biāo)之一，現(xiàn)金短債比不僅能衡量企業(yè)當(dāng)期償付短期負(fù)債的能力，還是反映企業(yè)一定時(shí)點(diǎn)下經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和安全性的重要工具之一。其影響因素主要有兩點(diǎn)，房企的貨幣資金儲(chǔ)備及短期有息負(fù)債規(guī)模。

一般而言，該指標(biāo)大于1，說(shuō)明短期內(nèi)房企在手現(xiàn)金對(duì)流動(dòng)負(fù)債的覆蓋能力較好，企業(yè)償還短期債務(wù)的能力相對(duì)較高。

本篇《50家典型房企現(xiàn)金短債比表現(xiàn)》，旨在探究房企階段性現(xiàn)金流壓力和安全性。

現(xiàn)金短債比下降

億翰智庫(kù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2020年，50家典型房企平均現(xiàn)金短債比為1.48，較2019年1.64有所下降。

其中，現(xiàn)金短債（以非受限資金計(jì)算）比高于1的房企有43家，較2019年增長(zhǎng)11家，占比達(dá)到86%。按區(qū)間來(lái)看，“小于1”的房企數(shù)量較2019年的18家減少至7家；“1-2”的房企有38家，較2019年同期增長(zhǎng)18家；“2-5”的房企數(shù)量則較2019年的12家減少至5家。

具體來(lái)看，現(xiàn)金短債比高于4的僅有建發(fā)國(guó)際、龍湖兩家企業(yè)。建發(fā)國(guó)際以4.87的現(xiàn)金短債比位居榜單第一，成為50家典型房企中現(xiàn)金短債比最高的房企。而2019年最高的龍湖則退居第二，依然保持在4.2的高位。另外，旭輝、中國(guó)海外發(fā)展、華潤(rùn)也皆保持在2-3之間。

盡管上述5家房企的現(xiàn)金短債比處于高位，但除了建發(fā)增長(zhǎng)外，其他4家同比均出現(xiàn)了不同程度的下降。

2020年，共有22家房企現(xiàn)金短債比出現(xiàn)下降趨勢(shì)，其中不乏碧桂園、越秀、遠(yuǎn)洋、美的置業(yè)、龍光等規(guī)模房企。

2020年，碧桂園現(xiàn)金短債比為1.74，去年同期這一數(shù)據(jù)為2.31，下滑了0.57，降幅較為顯著。越秀的降幅更大，現(xiàn)金短債比從2019年同期的4.23直接降至2020年的1.7。遠(yuǎn)洋2020年現(xiàn)金短債比為1.51，2019年同期為3.61；美的置業(yè)則從2019年的2.95降至1.52。

對(duì)于這些房企現(xiàn)金短債比的下降，億翰智庫(kù)認(rèn)為，不同房企現(xiàn)金短債比變動(dòng)情況主要與“三道紅線”有關(guān)?！叭兰t線”規(guī)定房企有息負(fù)債的增長(zhǎng)上限為15%，這也促使房企提升資金使用效率。比如房企充分利用資金進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，從而導(dǎo)致現(xiàn)金短債比較高的房企，在2020年反而有下降趨勢(shì)。

還有不少房企處于安全線的邊緣，弘陽(yáng)、中梁、榮盛、雅居樂(lè)、融創(chuàng)、金輝、中南、藍(lán)光、金科、奧園等13家剔除受限資金后，現(xiàn)金短債比在1-1.1間。

7家踩線

除了上述在安全區(qū)的房企外，除去受限資金后，現(xiàn)金短債比不達(dá)標(biāo)的房企由4家增至7家。

若不剔除受限資金，現(xiàn)金短債比小于1的房企僅有華發(fā)、綠地、恒大以及富力4家。除去受限資金后，首開(kāi)、新力、祥生的現(xiàn)金短債比也皆不達(dá)標(biāo)。其中，宣布“三道紅線”歸于綠檔的融信，其受限制資金占比33.6%，扣除后的現(xiàn)金短債比1.08，而可動(dòng)用資金與短期有息負(fù)債的比值則為0.8，依然存在短期償債的風(fēng)險(xiǎn)和資金壓力。

而剛上市的祥生除去受限資金后的現(xiàn)金短債比由1.1降至0.49，直接腰斬。

監(jiān)管紅線下，由于債務(wù)高企，提升貨幣資金成了上述房企“守護(hù)”指標(biāo)的重要手段之一。2020年，綠地、恒大等在回籠資金上都做出不少努力，如促銷(xiāo)賣(mài)房、甩賣(mài)資產(chǎn)等。

2020年，受疫情影響，綠地各項(xiàng)業(yè)務(wù)的收入都有所下滑，綠地控股(600606,股吧)董事長(zhǎng)、總裁張玉良曾向外界表示，“公司來(lái)自一線城市的辦公租金下滑了20%-30%，一線城市辦公樓的銷(xiāo)售也下滑了20%-30%，商辦整體少了四百多億的收入。”

為了回籠資金，綠地近一年來(lái)一直在處置海外資產(chǎn)，已累計(jì)回籠資金近百億元。2020年11月5日，其“濟(jì)州島第一高樓”夢(mèng)想大廈項(xiàng)目正式竣工并交付，回收資金約41億元。2021年3月15日，澳大利亞悉尼市中心悉尼綠地中心項(xiàng)目進(jìn)入竣工交付階段，預(yù)計(jì)回籠資金約18億元。

恒大則在2020年多次降價(jià)促銷(xiāo)。2020年，恒大銷(xiāo)售均價(jià)為8945元/平方米，較2019年的1.03萬(wàn)元/平方米下降了13%，相當(dāng)于2019年的房?jī)r(jià)整體打了八七折。

債務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化

除了上述措施外，優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)也是房企調(diào)節(jié)現(xiàn)金短債比指標(biāo)的方式之一。

以“三道紅線”的規(guī)定來(lái)看，現(xiàn)金短債比踩線意味著有息負(fù)債的增長(zhǎng)空間將收縮5個(gè)百分點(diǎn)。因而，房企為了獲得有息負(fù)債的增長(zhǎng)空間，將主動(dòng)優(yōu)化現(xiàn)金短債比指標(biāo)。

在2020年寬松的貨幣環(huán)境下，有的房企通過(guò)償付短期有息負(fù)債，或者利用長(zhǎng)債置換短債等方式優(yōu)化債務(wù)期限結(jié)構(gòu)，導(dǎo)致企業(yè)的短期有息負(fù)債規(guī)模隨之下滑。50家典型房企中，有20家房企短期有息負(fù)債規(guī)模下降，這也有助于優(yōu)化現(xiàn)金短債比指標(biāo)。

在億翰智庫(kù)看來(lái)，現(xiàn)金短債比主要和企業(yè)貨幣資金以及短期有息負(fù)債相關(guān)，優(yōu)化也相對(duì)簡(jiǎn)單，因此，絕大部分房企2020年末的現(xiàn)金短債比已經(jīng)達(dá)到了監(jiān)管要求。

但是其同樣表示，現(xiàn)金短債比和“三道紅線”掛鉤，“三道紅線”又是約束企業(yè)有息負(fù)債增速的準(zhǔn)則，這意味著在有息負(fù)債增速受限的情況下，房企需要提升貨幣資金的使用效率，以保證地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)運(yùn)轉(zhuǎn)。

記者 孫婉秋 吳典 時(shí)子欽

編輯 左宇

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