深圳房價拐點已至？太輕率、太樂觀了

來源：智能家居時間：2021-06-07 12:30

深圳房價拐點已至？太輕率、太樂觀了

近期深圳樓市的一則重磅消息“一套頂級學(xué)區(qū)房價格猛降662萬”，一時間登上了各大平臺熱搜榜。雖然文中所說的頂級學(xué)區(qū)房是一套法拍房，不具代表性，但種種跡象表明，深圳樓市降溫已成定局。

用“降溫”來形容深圳樓市，還是有一定道理的。所謂降溫，當(dāng)然是與此前的火爆相比。此前深圳樓市的火爆，“爆”得有點讓人可怕。因為，火爆的孿生兄弟，就是房價上漲。特別是二手房價格，簡直有點發(fā)了瘋似的。在房價原本就已經(jīng)處于很高位置的情況下，再出現(xiàn)大幅上漲、持續(xù)上漲，泡沫也就可想而知。

值得注意的是，在相關(guān)媒體使用“降溫”來形容深圳樓市的同時，也有一些媒體使用了“拐點”這樣的字眼。認(rèn)為深圳樓市不只是在降溫，更有可能是拐點到了。支撐這種觀點的依據(jù)是：首先，二手房成交量出現(xiàn)了大幅下降現(xiàn)象。按照深圳住建局提供的數(shù)據(jù)，5月份，全市二手商品房成交為33.74萬平方米（3695套），同比下降55.25%；其中二手商品住宅成交為27.61萬平方米（3027套），同比下降60.98%。也許，這就是慣性思維，只要某個月出現(xiàn)房價下降，就立刻有人站出來說，房價的拐點可能到了。結(jié)果是，拐點論說了幾十次，房價依然行走在上漲的大道上。其二，房價出現(xiàn)了下降。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，4月份深圳二手房環(huán)比漲跌為0，是今年以來首次環(huán)比沒有上漲；另一個權(quán)威數(shù)據(jù)則顯示出更強的拐點信號。中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，5月份深圳二手房均價環(huán)比下跌0.42%。因為兩上月的房價出現(xiàn)滯漲或微降現(xiàn)象，就認(rèn)為房價拐點已到，實在有點不符合市場規(guī)律啊。第三，房產(chǎn)中介呈現(xiàn)離職潮。據(jù)媒體人士報道，在一些熱點片區(qū)，光離職的中介人數(shù)就達(dá)到200人之多。說實在的，深圳的房產(chǎn)中介，原本就是魚目混珠，有快速膨脹的嫌疑。過熱的市場，讓很多人聚集到房價中介，以分得一塊蛋糕。隨著火爆不再，自然會快速撤離，參與到其他行業(yè)蛋糕的分割之中。所以，不具有很強的代表性。

正是因為這些理由不足以支撐深圳房價拐點已到，所謂的房價拐點已現(xiàn)，也就是說說而已，是對深圳情況不夠熟悉，或者對深圳發(fā)展不夠了解所致。深圳的樓市，會出現(xiàn)降溫現(xiàn)象。深圳的房價，也會在樓市降溫的影響下，出現(xiàn)暫時滯漲或小幅下降，但決不會出現(xiàn)房價拐點到來的現(xiàn)象。深圳的房價，只要不發(fā)生意外，仍然會處于上漲階段。所不同的是，在政策的強有力作用下，上漲幅度會降低。深圳的房價會不會迎來拐點，關(guān)鍵要看住房租賃市場的發(fā)展。如果仿效新加坡的做法能夠產(chǎn)生效果，那深圳的房價是會迎來拐點的。從現(xiàn)在的情況來看，認(rèn)為深圳房價已經(jīng)迎來拐點，有點想當(dāng)然，不現(xiàn)實。

也有觀點認(rèn)為，支撐深圳房價進入拐點的重要原因之一，就是深圳人口流入的速度會放慢，甚至?xí)霈F(xiàn)人口流出現(xiàn)象。自然，對房價的影響也就不可避免。這種觀點，看起來很有道理，實際上，則是只看表現(xiàn)現(xiàn)象、不看內(nèi)容本質(zhì)的想法。從單純的人口數(shù)量上看，深圳可能確實會出現(xiàn)人口凈流入速度放慢，流入量減少，甚至停滯、流出現(xiàn)象。但是，深圳的人口素質(zhì)會不斷提升。所謂的人口凈流入停滯，甚至減少，更多的可能是進行人口置換，亦即高文化節(jié)素質(zhì)、高科技、高收入人員不斷增多，低文化素質(zhì)、沒有科技能力和創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新本領(lǐng)、中低收入人群被置換。那么，深圳的房價，會被這樣的人口格局所支撐，出現(xiàn)房價下跌，在短時間內(nèi)是不大可能的。只有當(dāng)深圳的人口真正出現(xiàn)穩(wěn)定時，人口對房價的負(fù)面影響才會出現(xiàn)。

也正因為如此，深圳的房價并沒有進入拐點，而只會隨著市場的降溫，出現(xiàn)階段性房價下降，總體趨勢，還是上漲。且必須政策相伴，否則，仍然會出現(xiàn)快速上漲現(xiàn)象。因為，圍繞深圳房價的炒作，不會就此過去。調(diào)控稍一放松，炒房者就會快速出手。所以，深圳樓市的調(diào)控工作任重道遠(yuǎn)，必須時刻保持警惕，對炒房者時刻保持高壓態(tài)勢，確保市場穩(wěn)定、房價穩(wěn)定，最終將炒房者的信心壓垮，直至住房租賃市場真正建立起來，廣大居民的舫意識逐步增強。

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（責(zé)任編輯：董云龍）