5月19日，北京市統(tǒng)計局正式公布了《北京市第七次全國人口普查主要數(shù)據(jù)情況》，這次人口普查數(shù)據(jù)重點將于2010年的第六次普查數(shù)據(jù)做對比，可以看出北京人口在過去十年的基本變化。

【1】戶籍人口增長緩慢“北漂”規(guī)模持續(xù)放大北京落戶需求“猛烈”

根據(jù)北京統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，北京2020年的常住總人口是2189.3萬人，比2010年的1961.2萬人，十年增加了227萬人。

也就是說，過去十年，北京每年大概也就增加了22萬人左右。增速明顯放緩了：從2010-2020年每年平均常住人口增長才1.1%，比2000-2010年的年增長率3.8%，出現(xiàn)了明顯下降。

北京常住人口其實還是增長的，只是增長規(guī)模下降了，以前是每年增長50-60萬，現(xiàn)在每年只有20-30萬，下降了一倍。

但是這里面存在第一個“結構性問題”：戶籍人口增長極其緩慢，沒有戶籍的“北漂”人口增長快速。

2010年北京戶籍人口1256萬，2020年是1347萬，十年僅增長了90萬人，每年增加9萬人，出生嬰兒落戶就已經(jīng)把戶口指標占滿了。

但是過去十年，沒有“戶口”的北漂規(guī)模卻增長了137萬，平均每年有14萬人涌進北京，而且他們在北京常住人口里的比例從36%增加到了38.5%。

目前北京的北漂規(guī)模已經(jīng)從原來的700萬暴增到850萬人左右，如果按照這個速度發(fā)展下去，再過10年，北京外來戶籍“北漂”規(guī)模有可能會超過戶籍人口。

這說明在過去十年，拿到北京戶口的北漂“少之又少”，對于北京戶口的渴望依然非常強烈。

【2】東西城人口流出最猛十年流出35萬

從區(qū)域人口分布上看，北京城六區(qū)的常住人口從2010年的1171萬，已經(jīng)下降到2020年的1098萬，十年流出72萬。

但是從城六區(qū)的不同行政區(qū)看，東西城人口流出最猛，2010年的時候，東西城常住人口是216萬，2020年已經(jīng)降到181萬，十年一共流出了35萬人，已經(jīng)占到城區(qū)人口流出的50%。

其中東城區(qū)流出人口規(guī)模最大，已經(jīng)突破20萬人，這個可能跟北京市政府搬遷通州有一定的關系。

北京中心城區(qū)的人口持續(xù)流出，跟這幾年北京的人口疏解政策有很大的關系，包括核心區(qū)的簡易樓騰退，平房退租及合租房，地下室整治等等。

所以中心城區(qū)的人口減少流出，其實跟中心城區(qū)的住宅供應量下降有關，所以并不代表中心城區(qū)的房價會下降。

根據(jù)北京總體城市規(guī)劃的“人口限制指標”：北京中心城區(qū)人口要控制在1080萬以下，這意味著北京中心城區(qū)的人口疏解還將會持續(xù)。

同時根據(jù)核心區(qū)控規(guī)，東西城的人口長期要控制在155萬，也就是說東西城核心區(qū)的人口還將至少有30萬的疏解空間。

【3】近郊新城人口“暴漲”十年新增270萬

北京的郊區(qū)化從過去十年來看，趨勢已經(jīng)非常明顯了。

2010年北京六大郊區(qū)新城：房山、大興、通州、順義及昌平，人口合計大概在600萬左右，只是中心城區(qū)的50%。

2020年六大近郊新城的常住人口暴增到870萬，人口總量已經(jīng)要和中心城區(qū)人口持平了。

我們估計，十年內北京近郊新城的人口可能會超過中心城區(qū)人口，5-6環(huán)及6環(huán)外也將迎來“人滿為患”的階段。

從人口增加上看，通州、大興、昌平的人口流入規(guī)模最大。通州目前人口已經(jīng)超過180萬，距離控制線200萬已經(jīng)很接近了，尤其是隨著北京市政府的遷入，通州常住人口規(guī)模迅速增大。

所以未來通州的“雙限”松綁可能性不高。

如果說通州是“行政性”人口流入，那么昌平和大興就是純粹的市場人口流入，昌平緊鄰海淀區(qū)，人口總量從166萬暴漲到222萬，大興的人口也從136萬暴漲到200萬。

昌平南和亦莊，是兩大近郊新城人口流入最大的片區(qū)，其實都是產(chǎn)業(yè)帶動的，昌平的海淀效應，亦莊的三城一區(qū)，都是高新技術產(chǎn)業(yè)的集中地。

順義近年來人口增長有點緩慢，主要在于制造業(yè)疏解對順義產(chǎn)業(yè)影響偏大，所以人口流入不如昌平和大興。

后面隨著順義整體定位的調整，新國展+中德產(chǎn)業(yè)園的自貿區(qū)已經(jīng)確定，順義的常住人口突破200萬估計也就是未來十年的事。

因此，從人口流入上看，北京人口郊區(qū)化在過去十年已經(jīng)非常明顯了，六大近郊新城的崛起在未來十年格局已經(jīng)確定。

這些近郊新城的房價估計很快也會趕上城區(qū)的房價。

【4】北京進入“中度老齡化”養(yǎng)老需求暴漲

北京60歲的老人人口比例已經(jīng)接近20%，要比2010年增長了7個百分點，老年人的常住人口是430萬人，預計到了2025年將會達到500萬人。

北京的“老齡化”其實多數(shù)屬于“隨遷老人”比例高，很多外地老人進京給兒女帶孩子，從而推動了北京的老齡化社會加深。

未來這些老年人如何養(yǎng)老將會成為北京最大的人口問題，環(huán)京的養(yǎng)老房和養(yǎng)老院需求可能會帶來一波紅利。

綜上所述，2020年北京的人口普查數(shù)據(jù)中最大的特征，其實就是來自于區(qū)域內部的人口分布格局，已經(jīng)發(fā)生了重大變化。

尤其是中心城區(qū)人口的加速向外疏解，近郊區(qū)新城人口不斷增加，從而讓北京迅速形成了“人口郊區(qū)化”現(xiàn)象。

越來越多的北京人口，正在加速向近郊區(qū)集中，從而推動近郊區(qū)新城“城區(qū)化”，未來十年，我們判斷多數(shù)的近郊區(qū)新城人口將會超過城區(qū)。

北京的房價格局有可能走向“扁平化”：城區(qū)和近郊區(qū)房價差距會越來越小。

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