石榴“熟了”，崔巍與桑春華演繹新版地產(chǎn)合伙人

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2021-06-02 08:20

樂(lè)居財(cái)經(jīng) 楊倩李奕和發(fā)自北京

“六一兒童節(jié)”前夜，石榴集團(tuán)給資本市場(chǎng)送上了一份“大禮”。

根據(jù)港交所5月31日晚披露，石榴投資集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“石榴集團(tuán)”）遞表港交所，正式敲開(kāi)登錄資本市場(chǎng)的大門。

這一次上市，石榴集團(tuán)已“遲到”近五年。

事實(shí)上，早在2016年，石榴置業(yè)完成股份制改造的工商變更登記手續(xù)，公司名稱由北京華美喬戈里實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司變更為石榴置業(yè)集團(tuán)股份有限公司。

此后，公司類型由有限公司變更為股份有限公司。當(dāng)時(shí)，就有市場(chǎng)傳言，石榴置業(yè)的一系列工商變更，是為上市在做準(zhǔn)備。

根據(jù)克而瑞排行榜，2020年，石榴集團(tuán)以407.3億元的全口徑銷售，排名第80，位列全國(guó)房企百?gòu)?qiáng)以內(nèi)。如成功上市，石榴集團(tuán)將成為又一家登陸港交所的百?gòu)?qiáng)房企。

招股書(shū)顯示，2020年，石榴集團(tuán)收入122.65億元、毛利28.10億元、歸屬股東凈利潤(rùn)11.31億元。經(jīng)過(guò)十多年的發(fā)展，其業(yè)務(wù)已布局全國(guó)。截止2020年底，石榴集團(tuán)來(lái)自京津冀、長(zhǎng)三角、大灣區(qū)、成渝經(jīng)濟(jì)圈的收入占比分別為20.2%、54%、17.5%、1.3%。

新版地產(chǎn)合伙人

崔巍和桑春華二人“北漂”來(lái)京創(chuàng)業(yè)的故事，到如今仍是行業(yè)經(jīng)久不衰的佳話。2008年，已經(jīng)在環(huán)京地區(qū)以K2地產(chǎn)和華美地產(chǎn)形成一定影響力后，崔巍和桑春華成立石榴置業(yè)。

石榴置業(yè)為石榴集團(tuán)物業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的集中管理平臺(tái)。在此次上市重組前，石榴置業(yè)分別由北京卡達(dá)普、北京安納托利亞、黃浦合伙、西點(diǎn)合伙以及崔巍持股87.41%、9.63%、1.54%、1.34%以及0.08%。

據(jù)了解，北京卡達(dá)普實(shí)際由北京安納托利亞100%持有，而后者由崔巍和桑春華分別持有58%、42%股權(quán)。此外，黃浦合伙、西點(diǎn)合伙均是由該集團(tuán)雇員持有的雇員持股平臺(tái)，其普通合伙人及有限合伙人為來(lái)自該集團(tuán)的林新武、匡文和楊玉鳳等30多位高管。

然而，通過(guò)一番上市重組后，黃浦合伙和西點(diǎn)合伙兩個(gè)雇員持股平臺(tái)卻從石榴集團(tuán)的持股結(jié)構(gòu)中消失了。

石榴投資集團(tuán)作為本次在香港上市的主體，成立于2021年2月18日。上市重組完成后，石榴置業(yè)作為境內(nèi)集中管理平臺(tái)，由北京岷江100%持有。而上市主體石榴投資集團(tuán)通過(guò)北京太行山間接控股北京岷江和石榴置業(yè)。

招股書(shū)顯示，本次上市主體石榴投資集團(tuán)目前由崔巍和桑春華控股，當(dāng)中崔巍通過(guò)Qi Xia Shan、Zi Jin Shan、Wu Tong Shan三家境外公司持有該集團(tuán)57.42%股權(quán)；桑春華則通過(guò)Po Yang Hu、Qian Tang Jiang、Jia Ling Jiang三家境外公司持有41.58%股權(quán)。

兩位創(chuàng)業(yè)伙伴合計(jì)持股99%，且持股比例相當(dāng)，這是繼富力地產(chǎn)（02777.HK）李思廉、張力之后，又一家采用合伙人模式的房企。

此外，崔巍和桑春華為石榴集團(tuán)引入一位名為陳健勇的投資人。該人士通過(guò)Qi Lian持有上市前石榴投資集團(tuán)的1%權(quán)益。

資料顯示，陳健勇是控股股東之一桑春華于2015年在長(zhǎng)江商學(xué)院所認(rèn)識(shí)，他是柏年康成健康管理集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“柏年康成”）的最終實(shí)益擁有人之一。該公司主要從事健康記錄管理、健康顧問(wèn)服務(wù)及健康產(chǎn)品研發(fā)。

據(jù)了解，2018年互金平臺(tái)小贏科技在紐交所上市之時(shí)，柏年康成就與周大福、新華聯(lián)(000620,股吧)、銀泰、金螳螂(002081,股吧)等，是其首次公開(kāi)募股前主要股東。

在最新披露的招股書(shū)中，石榴集團(tuán)董事會(huì)由九名董事組成，包括六名執(zhí)行董事及三名獨(dú)立非執(zhí)行董事。崔巍作為控股股東之一為該集團(tuán)的執(zhí)行董事、董事會(huì)主席，負(fù)責(zé)集團(tuán)的策略性發(fā)展及整體業(yè)務(wù)方向；桑春華則作為一名控股股東，為執(zhí)行董事、行政總裁，負(fù)責(zé)集團(tuán)的整體營(yíng)運(yùn)及主要決策。

剩余四位執(zhí)行董事還包括羅庚、匡文、蔡少斌、林新武。獨(dú)立非執(zhí)行董事有張新民、胡左浩、李俊。這當(dāng)中，林新武、匡文都是追隨崔、桑二人多年的老臣。林新武更從2008年就已經(jīng)入職石榴集團(tuán)，當(dāng)時(shí)為石榴置業(yè)助理總經(jīng)理，至今在石榴履歷已近13年。

凈負(fù)債率“翻綠”

招股書(shū)顯示，2018年、2019年及2020年，石榴集團(tuán)收入分別為99.37億元、80.31億元及122.65億元；毛利33.19億元、26.88億元及28.10億元；歸屬股東凈利潤(rùn)15.88億元、6.96億元及11.31億元。

石榴集團(tuán)的收益主要來(lái)自于物業(yè)開(kāi)發(fā)及銷售，截止2020年底，來(lái)自京津冀、長(zhǎng)三角、大灣區(qū)、成渝經(jīng)濟(jì)圈的收入占比分別為20.2%、54%、17.5%、1.3%。

截至2021年2月28日，石榴集團(tuán)已有86個(gè)物業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，其中82個(gè)由附屬公司開(kāi)發(fā)，4個(gè)項(xiàng)目由合營(yíng)企業(yè)及聯(lián)營(yíng)公司開(kāi)發(fā)；總建筑面積約為919.37萬(wàn)平方米，包括已竣工項(xiàng)目的可供出售建筑面積、可供租賃建筑面積及物業(yè)投資建筑面積194.66萬(wàn)平方米，開(kāi)發(fā)中物業(yè)的規(guī)劃建筑面積638.83萬(wàn)平方米，持有作為未來(lái)開(kāi)發(fā)物業(yè)的估計(jì)建筑面積85.87萬(wàn)平方米。

2020年，石榴集團(tuán)的經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)實(shí)現(xiàn)了兩個(gè)“50%”，營(yíng)收、凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)超過(guò)50%，凈資產(chǎn)負(fù)債倍數(shù)下降50%。

招股書(shū)中的凈資產(chǎn)負(fù)債倍數(shù)，即“三條紅線”中的凈負(fù)債率。2018-2020年，石榴集團(tuán)的凈負(fù)債率從180%降至90%，驟降一半?！叭龡l紅線”中，凈負(fù)債率閾值為100%，趕在遞表前，石榴集團(tuán)翻綠了一根“紅線”。

“降檔”過(guò)程中，石榴集團(tuán)兩手抓。一方面降低有息負(fù)債總額，并優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，以長(zhǎng)債為主；另一方面，變現(xiàn)金融資產(chǎn)，積極提升現(xiàn)金流。

按照招股書(shū)，石榴集團(tuán)的有息負(fù)債主要分為三類，銀行借款、公司債券、其他借款。

截止2018年、2019年、2020年、2021年3月31日，石榴集團(tuán)有息負(fù)債總額為294.56億元、272.71億元、248.32億元、219.16億元，呈持續(xù)下滑態(tài)勢(shì)。

截止2021年3月末，銀行借款73.03億元，其中將于未來(lái)3-5年、5年以上到期的借款為34.75億元，長(zhǎng)債占比約47.58%，幾乎達(dá)到了一半。

2016-2019年，石榴集團(tuán)共發(fā)行5筆公司債，期限均為5年。今年5月，石榴集團(tuán)悉數(shù)償還兩筆公司債，其中一筆是按時(shí)償還2016年5月發(fā)行的10億元公司債，另一筆是提前償還了2019年5月發(fā)行的1.7億元公司債。

截至2021年3月31日，石榴集團(tuán)公司債總額為45.13億元，其中約34.83億元于未來(lái)3-5年內(nèi)到期，長(zhǎng)債占比達(dá)到77.18%。

此外，截至2021年3月31日，石榴集團(tuán)未償還信托及其他融資總額為99.16億元，約占借款總額的40.1%。

這16筆借款中，僅有3筆于2021年到期，其中1筆已于5月償還，年內(nèi)待償余額為4.89億元。另13筆借款多為2022-2023年到期，最長(zhǎng)的一筆借款到期時(shí)間為2036年2月，借款期限長(zhǎng)達(dá)18年，利率6.7%。

截至2021年3月31日，石榴集團(tuán)擁有銀行及其他金融機(jī)構(gòu)授出的未動(dòng)用信貸融資約70.24億元。

另一方面，石榴集團(tuán)大量減少金融資產(chǎn)的資金占用。據(jù)披露，2020年獲得的金融資產(chǎn)投資收益為9316.2萬(wàn)元，同比大幅增長(zhǎng)88.18%。石榴集團(tuán)稱，收益增長(zhǎng)主要由于所持股票增值所致。這個(gè)增值來(lái)自于甘肅銀行（02139.HK）。

招股書(shū)顯示，石榴集團(tuán)對(duì)北京首鋼股份(000959,股吧)有限公司及甘肅銀行股份有限公司進(jìn)行了長(zhǎng)期投資，2018-2020年，按公平值計(jì)入損益的金融資產(chǎn)分別為14.27億元、14.53億元、5.05億元。2020年，其金融資產(chǎn)大幅減少，主要原因是2020年4月，首鋼股份按時(shí)贖回了10億元可交換債券，石榴集團(tuán)借此將金融資產(chǎn)變現(xiàn)，提升現(xiàn)金流。

截至2020年底，石榴集團(tuán)的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物為49.86億元，較2019年的33.98億元，同比增長(zhǎng)46.73%。

以往，多家房企在IPO前高額分紅，甚至分紅總額超過(guò)當(dāng)期凈利潤(rùn)，這種做法對(duì)現(xiàn)金流形成了較大沖擊。相較之下，石榴集團(tuán)堅(jiān)守“現(xiàn)金為王”，招股書(shū)中表明，公司于往績(jī)記錄期間并無(wú)宣派或派付任何股息，截至2020年12月31日，可供分派儲(chǔ)備已達(dá)94.4億元。

據(jù)招股書(shū)，截止2020年底，石榴集團(tuán)合約負(fù)債為349.73億元，同比增長(zhǎng)40.78%。合約負(fù)債主要為預(yù)售樓款，結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的期房預(yù)售制，這個(gè)數(shù)據(jù)多用于預(yù)測(cè)未來(lái)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)空間。

合約負(fù)債約是當(dāng)期營(yíng)收的2.85倍，這給石榴集團(tuán)未來(lái)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)，上了一道“保險(xiǎn)”。

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（責(zé)任編輯：徐帥）