放榜！《國際金融報》聯(lián)合億翰智庫揭開房企業(yè)績面紗

來源：智能家居時間：2020-05-18 06:30

編者按：

歷時2月，年報季終于落下帷幕。透過一份份財報可以發(fā)現(xiàn)，2019年，房地產(chǎn)業(yè)艱難進取，賣房難、借錢貴、拿地少成為這一年的關(guān)鍵詞。

據(jù)統(tǒng)計，2019年全國商品房銷售額近16萬億元，銷售面積超17億平方米，千億房企軍團擴充至35家。

為了進一步透析各大房企的表現(xiàn)，《國際金融報》聯(lián)合億翰智庫發(fā)布上市房企系列榜單，試圖撥開數(shù)據(jù)迷霧，揭開房企業(yè)績的神秘面紗。

賺錢能力大比拼

千億營收軍團再擴容

日前，國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2019年全國商品房銷售額159725億元，增長6.5%。

房地產(chǎn)業(yè)是一個以萬億為計量單位的龐大市場，也是國民經(jīng)濟的支柱性產(chǎn)業(yè)。身處其中的企業(yè)動輒千億銷售額，在其他行業(yè)來看遙不可及的“千億夢”，在這里只是一個“臺階”。

相較于合作開發(fā)導致的全口徑合約銷售額注水，營業(yè)收入更能反應企業(yè)階段性經(jīng)營成果，是其繼續(xù)生產(chǎn)經(jīng)營的資金來源，也是企業(yè)取得利潤的基本保障。由于房地產(chǎn)業(yè)務結(jié)轉(zhuǎn)的延時性，房企的營業(yè)收入通常反映的是其1-2年前的銷售情況。

為了更加清晰地反映房企業(yè)績，《國際金融報》聯(lián)合億翰智庫發(fā)布《上市房企營業(yè)收入TOP 50》及《50家典型房企凈利率表現(xiàn)》，旨在探究企業(yè)階段性經(jīng)營成果和盈利能力。

千億營收陣營擴軍至11家

近幾年，房企銷售額的快速增長也帶動了營收的提升。TOP 3、TOP 10、TOP 20、TOP 50的門檻均呈現(xiàn)不同幅度的提高，其中營收門檻同比增幅最大的當屬TOP 50的41%，TOP 3、TOP 10的門檻也分別實現(xiàn)23%和26%的提高。

總體來看，各梯隊營業(yè)收入綜合占比變化不大，行業(yè)格局趨于穩(wěn)定。TOP 3營業(yè)收入總和13912.92億元，占TOP 100企業(yè)營業(yè)收入總和的27%，下降1%，TOP 10、TOP 20房企的營業(yè)收入總和占TOP 100企業(yè)營業(yè)收入總和的比例分別為53%、68%，較2018年分別小幅下降了1%和2%，TOP 50房企的營業(yè)收入總和占比不變。

與銷售額相比，營收榜單的頭部位次出現(xiàn)了些許變化。冠軍依然在碧桂園和恒大間角逐，2018年恒大以4662億元登頂后，2019年碧桂園營收憑借高達28.2%增長率反超恒大以4859億元位居榜首，恒大、綠地分別以4776億元、4278億元緊隨其后，去年只有恒大1家營業(yè)額破4000億元，而今年三強門檻已被提至4278億元，無緣三甲的萬科，其3679億元的營收與綠地間尚存在600億左右的差距。

融創(chuàng)2019年實現(xiàn)營收1693億元，雖不敵2359億元的保利，但以57億元的微弱優(yōu)勢領先中海，排名前進一位。原本躋身TOP 10的招商蛇口(001979,股吧)此次下滑2位，排至12名以外，替代招商蛇口的新十強選手為1115億元的世茂。和世茂一樣，華夏幸福(600340,股吧)2019年營收規(guī)模也破千億，因為這兩家房企的加入，2019年千億營收房企陣容擴軍到11家。銷售榜上為了十強門票競爭激烈的龍湖與華潤，在營收上繼續(xù)膠著，最終龍湖憑借353億元的營收年增長額反超華潤，躋身行業(yè)第八，也將對世茂的差距拉大至近400億元。

營收與銷售排行落差最大的當屬新城控股(601155,股吧)，2019年新城控股以2708億元的銷售額排名行業(yè)第八，但其營業(yè)收入僅為858億元，排名行業(yè)14名，尚不及銷售額為1382億元的富力（營收908億元）。

頭部房企增速放緩

不同規(guī)模房企的營收增速開始出現(xiàn)不同的變化。

TOP 10、TOP 11-20、TOP 21-30、TOP 31-50以及TOP 51-100房企，營收平均增速分別為22.57%、32.02%、34.2%、51.66%及21.63%。50強中，隨著房企排名增多，營收增速也在呈現(xiàn)逐漸走高的趨勢。

TOP 10房企中，碧桂園、萬科、綠地、保利、華潤置地營收增幅在20%-30%之間，中海和恒大增速分別為13.6%、2.4%，低于22.57%的平均增速，十強房企中僅有融創(chuàng)、世茂和龍湖三家增速超過30%。

50強房企中，TOP 31-50段的營收增速最快，達51.66%。由于這一梯隊中的部分成長型房企，2018年銷售的快速增長體現(xiàn)在了2019年的營收中，例如合景泰富、新力、建業(yè)地產(chǎn)2018年的銷售增速分別為77%、117%、76%，對應的營收增幅分別為233.75%、220.65%、108.12%。

并非所有的規(guī)模房企營收都在增長，50強房企中還有3家同比下降。其中禹洲地產(chǎn)營收下降4.38%，首創(chuàng)置業(yè)下降10.62%，泰禾降幅最大，為23.36%。

盈利能力兩極分化

當龍頭房企營收增速放緩，在房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)推進，行業(yè)競爭日趨激烈下，各家房企的真實盈利狀況又如何？

億翰智庫數(shù)據(jù)顯示，50家典型房企凈利潤率平均為13.98%，同比下降0.56個百分點。自2016年起，房地產(chǎn)調(diào)控政策加劇，多個地區(qū)實施嚴格的調(diào)控政策，如“限購、限貸、限價、限售”等，房企去化與以往相比更難，且限價等措施一定程度上壓制了房企營收的上漲。

具體來看，合景泰富以40.29%的凈利潤率位居榜首，中海和金地以26.12%和24.51%緊隨其后，凈利潤率在20%以上的還有德信、華潤置地、寶龍和龍光，萬科以14.99%排在20，華發(fā)股份(600325,股吧)擦邊達線達到10%。凈利率低于10%的典型房企也不在少數(shù)，其中不乏近幾年增速迅猛的正榮、金科、佳兆業(yè)、新力等，陽光城(000671,股吧)、中南、綠城、綠地等依然未擺脫盈利能力低的困境，泰禾則以4.26%凈利率墊底。

償債能力大揭秘

脫水之后誰在裸泳

作為高杠桿行業(yè)，房企的借錢能力一直都是實現(xiàn)規(guī)?？缭降闹匾笜?。不過，“有借有還，再借不難”，按時還錢的能力才是未來繼續(xù)保持杠桿的關(guān)鍵。

現(xiàn)金短債比便是衡量企業(yè)短期償債能力的一項重要指標，其影響因素分別為房企的貨幣資金儲備及短期有息負債規(guī)模。

《國際金融報》聯(lián)合億翰智庫發(fā)布《2019年50家典型房企現(xiàn)金短債比》，以期通過數(shù)據(jù)對比反映出企業(yè)當前的償債能力。截至2019年12月31日，50家樣本企業(yè)的平均現(xiàn)金短債比為1.64倍，較2018年的1.93倍有所下滑，整體處于良好的狀態(tài)。

24%房企短期償債承壓

縱觀2019年50家樣本房企的現(xiàn)金短債比情況，有38家企業(yè)現(xiàn)金短債比超過1，占比超七成；其中，在1-2倍之間的共計25家，占比達到50%；現(xiàn)金短債比低于1的有12家，占比逾二成。

具體來看，龍湖集團、越秀地產(chǎn)和遠洋集團名列前茅，其中前兩家現(xiàn)金短債比大于4，遠洋集團則大于3，幾乎沒有短期償債壓力。

素來穩(wěn)健的“優(yōu)等生”龍湖集團現(xiàn)金短債比為4.38，高居首位，其在2018年，該指標就已經(jīng)達到了3.854。時常被同行對標的中海地產(chǎn)，在該指標上的表現(xiàn)稍顯遜色，從2018年的3.25下滑至2.98。跌幅遠大于中海的包括時代中國控股。2018年，時代中國控股該指標為3.76，去年則大幅降至1.57，這與其迅速攀升的負債水平相關(guān)。

50家典型房企中，現(xiàn)金短債比在1-2倍的有25家，其中中南建設(000961,股吧)和雅居樂均為擦線過1。不足1倍的有12家，占比24%，其中不乏頭部房企的身影。除了泰禾以0.25墊底外，恒大、融創(chuàng)、金茂、綠地、華夏幸福、富力地產(chǎn)的該指標則分別為0.61、0.93、0.93、0.76、0.71、0.62。恒大、融創(chuàng)、綠地均為行業(yè)種子選手，這也意味著6強房企里有3家的貨幣資金無法覆蓋短期有息負債。

不過，對于企業(yè)來說，除了短期靜止的數(shù)據(jù)，還應考察動態(tài)的經(jīng)營狀況。億翰智庫認為，營銷和融資能力也頗為重要，兩者的強勁表現(xiàn)能夠直接緩解公司的短期償債壓力。

11家受限資金占比超20%

雖然有不少企業(yè)現(xiàn)金短債比不足1，但包括碧桂園、美的置業(yè)、禹洲地產(chǎn)等在內(nèi)，則在2019年實現(xiàn)了現(xiàn)金短債比的明顯改善。

其中，碧桂園的該指標在從2018年的1.92上漲至2.31，這主要得益于其短債規(guī)模下降的同時，貨幣資金規(guī)模增加。美的置業(yè)現(xiàn)金短債比上升幅度更大，從2018年的1.6提高至2019年的2.95。

對于貨幣資金有所下降的萬科來說，其現(xiàn)金短債比雖保持在了1.77，但這一數(shù)值較2018年的2.33出現(xiàn)了明顯的下降。

億翰智庫分析指出，房企公布的貨幣資金中通常包含受限制現(xiàn)金，而該部分資金無法動用，如果該部分規(guī)模過高，可能會對短期償債能力造成壓力。

這其中，弘陽、中梁和富力的受限制資金占比超過40%，去掉該部分資金后，弘陽、中梁、新力、當代置業(yè)、金茂、雅居樂等現(xiàn)金短債比均“縮水”至1以內(nèi)，短期償債壓力顯現(xiàn)；不過，即便在扣除受限資金后，美的置業(yè)的現(xiàn)金短債比依然可以達到2倍以上；同樣很“穩(wěn)”的還有越秀地產(chǎn)，在扣除受限資金后，其現(xiàn)金短債比保持在3倍以上，高于樣本房企的平均水平。

回款調(diào)結(jié)構(gòu)兩手抓

在受到疫情沖擊的2020年，擁有充裕的現(xiàn)金流，保證良好的償債能力，無疑是應對發(fā)展中不確定性的重要舉措。這其中，強調(diào)回款成為房企的共識。

2019年，權(quán)益銷售回款率達到96%、在手現(xiàn)金創(chuàng)歷史紀錄后的碧桂園，在2020年依然把銷售回款、現(xiàn)金回籠作為重點考核指標。

中國奧園管理層也表示，“為了加強風險管控，確?，F(xiàn)金流安全，奧園將回款納入績效考核體系，加快現(xiàn)金回款及應收賬款的回籠?！?/p>

此外，“對于現(xiàn)金短債比低于1的房企而言，公司需要協(xié)調(diào)債務結(jié)構(gòu)，減少短期有息負債的占比，以長債換短債，從而降低流動性風險。”億翰智庫指出。

不少房企也一直在債務結(jié)構(gòu)調(diào)整方面進行努力。旭輝控股CEO林峰強調(diào)，短債的占比“還將繼續(xù)向下，爭取往15%靠攏”。恒大、融創(chuàng)也明確表示未來要降負債、控規(guī)模。其中，融創(chuàng)董事長孫宏斌為2020年定下了“三件事”，要降融資成本，優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，謹慎拿地、拿對地方、拿對時間。

不過，年報節(jié)點過去后，保證企業(yè)在疫情影響下保持平穩(wěn)發(fā)展才最關(guān)鍵，各家都在奮力促銷售。恒大率先開啟線上營銷模式，在4月實現(xiàn)合約銷售額652.1億元，銷售回款達646.5億元，均下創(chuàng)新高。

開源的同時，節(jié)流也成為必要措施。華創(chuàng)證券分析師袁豪表示，2020年一季度，300城土地成交建面同比下降 23%，表明房企的拿地行為并沒有增加；另一方面，由于政策放松、網(wǎng)簽加速也在加快房企回款速度，從而導致了現(xiàn)金短債比基本持平的情況。

對于2020年全年，億翰智庫分析認為，當前多數(shù)企業(yè)并不存在短期償債壓力，一方面是公司有意識的增加現(xiàn)金儲備，另一方面是房企注重控制有息負債的規(guī)模?！?0家樣本房企平均現(xiàn)金短債比超過1.5的預期不會改變”。

凈負債率全透視

多家“高處不勝寒”

剛剛過去的年報季，“降負債率、?，F(xiàn)金流”成了各家房企的共識。隨著房地產(chǎn)企業(yè)融資監(jiān)管加強、償債高峰的來臨，加之疫情導致的階段性停工、停售為行業(yè)帶來更多波動與不確定，穩(wěn)健策略成了各家在風險面前的應對之策。

資產(chǎn)負債率通常被用來反映上市公司的負債水平。然而，房地產(chǎn)行業(yè)有較多預收賬款計入負債，且與其他債務不同，預售款沒有利息成本，也無需償還，一定時間后將轉(zhuǎn)化為收入。因此，《國際金融報》和億翰智庫發(fā)布《50家典型房企凈負債率》，旨在反映房企資金鏈安全情況和杠桿使用情況。

大房企控穩(wěn)小房企加碼

億翰智庫統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2019年，典型的50家大中型上市房企平均凈負債率為91%，相比2018年的99.6%下降8.6個百分點。

其中，凈負債率低于50%的有6家，占比12%，分別為新城控股、招商蛇口、華潤、中海、萬科和碧桂園。龍湖、保利、世茂等29家凈負債率在50%-100%間，占比最多，達到58%，大悅城(000031,股吧)、金科、陽光城、佳兆業(yè)等15家凈負債率超過100%。

對房企而言，凈負債率持續(xù)過高可能會給公司帶來財務風險，如果長期過低，公司或存在大量閑置資金，錯失發(fā)展機遇。因此如何尋找平衡，使凈負債率處于合理水平，是每家房企都需要解決的問題。

具體來看，不同梯隊房企的凈負債率變動呈現(xiàn)出不同的態(tài)勢，相較于規(guī)模房企的控速，千億之下的房企依然在加碼狂奔。

2019年銷售金額超過2000億元的房企平均凈負債率為73.4%，相較2018年下降6個百分點；銷售額在1000億至2000億元之間的房企平均凈負債率為100.1%，相比2018年下降19.7個百分點；負債水平上升的房企大都集中在1000億元以下，這部分房企2019年平均凈負債率為98.9%，相比2018年上升1.9個百分點。

并非所有的負債降低都是主動調(diào)節(jié)。例如新城控股，創(chuàng)新低的16%凈負債率緣于“黑天鵝”事件后，融資被斬斷，不得不大幅削減拿地投資。2019年上半年，新城控股凈負債率尚處76.62%，年底這一數(shù)據(jù)驟降至16%。這顯然非新城控股所愿，其董事長兼總裁王曉松坦言，這是特殊情況，未來凈負債率會保持在40%-70%的區(qū)間內(nèi)。

仍有不少房企在高位

在整體下降的背景下，依然有不少大企業(yè)凈負債率逆勢上升。其中，表現(xiàn)較為突出的為恒大和融創(chuàng)，二者分別達到159%和172%，遠超行業(yè)平均水平；與其規(guī)模處于同一梯隊的萬科和碧桂園，這一數(shù)據(jù)僅為行業(yè)平均水平的一半，分別是33.9%和46.3%。

這一狀況在業(yè)內(nèi)看來緣于2019年過于“激進”的投資。

不過，融創(chuàng)執(zhí)行董事兼行政總裁汪孟德明確表示，“公司的負債率長期持續(xù)地下降，未來2-3年，負債率往下走的方向不會改變。”三天后，恒大集團董事局副主席兼總裁夏海鈞表示，2020年將全面實施“高增長、控規(guī)模、降負債”的經(jīng)營發(fā)展戰(zhàn)略。

凈負債率在恒大之上的房企除了融創(chuàng)外，還包括華發(fā)、中南、首開、華夏幸福、金融街(000402,股吧)、富力和泰禾。其中富力凈負債率198.9%，逼近200%，泰禾更是高達243.8%。

據(jù)悉，富力的凈負債率近5年來持續(xù)走高，至2019年末達到198.9%，是行業(yè)平均水平的2倍之多。激進的富力不得不收縮戰(zhàn)線。富力董事長李思廉此前表示，目前基本上暫時放棄了招拍掛市場。同時，富力今年也設定了較為“溫和”的銷售目標，約1520億元。

此前幾年的快速擴張導致泰禾集團(000732,股吧)在“高負債”的道路上越走越遠。2017年末，泰禾的凈負債率達到473.39%。隨后幾年內(nèi)，其一直在致力于快速回籠資金、降低有息負債比例。

2019年，泰禾為加速項目資金回籠，通過轉(zhuǎn)讓項目股權(quán)形式與合作方共同開發(fā)，累計減少并表項目21個。截至2019年末，泰禾集團的有息負債水平由2018年底約1380億元下降至約960億元，同比下降約30%。

有息負債的減少，凈資產(chǎn)的增加，以及手頭仍持有的111.4億元現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物，帶來的直接效應便是凈負債率的降低。年報數(shù)據(jù)顯示，截至2019年底，泰禾集團凈負債率為243.76%，大幅下降140個百分點，但仍處于高位。

存貨大閱兵

20強掌握多數(shù)資源

在調(diào)控深入、融資收緊的2019年，房企在銷售端遇阻，無法轉(zhuǎn)變成收入的存貨成了難以卸下的負擔。然而，存貨是企業(yè)銷售業(yè)績和利潤的保障。在良好運營能力的協(xié)助下，存貨就能轉(zhuǎn)化成前進的動力。

存貨周轉(zhuǎn)率是反映企業(yè)營運能力的重要指標之一，存貨周轉(zhuǎn)率越高，表明企業(yè)存貨資產(chǎn)變現(xiàn)能力越強，以及占用在存貨上的資金周轉(zhuǎn)速度越快。

《國際金融報》聯(lián)合億翰智庫共同發(fā)布《2019年50家典型房企存貨周轉(zhuǎn)率》，通過樣本房企的存貨周轉(zhuǎn)率情況，探析當前房地產(chǎn)業(yè)去化能力現(xiàn)狀。

30家房企存貨超1000億

房企在2019年依然在大力增加儲備，50家典型房企存貨總量突破10萬億大關(guān)。

具體來看，存貨超過1000億元的房企達到30家，越秀地產(chǎn)、旭輝集團、藍光發(fā)展(600466,股吧)成為新入列房企，分別位列50家典型房企的第26、28、29位。

同時，存貨在3000億元以上的房企達到10家，新增龍湖集團、招商蛇口，這也意味著存貨規(guī)模TOP 10的門檻從2018年的逾2460億元提高了約27%。

存貨規(guī)模位列前10的房企，其存貨總額達62061.5億元，在50家典型房企總存貨規(guī)模中占比約56.5%，較2018年上升，行業(yè)集中度進一步提升。其中，恒大2019年以13274.61億元的存貨蟬聯(lián)“存貨王”。

盡管董事局主席郁亮在6年前就曾表示“過多的存貨，將不是財富而是負擔”，但萬科的存貨體量依然保持在高位，近三年皆在50家典型房企中位列第2，不過其2019年的存貨同比增幅為19.55%，較上年有所下降。

同樣的情況也發(fā)生在碧桂園身上。2019年，碧桂園以8560.81億元的存貨規(guī)模位居恒大、萬科之后，其同比增速約為27.53%，明顯低于2018年的73%。

事實上，銷售規(guī)模TOP10的房企中，除恒大、融創(chuàng)、保利外，其余7家房企的存貨增速皆有不同程度的減緩。其中，2018年的行業(yè)黑馬新城控股在當年的存貨增速高達90.6%，2019年這一指標迅速降低至58.86%。

整體而言，50家典型房企的存貨增速實呈下滑的態(tài)勢。億翰智庫數(shù)據(jù)顯示，2019年50家典型房企的存貨增長率較2018年同期下降了4.7個百分點。

存貨規(guī)模排在前20位的房企，其存貨總量占50家房企的比重達到75%以上，TOP20的門檻也上升至1600億元，而這些房企中，除了首開股份(600376,股吧)、華夏幸福、富力地產(chǎn)、榮盛發(fā)展(002146,股吧)外，均為全口徑金額排名前20強房企。由此來看，大部分資源依舊掌握在強者手中。

頭部房企周轉(zhuǎn)能力強

在擁有存貨規(guī)模的同時，還需要有良好的運營能力將其變?yōu)樨敻??？傮w來看，2019年，50家典型房企的平均存貨周轉(zhuǎn)率為0.3211，較2018年增加了0.0117。

以房企銷售業(yè)績?yōu)闃藴?，銷售規(guī)模TOP 10房企的平均存貨周轉(zhuǎn)率為0.3460，不僅較50家典型房企的平均水平高出0.0249，同比2018年的0.3386亦得到了提高。

此外，銷售規(guī)模排在TOP 11-20的10家房企中，其平均存貨周轉(zhuǎn)率約為0.3227，略高于50家典型房企的平均值，但低于TOP 10房企的水平。

2019年，碧桂園的存貨周轉(zhuǎn)率為0.4704，較2018年有所下滑，但依然在“恒碧萬”三大房企中保住了首位；而恒大、萬科的該指標在近兩年基本保持在0.29、0.28左右。

盡管存貨周轉(zhuǎn)率較低，但“恒碧萬”的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率則高于平均水平。50家典型房企的平均總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為0.2196，微增0.0052，而“恒碧萬”的該指標為0.2337、0.2748、0.2258。

綠地雖然在銷售排行榜被擠出前五，但在存貨周轉(zhuǎn)率與資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率兩個指標上，其皆以遠高于平均值的水平位于首位，遠超最先提出“快周轉(zhuǎn)”的萬科。

“（總資產(chǎn)規(guī)模）在5000億以上房企的平均總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率最高，為0.2477?！眱|翰智庫認為，“這說明大型房企不僅擁有雄厚的總資產(chǎn)規(guī)模，且在行業(yè)銷售增速整體放緩的情況下，規(guī)模房企的銷售能力及資產(chǎn)營運能力凸顯，資金回流的能力更強。”

（責任編輯： HN666）