紅周刊 記者 | 熊穎

5月25日，中國(guó)國(guó)貿(mào)(600007,股吧)股價(jià)大跌8.13%，盤中觸及跌停板。然而在此之前，中國(guó)國(guó)貿(mào)已連續(xù)放量上漲近一個(gè)月時(shí)間，股價(jià)翻了近一倍。

吊詭的是，股價(jià)大漲背后，中國(guó)國(guó)貿(mào)既無(wú)超預(yù)期的業(yè)績(jī)支撐，也未披露重大事項(xiàng)。中國(guó)國(guó)貿(mào)認(rèn)為，“這是一個(gè)市場(chǎng)行為”。而利檀投資董事長(zhǎng)陳昊揚(yáng)分析表示，中國(guó)國(guó)貿(mào)臨時(shí)抱團(tuán)、臨時(shí)炒作的可能性較大。

業(yè)績(jī)表現(xiàn)未超預(yù)期

無(wú)重大事項(xiàng)披露 疑似游資短炒割韭菜

5月25日10點(diǎn)45分，中國(guó)國(guó)貿(mào)盤中跌停，報(bào)22.92元/股，隨后當(dāng)天收盤價(jià)23.4元/股，跌幅8.13%。當(dāng)日成交5.19億元，換手率2.11%。

圖1 中國(guó)國(guó)貿(mào)K線圖變化

圖片來源：同花順

值得一提的是，前一天時(shí)間，中國(guó)國(guó)貿(mào)剛剛刷新了自己的歷史最高股價(jià)，5月24日，中國(guó)國(guó)貿(mào)收盤價(jià)25.47元/股，對(duì)應(yīng)市值為256.55億元。

中國(guó)國(guó)貿(mào)股價(jià)的一路走高自2021年4月底開始。在此之前，2021年開年直至4月28日，股價(jià)多維持在12元/股～13元/股左右上下波動(dòng)，而自4月29日開始，中國(guó)國(guó)貿(mào)股價(jià)一路猛漲，從4月29日的開盤價(jià)12.3元/股漲至5月24日的25.47元/股，股價(jià)漲幅高達(dá)106.57%。

不到一個(gè)月時(shí)間，股價(jià)翻了一倍。是什么助推了中國(guó)國(guó)貿(mào)的股價(jià)飆升？

4月24日，《紅周刊(博客,微博)》記者以投資人身份致電中國(guó)國(guó)貿(mào)投資關(guān)系部，相關(guān)工作人員表示，“對(duì)于公司的股價(jià)上漲，我們已經(jīng)披露了好幾次股價(jià)異常波動(dòng)公告。我們認(rèn)為，這是一個(gè)市場(chǎng)行為，從公司層面上來講，經(jīng)營(yíng)管理一切正常，沒有什么特殊事項(xiàng)?！?/p>

圖2 5月13日中國(guó)國(guó)貿(mào)發(fā)布股票交易風(fēng)險(xiǎn)提示公告截圖

多位投資者猜測(cè)，股價(jià)上漲或是因?yàn)橹袊?guó)國(guó)貿(mào)已經(jīng)拿下免稅牌照。對(duì)此，中國(guó)國(guó)貿(mào)證代表示：“（兩者）沒有關(guān)系，我們已在上證e互動(dòng)等多個(gè)渠道和投資者反復(fù)解釋，這不是一個(gè)問題?！?/p>

2020年，中國(guó)國(guó)貿(mào)業(yè)績(jī)受疫情沖擊嚴(yán)重，營(yíng)收凈利雙雙下滑，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入31億元，同比下滑12.2%；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)8.25億元，同比下滑15.12%。又由于國(guó)內(nèi)疫情的有效控制，2021年一季度，中國(guó)國(guó)貿(mào)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入8.39億元，同比增長(zhǎng)14.96%；歸母凈利潤(rùn)2.38億元，同比增長(zhǎng)16.53%。

利檀投資董事長(zhǎng)陳昊揚(yáng)向《紅周刊》記者分析表示，2021年一季度，中國(guó)國(guó)貿(mào)的業(yè)績(jī)表現(xiàn)僅恢復(fù)到2019年水平，沒有超預(yù)期。近期中國(guó)國(guó)貿(mào)也無(wú)重大事項(xiàng)披露，股價(jià)上漲并沒有線索可尋。

陳昊揚(yáng)推測(cè)，中國(guó)國(guó)貿(mào)臨時(shí)炒作的可能性較大，這種情況難免。目前（5月24日）中國(guó)國(guó)貿(mào)的PB和PE都在最高位，后續(xù)股價(jià)很有可能回落，因?yàn)樗麤]有特別長(zhǎng)期的因素來支撐他的短期變動(dòng)。

近半營(yíng)收來自寫字樓

空置率上升 或削弱長(zhǎng)期盈利能力

中國(guó)國(guó)貿(mào)運(yùn)營(yíng)管理有國(guó)貿(mào)寫字樓、國(guó)貿(mào)商城、國(guó)貿(mào)大酒店、新國(guó)貿(mào)飯店、國(guó)貿(mào)公寓等多個(gè)高檔物業(yè)，主體建筑群位于北京CBD核心地段，建筑物面積近90萬(wàn)平方米。

而寫字樓是中國(guó)國(guó)貿(mào)業(yè)績(jī)來源的“主力軍”。2020年，中國(guó)國(guó)貿(mào)的寫字樓業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入15.07億元，在總營(yíng)收中占比近半。

不過這一核心業(yè)務(wù)的未來前景似乎并不明朗。陳昊揚(yáng)告訴《紅周刊》記者，從長(zhǎng)期來看，新寫字樓的需求基本上和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)相近。但近兩年來，北上廣深甲級(jí)寫字樓供應(yīng)量不斷增加，增長(zhǎng)速度已經(jīng)超過了GDP增速，供過于求，自然空置率就會(huì)相應(yīng)上升。

據(jù)高力國(guó)際提供數(shù)據(jù)顯示，2020年北京寫字樓空置率高達(dá)19.4%，已創(chuàng)近十年新高。其表示，“根據(jù)四季度凈吸納量的表現(xiàn)來看，整體市場(chǎng)需求正在強(qiáng)勢(shì)反彈， 基本恢復(fù)到了疫情前的水平。我們預(yù)計(jì)2021年會(huì)延續(xù)這樣的需求水平，但由于整體市場(chǎng)高供應(yīng)量的壓力，市場(chǎng)空置率依然會(huì)持續(xù)走高。若需求釋放不及預(yù)期，市場(chǎng)空置率或?qū)⑦M(jìn)一步突破25%?！彪m然中國(guó)國(guó)貿(mào)旗下物業(yè)所屬的北京甲級(jí)寫字樓空置率低于平均水平，2020年空置率也達(dá)15.8%。

不光寫字樓空置率在上升，寫字樓的租金也在下降。仲量聯(lián)行發(fā)布報(bào)告顯示，截至2020年底，北京甲級(jí)寫字樓租金連續(xù)第8個(gè)季度下跌，環(huán)比下跌2.6%，同比下跌7.9%。

上述行業(yè)特征在中國(guó)國(guó)貿(mào)財(cái)報(bào)中同樣有所體現(xiàn)。財(cái)報(bào)指出，2020年中國(guó)國(guó)貿(mào)寫字樓的平均出租率較上年有所下降。其中，一期、二期、三期A、服務(wù)式辦公樓的平均出租率分別下降3%、2.1%、7.3%、0.2%，僅三期B平均出租率小幅上升1.4%。

而租金方面，截至2020年末，可出租面積占據(jù)中國(guó)國(guó)貿(mào)寫字樓可出租總面積4成的三期A平均租金從2019年的714元/平方米/月降至2020年的702元/平方米/月。2020年國(guó)貿(mào)中心寫字樓出租租金收入14.67億元，較2019年的15.29億元“縮水”0.62億元。

而到了2021年，國(guó)內(nèi)疫情得到有效控制，但中國(guó)國(guó)貿(mào)寫字樓的租金收入?yún)s并未明顯好轉(zhuǎn)，2021年一季度，國(guó)貿(mào)中心寫字樓出租租金收入3.66億元，較2019年的3.76億元“縮水”1000萬(wàn)元。

陳昊揚(yáng)表示，總體來看，寫字樓市場(chǎng)在變差，雖然中國(guó)國(guó)貿(mào)地處CBD核心地段，但地理位置的優(yōu)勢(shì)也只能讓他受影響程度相對(duì)較小。從長(zhǎng)期來看，中國(guó)國(guó)貿(mào)的競(jìng)爭(zhēng)力和盈利能力都在削弱。

（文中提及個(gè)股僅為舉例分析，不做買賣建議。）

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