【銳眼看市】

受到資本并購的裹挾與驅(qū)動，物管行業(yè)的“馬太效應”勢必進一步放大與加劇，產(chǎn)業(yè)集中度也會加速上升。

張銳

不久前分別將藍光嘉寶服務和億達服務收入囊中后，碧桂園服務和龍湖嘉悅物業(yè)日前雙雙又盯上了對外掛牌出售的福建地區(qū)物管公司伯恩物業(yè)，與此同時，金融街(000402,股吧)物業(yè)收購株洲宏達物業(yè)65%股權(quán)的談判也處緊鑼密鼓之中。統(tǒng)計資料顯示，今年上半年國內(nèi)物管行業(yè)的并購交易額達到133億元，超過了2020年全年的107億元。

資本并購歷來就是商業(yè)巨頭縱橫捭闔的游戲。觀察發(fā)現(xiàn)，今年以來發(fā)起的47起物管資產(chǎn)并購基本上被碧桂園、融創(chuàng)、恒大等排名前十的龍頭企業(yè)包場，而且越是排名靠前，其在并購市場的表現(xiàn)越積極。

資本并購需要真金白銀來發(fā)動。繼去年國內(nèi)21家物業(yè)服務企業(yè)登陸港交所之后，今年以來又有17家物管公司在港成功IPO，而除了通過IPO獲得大量資金外，不少頭部物業(yè)上市公司還能通過母公司的金援以及增發(fā)配股等方式補充用于并購的“彈藥”。

有買家還需有賣家，生意才能做成。最近幾年面向房地產(chǎn)的信用顯著收縮，而且監(jiān)管層明確劃出了“三道紅線”（剔除預收款后的資產(chǎn)負債率不超過百分之七十、凈負債率不超過百分之百、現(xiàn)金短債比不小于一），受此影響，許多區(qū)域性與中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金流承壓，負債率上升，甚至部分房企已經(jīng)撞上或接近政策“紅線”，在這種情況下，選擇出售物業(yè)板塊以回籠現(xiàn)金進而降低資產(chǎn)負債率成為了不少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得已的選擇。

在發(fā)展歷程上，物業(yè)公司幾乎都曾是關聯(lián)地產(chǎn)公司的附屬部門，但相比傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)，物管屬于輕資產(chǎn)，擁有較強的現(xiàn)金流，經(jīng)營風險相對較低，同時盈利能力也較為穩(wěn)定，而且與房地產(chǎn)行業(yè)毛利率近幾年不斷往下走完全不同，物管行業(yè)的毛利率和凈利率都保持著穩(wěn)步上升態(tài)勢，正是如此，物管企業(yè)普遍被市場公認為熱門資產(chǎn)與價值資產(chǎn)，此時房地產(chǎn)企業(yè)如果計劃讓渡售出，至少可以兌換到不錯的交易籌碼，助力降低集團杠桿率。

事實上，對于一些中小型物管企業(yè)來說，雖然自身盈利不錯，但皮之不存毛將焉附？盈利管道離不開母公司的項目輸送，東家就在設法化緣，作為子企業(yè)的物管公司擴張規(guī)模很難不受到牽絆與限制，行業(yè)激烈競爭之下必然如履薄冰；不僅如此，資本市場上物管企業(yè)的強弱面孔也十分清晰，那些擁有強大母公司優(yōu)勢的物管公司更能受到投資者的偏愛與追逐，股價與市值不斷創(chuàng)出新高，而許多背景平平的上市物管企業(yè)自上市首日就慘遭破發(fā)，股價一路下行，市值日漸萎縮。如此冰火兩重天的格局在堅定了頭部上市物管企業(yè)并購決心的同時，也削弱了中小上市物管公司的獨立自主信心。此時實力強大的頭部物管拋出橄欖枝，買賣交易自然很容易達成。

對于那些買買買的頭部物管企業(yè)而言，追求資本并購規(guī)模效應是其最主要目的，畢竟規(guī)模既是基礎物業(yè)服務的直接來源，也是增值服務延伸的重要基礎。一方面，目前作為基礎物業(yè)服務創(chuàng)收的物業(yè)管理費幾乎是所有物業(yè)公司營收主要來源，通過并購擴大在管面積規(guī)模就等于增加了服務用戶群體，開辟了增量營收和利潤之源；另一方面，基礎物業(yè)服務收費占比下降是一個必然趨勢，取而代之的是以社區(qū)美居、社區(qū)團購、社區(qū)消費等為內(nèi)容的業(yè)主增值業(yè)務和以資產(chǎn)管理、廣告位、二手房租賃等為內(nèi)容的非業(yè)主增值業(yè)務貢獻占比快速提升，對于物管企業(yè)來說，成功的并購意味著增值業(yè)務獲得了更大的業(yè)主基數(shù)、更廣的拓展渠道與更寬的市場需求，實際運營效果也會更為可觀。

受到資本并購的裹挾與驅(qū)動，物管行業(yè)的“馬太效應”勢必進一步放大與加劇，產(chǎn)業(yè)集中度也會加速上升。

（作者系經(jīng)濟學教授、中國市場學會理事）

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