“穩(wěn)地價”的新邏輯

來源：智能家居時間：2021-08-19 07:10

【環(huán)宇雜談】

“穩(wěn)地價”不是讓當(dāng)前的地價穩(wěn)住，而是要在源頭上控制住地方“炒地皮”的行為，還原土地的公共屬性價值。

李宇嘉

前幾天，我參加了一個開發(fā)商在珠三角某市的新項(xiàng)目發(fā)布會。這個項(xiàng)目的品質(zhì)很高，整體低密度下打造高低配的湖景房，視野景觀很不錯，戶型設(shè)計(jì)很新穎，每一棟均配有架空層泛會所，園林景觀設(shè)計(jì)比較“匠心”，看了以后還是挺心動的，怪不得現(xiàn)場觀摩的人都想買一套。

當(dāng)我問到購房客戶來自哪里時，項(xiàng)目營銷負(fù)責(zé)人告訴我，從誠意登記來看，主要來自深圳外溢出來的購房需求。深圳居民之所以跑到這里買房，主要是因?yàn)樗麄冊谏钲诟揪唾I不起，到距離深圳很近的這個城市買房，也算是扎根大灣區(qū)了。至于本地需求，負(fù)責(zé)人坦承，除了一些民企老板、換房的業(yè)主外，本地人群買得起的很少，新市民等剛需就更探不著了。

今年，這個城市再次升級限購政策，外地人買房要連續(xù)繳納一年社保，這就把很多購買力擋在外面了，商品房銷售量就迅速走低了。其實(shí)，這是當(dāng)下很多城市的尷尬。表面上看，即便房價一漲再漲，但樓市還是很火，但一看交易結(jié)構(gòu)，除了有錢的投資客、換房的人群外，剛需客已經(jīng)很少了。這就是為什么新房供應(yīng)越來越“大戶型化”了，小戶型的房子反而供應(yīng)少。

不明就里的人還以為，住房消費(fèi)升級了呢！當(dāng)然，確實(shí)有消費(fèi)升級的部分，但更多的是有錢人的資產(chǎn)配置，戶型越大就越受歡迎。由于單價很高，小戶型的總價低不了，剛需也買不起，開發(fā)商干脆就不供應(yīng)了。所以，這就不難理解，為什么要大力發(fā)展保障性租賃住房、發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房，就是要通過體面的租賃，降低購房門檻，讓新市民等剛需能夠在城市穩(wěn)定下來。

這樣，一方面能將中短期的購房需求分流掉，緩解購房壓力和在大城市“扎根難”的焦慮，不要讓所有人都一下子涌向商品房市場這個賽道，房價自然就不會漲得那么快；另一方面，新市民和無房戶等剛需能看到安居樂業(yè)的希望，未來樓市才能有可持續(xù)發(fā)展的動力。不然的話，樓市當(dāng)前這種畸形的供求結(jié)構(gòu)、運(yùn)行邏輯繼續(xù)演繹下去，這是多么危險的一種局面。

當(dāng)然，更重要的還是供給端的改革。近期，業(yè)內(nèi)正在形成這樣一種共識，政府這一次調(diào)控房地產(chǎn)就和嚴(yán)打課外教育培訓(xùn)、治理平臺經(jīng)濟(jì)壟斷、規(guī)范學(xué)區(qū)房一樣，就是要在關(guān)系民生的重要行業(yè)和領(lǐng)域，把居高不下的消費(fèi)成本打下去，特別是要把生育、養(yǎng)育、教育的相關(guān)成本降下來。這樣，才能讓內(nèi)需潛力發(fā)揮出來，才能讓生育率提振起來，才能有效遏制社會老齡化的趨勢。

要回歸“居住屬性、房住不炒”，房地產(chǎn)領(lǐng)域也要把高成本打下來，這是供給端“真發(fā)力”的關(guān)鍵。上周有傳言稱，熱點(diǎn)城市土地出讓規(guī)則大調(diào)整，拍地限定最高溢價率不得超過15%；達(dá)到地價上限后，通過搖號、一次性報(bào)價和“競品質(zhì)”，決定土地的歸屬；不得通過調(diào)高出讓底價和競配建等方式變相推高房價。不符合規(guī)則的，全部中止出讓，按新規(guī)修訂后再掛出來。

這是個重大的信號。過去的模式下，地價競拍到規(guī)定的上限后，再讓開發(fā)商往死里PK，競拍“配建面積”，把土地價格無限地往上推。以后的拍地，地方不能再炒了，拿走土地應(yīng)有的價值，剩下的就全部給到市場。然后，通過“地價-房價”聯(lián)動，就可以從容地對新房價格進(jìn)行限制。這樣，才能真正控制住房價，還能給開發(fā)商合理利潤，房子的品質(zhì)也有保障了。

所以，“穩(wěn)地價”不是讓當(dāng)前的地價穩(wěn)住，不讓下跌、不讓大漲，而是要在源頭上控制住地方“炒地皮”的行為，還原土地的公共屬性價值。下一步，還會控制資金層面的“加杠桿”炒作，讓資金成本降下來，一樣的邏輯。因此，未來很多城市的地價會下降，新房價格也會下降，這會讓這幾年虛高的二手房價格也下跌。所以，“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價”是站在全行業(yè)的，“房住不炒”頂層設(shè)計(jì)提出后，樓市過度繁榮的部分城市，房價可能是要下跌的。

（作者系廣東省住房政策研究中心首席研究員）

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