任澤平：過去51年，大都市圈房產(chǎn)跑贏印鈔機，推動新房改

來源：智能家居時間：2021-08-13 09:20

1）從全球視角看，一國房地產(chǎn)市場取決于：經(jīng)濟增長、人口變化、貨幣供應、住房制度。其中，前兩項是基本面因素；貨幣超發(fā)會導致國內(nèi)本幣房價大漲但不一定美元房價大漲，即在全球視角下不一定具備投資價值；住房制度是一國房地產(chǎn)市場的政策導向。

2）房地產(chǎn)具有抗通脹屬性，能部分分享經(jīng)濟增長紅利，并且多數(shù)國家的大都市圈房產(chǎn)是能夠跑贏印鈔機的少數(shù)資產(chǎn)之一。1970-2021年Q1，23個經(jīng)濟體本幣房價增幅均不同程度超過各自CPI漲幅，英國、新西蘭中國香港、馬來西亞在扣除CPI后實際房價年均增長仍能達3％以上，而日本、德國扣除CPI后實際房價增長接近于0。與本幣名義GDP增長相比，1970-2021年Q1，23個經(jīng)濟體中只有新西蘭等少數(shù)經(jīng)濟體房價跑贏，這意味著多數(shù)經(jīng)濟體房價只能部分分享經(jīng)濟增長紅利。

長期看，全球貨幣超發(fā)是普遍現(xiàn)象，廣義貨幣增速多高于名義GDP增長，能夠跑贏印鈔機的資產(chǎn)不多，在多數(shù)國家大都市圈的房地產(chǎn)是其中之一。從國際看，1987-2020年英國房價年均增長5.6％，雖高于4.5％的名義GDP年均增速，但仍然低于7.1％的廣義貨幣年均增速；1960-2020年美國房價年均增長4.5％，而名義GDP和M2年均增速分別為6.3％、7.1％。從大都市圈看，在美國，1975-2020年，紐約-澤西-白原分區(qū)房價年均增長5.8％，低于同期M2的6.8％，與GDP的5.8％相同。在中國，過去四十年廣義貨幣供應量M2年均增速15％，1998年以來全國新建住房銷售均價年均復合增速達7.72％，低于同期M2增速近8個百分點，而一線城市房價基本與M2增速持平。

3）從全球資產(chǎn)配置角度看，一些經(jīng)濟增長潛力大的新興經(jīng)濟體、特別是其核心城市房地產(chǎn)有較大投資潛力。一般而言，新興經(jīng)濟體貨幣超發(fā)比較嚴重，房價漲幅也較大，但從全球資產(chǎn)配置角度看，投資者關(guān)注的是美元房價漲幅，即剔除了貨幣相對超發(fā)導致的匯率變化，而美元房價漲幅則主要與美元名義GDP增長相關(guān)，可分解經(jīng)濟增長、人口變化、住房制度等因素。一些經(jīng)濟增長潛力大的新興經(jīng)濟體未來有可能出現(xiàn)類似中國房地產(chǎn)市場過去的“黃金時代”，不過需要注意政治、法律等相關(guān)風險。

4）構(gòu)建居住導向的中國新住房制度。中國房地產(chǎn)二十年發(fā)展表明，短期調(diào)控無法解決長期供需不平衡的根本矛盾，深化住房制度改革才是實現(xiàn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的根本。

一是改革“人地掛鉤”，優(yōu)化土地供應。目前推行的“人地掛鉤”為農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶數(shù)量與建設(shè)用地供應量掛鉤，并不能解決熱點城市人口流入與住房供應緊張之間的矛盾，未來應推行新增常住人口與土地供應掛鉤、跨省耕地占補平衡與城鄉(xiāng)用地增減掛鉤，如東北和西部地區(qū)售賣用地指標，可以有效解決目前東北、西部用地指標大量浪費的問題。嚴格執(zhí)行“庫存去化周期與供地掛鉤”原則，優(yōu)化當前土地供應模式。

二是保持貨幣政策和房地產(chǎn)金融政策長期穩(wěn)定。實行長期穩(wěn)定的住房信貸金融政策，穩(wěn)定購房者預期，支持剛需和改善型購房需求，同時抑制投機性需求。支持房企合理融資需求，規(guī)范融資用途，防止過度融資。

三是轉(zhuǎn)變住房供應結(jié)構(gòu)，豐富供應主體。當前中國住房供給體系重銷售輕租賃，多元主體供給型的住房體系尚未建立。未來供應主體將從開發(fā)商為主轉(zhuǎn)變?yōu)檎㈤_發(fā)商、租賃中介公司、長租公司等多方供給；供給形式也將由商品房為主轉(zhuǎn)向商品房、租賃房、共有產(chǎn)權(quán)房等多品類。不過，住房供應結(jié)構(gòu)的探索與政策出臺須因地制宜，人口凈流出城市尤需警惕盲目跟風。

四是穩(wěn)步推動房產(chǎn)稅試點。隨著大開發(fā)時代結(jié)束，存量房時代下土地出讓金減少、交易環(huán)節(jié)稅收減少，推出房產(chǎn)稅是大勢所趨。從國際經(jīng)驗看，房產(chǎn)稅通常被成熟市場經(jīng)濟體作為地方財政收入的重要和穩(wěn)定來源。房產(chǎn)稅改革的總原則是“立法先行、充分授權(quán)、分步推進”。“立法先行”是先立法再開征；“充分授權(quán)”是授權(quán)各地方因地制宜試點、不一刀切，本身房產(chǎn)稅按照國際經(jīng)驗就是地方主體稅；“分布推進”是積極穩(wěn)妥推進，要力爭方案成熟并做好社會預期引導。

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