雙鐵+雙低+山水坡地昆明高端樓盤的資源門檻再次被大幅度拉高

來源：智能家居時間：2020-05-18 13:24

什么是高端樓盤？有人說大戶型、價格貴，其實(shí)全錯。

樓盤高不高端，其實(shí)主要體現(xiàn)在城市資源占有上。這種資源可能是稀缺地段，可能是一流風(fēng)景，也可能是一個城市中多年積累的豐富配套，還可能是未來對一個區(qū)域持續(xù)的高強(qiáng)度投入。更準(zhǔn)確地說，城市珍稀資源主要體現(xiàn)為兩類，一類是靠錢砸出來的，比如地鐵、商業(yè)、公園等；一類是自然天賦，比如天然湖泊和半山森林，是自然造化，花錢也買不到。

城市的天然湖泊和半山森林，是自然造化，花錢也買不到

一個樓盤要想高端，就要比其他樓盤更多地占有這類資源。至于價格，那是占有資源后的自然結(jié)果。

自然天賦的稀缺

昆明現(xiàn)在有兩個區(qū)域是高端樓盤最為集中的區(qū)域，一個是巫家壩，一個是環(huán)草海地帶，之所以如此，是因?yàn)檫@兩個片區(qū)的項目分別更多地占有了其中一類稀缺資源。

巫家壩的資源大多是靠錢堆出來的，比如長遠(yuǎn)規(guī)劃中的三四條地鐵，比如5000多畝的公園，還比如花大力氣引進(jìn)的企業(yè)總部，摩天大樓，以及龐大的地下空間開發(fā)，如果將來全都兌現(xiàn)，可以說論單位面積上堆錢的數(shù)量，昆明沒有哪個區(qū)域能和巫家壩相比，所以巫家壩的樓盤自然也就比其他片區(qū)的項目占有了更多資源，高端樓盤也就更多。

滇池和西山的風(fēng)景都是億萬年自然造化的結(jié)果

環(huán)草海的地帶的情況又是另一回事，這里主要是天然資源，這里的高端樓盤體現(xiàn)在對景觀、優(yōu)良生態(tài)和土地的更多占有上。以草海西岸一直到西山、棋盤山的山海板塊為例，滇池和西山的風(fēng)景都是億萬年自然造化的結(jié)果，換個地方花錢也買不到，尤其是靠近山腳的瞰海坡地區(qū)域，背后是連綿山林，前面是浩蕩滇池，這種景觀與環(huán)境資源，放眼全國也只有昆明這一片能夠享受。

環(huán)草海片區(qū)樓盤占有資源的優(yōu)勢，還體現(xiàn)在土地占有上。土地占有并不是說這個區(qū)域的樓盤占地更大，而是容積率更低，建設(shè)每套住宅要用更多的土地。土地在城市中的稀缺性不言而喻，占有更多土地，樓盤就能有更多高級產(chǎn)品形態(tài)，不再堆砌高層建筑，也更加宜居。

昆明大多數(shù)區(qū)域的開發(fā)容積率，至少在4.0左右，有些地方甚至高到6以上，高容積率帶來的后果是樓盤只能不斷長高，30層左右是常態(tài)，個別項目甚至超過40層，居住在這樣的高層小區(qū)中，不接地氣，活動空間局促，長期使用成本高，缺點(diǎn)不少。

低密大盤陽光城滇池半山

但在環(huán)草海片區(qū)，昆明市出于環(huán)境保護(hù)、景觀視線等方面的考慮，絕大多數(shù)項目的容積率都被限制在1-2之間，比如陽光城滇池半山的容積率就只有1.2-1.8，不到昆明其他區(qū)域住宅樓盤的一半，也就是說，同樣面積的土地，在滇池半山蓋一層，在其他樓盤很可能要蓋到3層甚至4層。

容積率低、占有土地多帶來的好處是更優(yōu)越、更多樣化的產(chǎn)品形態(tài)，比如陽光城·滇池半山可以開發(fā)只有3層，居住感接近別墅的的合院，也可以開發(fā)只有5層的復(fù)式退臺式疊墅，還可以開發(fā)只有5層的電梯洋房。而且因?yàn)槿莘e率低，建筑高度低，滇池半山可以實(shí)現(xiàn)長達(dá)15米的大陽臺，可以在贈送30到50平米的星光露臺，某些產(chǎn)品的一樓還可以附帶地下室，這些都是高層樓盤難以做到的。

昆明高端樓盤的天賦門檻： “雙鐵+雙低+山水坡地”

所以說樓盤高不高端，主要看資源占有多不多，不過一般來說，占有了砸錢的資源，就不容易同時占有天然資源。比如巫家壩片區(qū)，堆錢的資源很多，但容積率居高不下，不管多高端的樓盤，都是清一色是高層建筑，產(chǎn)品類型也簡單得多。

相反，草海臨水區(qū)域，生態(tài)環(huán)境資源是優(yōu)勢，可是暫時沒有地鐵，城市大型公共設(shè)施也不多，一句話，市政建設(shè)不怎么在這里堆錢。

能不能既擁有天然景觀和生態(tài)資源，容積率低，又充分享受城市公共配套資源，比如地鐵，同時占有兩類稀缺資源呢？一般來說很難，因?yàn)榄h(huán)境好容積率低，意味著開發(fā)強(qiáng)度受限，不適合砸錢堆配套，相反，適合砸錢堆公共設(shè)施的地方，山水景觀就不能強(qiáng)求。不過凡事也不絕對，目前看來，在草海西岸山海大城中靠近山體的森林坡地帶，正在開發(fā)的陽光城·滇池半山，就奇跡般地同時擁有“雙鐵+雙低+山水坡地”的資源條件，將昆明高端樓盤的天賦門檻拉上了新高度。

所謂“雙鐵”，其中之一是指滇池半山距離地鐵3號線石咀站只有幾百米，是妥妥的地鐵盤。而另一“鐵”則是今年獲批的昆明西客站。這座將來主要承擔(dān)云南城際鐵路客運(yùn)任務(wù)的新車站，是昆明市區(qū)范圍內(nèi)第四座動車站，建筑面積3萬平方米，將與3號線石咀站無縫對接，按TOD模式建設(shè)。滇池半山距離這個TOD樞紐，同樣也只有幾百米。