??2021年8月11日早盤，在房地產(chǎn)調(diào)控趨嚴(yán)的背景下，房地產(chǎn)股罕見大漲，板塊指數(shù)一度飆升近5%，部分地產(chǎn)股早盤一度漲停，不少網(wǎng)友表示“終于揚(yáng)眉吐氣了”！

??從消息層面來看，據(jù)相關(guān)知情媒體透露，8月11日早盤地產(chǎn)股大漲主要與自然資源部于8月10日召開閉門會(huì)議相關(guān)。

??網(wǎng)傳，自然資源部閉門會(huì)議明確二批次重點(diǎn)城市土地出讓政策調(diào)整，涉及限定土地溢價(jià)上限15%，不得通過調(diào)高底價(jià)、競配建等方式抬升實(shí)際房價(jià)；到達(dá)上限后通過搖號(hào)、一次性報(bào)價(jià)、競高標(biāo)方案決定土地歸屬等多方面內(nèi)容。

??對(duì)此，不少媒體解讀認(rèn)為，政策對(duì)土地溢價(jià)上限、底價(jià)及配建等調(diào)整是對(duì)房企的利好，因?yàn)樵谑着泄┑刂?，部分重點(diǎn)城市首輪土拍熱度較高，尤其是重慶、杭州、無錫、蘇州等，在激烈的地塊競爭下，部分房企為了搶到目標(biāo)地塊，不得不犧牲利潤空間。而在政策的調(diào)整后，第二批集中供地的土地價(jià)格受限，對(duì)于竟得企業(yè)而言將有較大利潤空間。

??我們認(rèn)為，此次對(duì)土拍出讓規(guī)則的調(diào)整，的確在一定程度上對(duì)開發(fā)商有利，但在本質(zhì)上并非是讓利于房企，核心仍是為了控地價(jià)、降房價(jià)，符合中央“三穩(wěn)”調(diào)控機(jī)制。未來在對(duì)土拍過程進(jìn)行全方位的“監(jiān)管”后，地價(jià)將得到較好的控制，地王也將“絕跡”。

??01

??土拍規(guī)則面臨三大調(diào)整

??8月11日早盤地產(chǎn)股大漲

??2021年7月，房地產(chǎn)調(diào)控逐漸趨緊，中央有關(guān)房地產(chǎn)市場端和金融端政策及表態(tài)已超十余條。

??受住建部等八部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于持續(xù)整治規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的通知》整治物業(yè)服務(wù)等領(lǐng)域影響，7月物業(yè)股普跌，超八成企業(yè)股價(jià)下跌，僅7家企業(yè)股價(jià)微漲。

??8月初，各地方樓市調(diào)控迎來新一輪加碼，在7月重點(diǎn)城市斷供之后，截止目前僅無錫一城完成了第二輪集中土拍，本應(yīng)在無錫集中出讓之后的深圳、天津、青島第二批集中土拍相繼被暫緩或延后。

??在房地產(chǎn)調(diào)控趨緊的背景下，2021年8月11日早盤，房地產(chǎn)股一反常態(tài)高開高走，連連上漲。其中，中交地產(chǎn)開盤后僅約7分鐘就直線漲停，金地集團(tuán)、保利地產(chǎn)等盤中也觸及漲停，地產(chǎn)板塊市值一哥萬科Ａ漲幅也一度超過9%。

??究其緣由，主要因?yàn)榫W(wǎng)傳自然資源部于8月10日召開閉門會(huì)議，明確二批次重點(diǎn)城市土地出讓政策調(diào)整：

??1、單宗住宅用地溢價(jià)率不得超15%；

??2、不得通過調(diào)高底價(jià)、競配建等方式抬升實(shí)際房價(jià)；

??3、到達(dá)上限后通過搖號(hào)、一次性報(bào)價(jià)、競高標(biāo)方案決定土地歸屬。

??三條細(xì)則可謂層層遞進(jìn)、絲絲入扣，對(duì)抬高地價(jià)的各項(xiàng)舉措進(jìn)行了全面堵漏；同時(shí)該政策與天津近期土拍規(guī)則的調(diào)整細(xì)則（溢價(jià)率上限15%、出讓底價(jià)與調(diào)整前未變、不競配建、搖號(hào)）完全一致，這也能很大程度上說明該傳言的真實(shí)性。

??由此一來，市場上不少人對(duì)此解讀為對(duì)房企的利好，因而出現(xiàn)了房地產(chǎn)股放量高開高走的罕見局面。

??02

??新規(guī)之下地王面臨“絕跡”

??核心仍是為了控地價(jià)、降房價(jià)

??從集中供地新政推出至今，重點(diǎn)城市的土地市場發(fā)生了根本性的改變，從政策本身來看，無論是初衷還是“雙集中”的方式，其目的都是“控制地價(jià)、抑制溢價(jià)”，然而在落地的過程中，依然還是暴露了一些問題，這也導(dǎo)致了第二批土地集中出讓規(guī)則的調(diào)整。

??首先，部分重點(diǎn)城市首輪土拍熱度不減，尤其是重慶、杭州、無錫、蘇州等城市，在首輪土拍中均暴露出比較嚴(yán)重的問題。

??如在首輪拍地時(shí)斬獲出讓金榜首的杭州，在首輪集中拍地時(shí)，有多達(dá)57宗涉宅地中有40余宗溢價(jià)封頂并轉(zhuǎn)入競報(bào)自持比例，部分地塊自持比例竟然高達(dá)40%，近20個(gè)板塊創(chuàng)下地價(jià)新高，整體溢價(jià)率高達(dá)26%，市場熱度持續(xù)高漲。

??為遏制土拍市場的高熱情緒，杭州第二批集中供地在競價(jià)規(guī)則上做了多重調(diào)整，先是提升了報(bào)名門檻，采用了保證金模式報(bào)名，并且保證金普遍為起拍價(jià)的20%；再是首次推出10宗“競品質(zhì)”試點(diǎn)地塊，并且溢價(jià)率上限為10%，其余地塊土拍的溢價(jià)率上限由之前30%調(diào)整為20%；這也是為了防止地價(jià)過快上漲，進(jìn)而達(dá)到穩(wěn)房價(jià)的目的。最后“競品質(zhì)”試點(diǎn)地塊全部實(shí)行現(xiàn)房銷售，在當(dāng)前“緊融資”背景之下，此舉無疑極大挫傷了房企拿地的積極性，土地競拍熱度較首輪會(huì)有明顯的下降。但是考慮到杭州“20%的溢價(jià)率上限”和“競無償移交政策性租賃住房”依然不符合網(wǎng)傳的新土地出讓規(guī)則，因此杭州二批次土拍細(xì)則很有可能面臨調(diào)整。

??其次，政策加碼（溢價(jià)率上限下調(diào)）之后的無錫第二次土拍盡管溢價(jià)率控制在較低水平，但部分地塊依然高熱不退。

??譬如錢橋板塊出現(xiàn)了新的板塊地王，昌建、大華分別競得的XDG-2021-48號(hào)、49號(hào)地塊成交均價(jià)高達(dá)10000元/平方米，起始樓板價(jià)高達(dá)9500元/平方米，比周邊的XDG-2020-61號(hào)地塊成交樓面價(jià)還要高（該地于2020年10月由招商蛇口競得，起始樓面價(jià)9000元/平方米，成交價(jià)9472元/平方米，溢價(jià)率5%）?？傮w來看，盡管無錫土拍控制了溢價(jià)率和價(jià)格上限，但受底價(jià)抬升的影響，部分地塊土拍熱度依然較高。

??最后，由于房價(jià)依然處于上升通道，穩(wěn)房價(jià)任務(wù)依然十分迫切。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，70大中城市6月份商品住宅銷售價(jià)格漲幅穩(wěn)中有落，仍處于近一年內(nèi)的較高水平。廣州、重慶、西安、濟(jì)南、無錫等城市房價(jià)新建商品住宅環(huán)比漲幅均超1%，房價(jià)上漲壓力依然存在。

??綜上來看，土地出讓規(guī)則的調(diào)整十分必要并且迫切，通過控制溢價(jià)率、出讓底價(jià)、競配建和搖號(hào)等細(xì)則，對(duì)土拍過程進(jìn)行全方位的“監(jiān)管”，在這樣的新規(guī)之下，地價(jià)將得到較好的控制，地王也將“絕跡”，一定程度上可以抑制房價(jià)的過快上漲。

??可以預(yù)見，在土拍新政策的“圍堵”之下，土地市場熱度將被控制在較低水平，房企拿地成本將有所降低，這給房企留有了一定的利潤空間，但在本質(zhì)上，政策本身并非是讓利于房企，核心仍是為了穩(wěn)定房價(jià)，符合中央穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期的長效調(diào)控機(jī)制?？紤]到22城之外的金華、徐州等城市土拍熱度也居高不下，也實(shí)行了“集中”拍地，這類城市土拍規(guī)則大概率也將跟進(jìn)，以控制實(shí)際地價(jià)水平。

??同時(shí)，由于杭州、深圳等城市的土拍地塊存在初始配建，而初始配建比例過高一定程度上也影響實(shí)際樓面價(jià)水平，這也不符合控房價(jià)的目的，以后合理設(shè)置初始配建比例也需要進(jìn)一步斟酌。

??值得注意的是，考慮到部分城市在土拍中不限房價(jià)，控制地價(jià)的利好不能完全傳導(dǎo)至“需求端”，為了讓政策向需求端滲透，預(yù)計(jì)下一步“限房價(jià)”的力度和范圍也將加強(qiáng)，像天津這類不限房價(jià)的重點(diǎn)城市大概率會(huì)出臺(tái)限價(jià)政策。

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