房?jī)r(jià)在一定程度上不取決于當(dāng)期的供求關(guān)系，也不取決于未來(lái)的預(yù)期，而是取決于歷史。在我看來(lái)，房?jī)r(jià)在本質(zhì)上是個(gè)歷史問(wèn)題，一個(gè)國(guó)家的房?jī)r(jià)能否實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期穩(wěn)定在很大程度上取決于歷史因素。為了說(shuō)明這個(gè)問(wèn)題，我們還是從德國(guó)的故事說(shuō)起。

德國(guó)的故事

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戰(zhàn)后德國(guó)曾經(jīng)面臨最為嚴(yán)重的住房短缺。

從供給情況來(lái)看，1050萬(wàn)套存量住房中，超過(guò)230萬(wàn)套在戰(zhàn)爭(zhēng)中被摧毀。科隆、漢堡等大城市，接近50%的房屋被摧毀。據(jù)統(tǒng)計(jì)，德國(guó)的住房缺口達(dá)到550萬(wàn)套左右，數(shù)量和質(zhì)量上，德國(guó)都面臨著一個(gè)世紀(jì)以來(lái)最差的住房條件，每千人住房量為214套，與1880年時(shí)的水平差不多。

從需求情況來(lái)看，戰(zhàn)后的嬰兒潮、移民潮等因素使得人口快速增長(zhǎng)，1950年到1970年，人口從5000萬(wàn)增加到6000萬(wàn)。更突出的變量是家庭小型化，1960年德國(guó)1-2人戶(hù)家庭占比只有30%，1982年翻倍增長(zhǎng)，占比為60%，同期，家庭總量從1330萬(wàn)增加到2320萬(wàn)。這些因素都意味著住房需求在快速膨脹。

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然而，正是在這樣的供求矛盾下，德國(guó)卻取得了突出的成功，成為過(guò)去70多年房?jī)r(jià)和租金最穩(wěn)定的國(guó)家。

從房?jī)r(jià)水平來(lái)看，根據(jù)經(jīng)合組織的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，1970年—2020年，德國(guó)名義房?jī)r(jià)指數(shù)上漲3.2倍，同期英國(guó)和美國(guó)分別為59倍和11.3倍。在“次貸危機(jī)”前幾年全球主要發(fā)達(dá)國(guó)家房?jī)r(jià)瘋漲的一段時(shí)間，德國(guó)房?jī)r(jià)也相當(dāng)穩(wěn)定。例如，在2000年至2005年期間，英國(guó)和西班牙的房?jī)r(jià)分別上漲了78%和102%；在法國(guó)和意大利，這一比例分別為56%和70%，相比之下，德國(guó)的價(jià)格保持不變。如果剔除通貨膨脹因素，德國(guó)實(shí)際房?jī)r(jià)水平漲幅甚微。1970年-2017年，德國(guó)實(shí)際房?jī)r(jià)年復(fù)合增長(zhǎng)率僅為0.13%，實(shí)際房?jī)r(jià)水平上漲幅度僅為6.59%。對(duì)比看，英國(guó)、法國(guó)、美國(guó)等國(guó)家同時(shí)期的實(shí)際房?jī)r(jià)都有大幅度上漲，英國(guó)漲幅最大，為3.71倍。

從租賃市場(chǎng)來(lái)看，一方面租金水平非常穩(wěn)定，另一方面租賃關(guān)系也非常穩(wěn)定。1970年—2007年，德國(guó)租金年復(fù)合增長(zhǎng)率為3.04%，上漲幅度為3.2倍。同期法國(guó)的租金上漲幅度為8.3倍，英國(guó)為23.5倍，意大利為16.9倍，遠(yuǎn)高于德國(guó)租金上漲水平。

從租賃關(guān)系來(lái)看，德國(guó)的平均租賃周期長(zhǎng)達(dá)11年，日本的平均租賃周期為5.2年，英國(guó)的平均租賃周期為2.5年，而中國(guó)的平均租賃周期僅為8-12個(gè)月。持續(xù)且穩(wěn)定的租賃周期會(huì)使租客擁有更高的安全感，促使租客選擇租賃作為長(zhǎng)期的住房解決方案，有利于整體租賃市場(chǎng)的長(zhǎng)期穩(wěn)定。

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穩(wěn)定的基石是戰(zhàn)后30年的“大開(kāi)發(fā)紅利”，歷史決定了長(zhǎng)期的未來(lái)。最重要的原因是戰(zhàn)后30年的大開(kāi)發(fā)為當(dāng)時(shí)及后來(lái)的住房市場(chǎng)奠定了非常堅(jiān)實(shí)的“供應(yīng)基數(shù)”，考慮到1980年之后的40年德國(guó)供應(yīng)量持續(xù)下降，可以確定地說(shuō)，至今為止德國(guó)住房市場(chǎng)都在享受戰(zhàn)后30年的“大開(kāi)發(fā)紅利”。

具體來(lái)看：

首先，建設(shè)規(guī)模巨大。一方面，1949—1978年30年間一共建設(shè)了1810萬(wàn)套住房，年均開(kāi)發(fā)量超過(guò)60萬(wàn)套。下一個(gè)30年即1979-2010年間，開(kāi)發(fā)總量只有990萬(wàn)套，收縮了一半。最近10年來(lái)，住房開(kāi)發(fā)量繼續(xù)收縮，年均開(kāi)發(fā)量只有不到15萬(wàn)套，只有戰(zhàn)后年均開(kāi)發(fā)量的五分之一。

其次，住房的耐用品屬性決定了供給的影響是長(zhǎng)期性和永久性的，在歷史的關(guān)鍵時(shí)間窗口，集中力量，大量提供“超額供給”，是對(duì)未來(lái)的房?jī)r(jià)穩(wěn)定提供的最大紅利。德國(guó)戰(zhàn)后30年完成1800多萬(wàn)套住房供應(yīng)，不僅解決了住房缺口，而且把套戶(hù)比從0.65提升到1.2，一般而言，套戶(hù)比達(dá)到1是住房供求基本平衡的標(biāo)志，那么1.2的水平，就意味著德國(guó)用30年不僅完全滿足了當(dāng)時(shí)的住房需求，也為未來(lái)的需求預(yù)留了“余量”。從另一組數(shù)據(jù)觀察，今天德國(guó)的住房存量只有4200萬(wàn)套左右，1949-1979年開(kāi)發(fā)的住房占比高達(dá)43.5%，1979-2010年開(kāi)發(fā)的住房占比只有25%，最近10年開(kāi)發(fā)的住房占比只有3%。由此可以看出，房子的耐用品屬性決定了戰(zhàn)后30年開(kāi)發(fā)的、規(guī)模龐大、高質(zhì)量的供應(yīng)基數(shù)一直是后來(lái)乃至今天德國(guó)住房市場(chǎng)穩(wěn)定的關(guān)鍵基礎(chǔ)?？梢?jiàn)，大量的住房供給，它的影響不僅在于當(dāng)期，更在于長(zhǎng)遠(yuǎn)。

再者，為德國(guó)成為“租賃的國(guó)度”奠定了基礎(chǔ)。戰(zhàn)后30年是德國(guó)社會(huì)租賃住房大規(guī)模開(kāi)發(fā)的階段，與一般的理解不同，德國(guó)所謂社會(huì)住房是指接受政府提供的低息/無(wú)息貸款、稅收減免或補(bǔ)貼、土地使用規(guī)劃等支持，由多種主體開(kāi)發(fā)，并承諾租金優(yōu)惠，或者向特定人群出租的租賃住房。具體來(lái)看，戰(zhàn)后30年是德國(guó)社會(huì)住房開(kāi)發(fā)的“黃金時(shí)期”。在1950—1960年間，社會(huì)住房開(kāi)發(fā)占比超過(guò)45%，之后兩個(gè)十年，雖然開(kāi)發(fā)量有所下降，但是比重仍然達(dá)到30%和20%。戰(zhàn)后30年累計(jì)開(kāi)發(fā)的、用于出租型社會(huì)住房總量超過(guò)500萬(wàn)套。

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戰(zhàn)后30年的“大開(kāi)發(fā)紅利”支撐了1980年-2010年德國(guó)30年的房?jī)r(jià)穩(wěn)定；紅利的枯竭則意味著過(guò)去十年德國(guó)的住房矛盾日益突出。

德國(guó)房?jī)r(jià)在過(guò)去幾年出現(xiàn)明顯上漲，幾個(gè)大城市的房?jī)r(jià)極高，且持續(xù)上漲，疫情也沒(méi)能阻擋這個(gè)態(tài)勢(shì)。不僅如此，長(zhǎng)期以來(lái)，被引為榜樣的租賃市場(chǎng)也開(kāi)始出現(xiàn)裂痕，租金開(kāi)始上漲，特別是新簽租約的漲幅更高，且租期越來(lái)越短，租客的不安全感上升。這兩種情況一旦同時(shí)出現(xiàn)，且在德國(guó)負(fù)利率的條件下，人們對(duì)于買(mǎi)房的熱情只會(huì)進(jìn)一步加劇，住房問(wèn)題會(huì)變得更加突出。如果以柏林的案例來(lái)看，2010年柏林二手房的平均報(bào)價(jià)只有1500歐元/平米，2020年二手房平均價(jià)格超過(guò)5000歐元，十年上漲3倍。這種情況并非只是個(gè)案，2020年德國(guó)新建公寓的價(jià)格普遍上漲，德國(guó)10大城市公寓均價(jià)漲幅在5%-17%之間。房?jī)r(jià)最高的慕尼黑，一套80平米的新建公寓平均價(jià)格為78萬(wàn)歐元，市中心公寓均價(jià)普遍超過(guò)1.5萬(wàn)歐元/平，折合人民幣超過(guò)11萬(wàn)/平。

從歷史的視角來(lái)看，德國(guó)房?jī)r(jià)和租金之所以在過(guò)去10年出現(xiàn)不可控的上漲，根本原因是“大開(kāi)發(fā)紅利”的枯竭、1980年之后住房開(kāi)發(fā)的大規(guī)模減少以及開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)的惡化。

首先是開(kāi)發(fā)量大幅度下降。我們構(gòu)造了一個(gè)“千人新開(kāi)工量”指標(biāo)來(lái)更準(zhǔn)確地衡量這個(gè)問(wèn)題，即每1000個(gè)城市人口相對(duì)應(yīng)的年度住房開(kāi)發(fā)量。簡(jiǎn)單計(jì)算可得出1949—1978年、1979-2010年、2011-2020年這三個(gè)時(shí)間段的年均千人新開(kāi)發(fā)量分別為8.1、3.9、1.8，由此可見(jiàn)1980年以來(lái)德國(guó)住房開(kāi)發(fā)量的收縮幅度都是巨大的。考慮到1949—1978年德國(guó)年度人口均值為7400萬(wàn)，1979-2010年間人口均值為8050萬(wàn)，也就是說(shuō)相對(duì)于增長(zhǎng)的人口基數(shù)，開(kāi)發(fā)量的收縮就顯得更加突出。

其次是開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)的惡化，主要表現(xiàn)在增量上，即社會(huì)住房開(kāi)發(fā)的持續(xù)減少，以及存量上，即社會(huì)住房的逐步到期。兩方面綜合使得現(xiàn)在德國(guó)住房存量中真正的社會(huì)住房“含量”已經(jīng)很少，甚至可以忽略不計(jì)。具體來(lái)看，20世紀(jì)90年代之后由于政府逐步退出對(duì)社會(huì)住房開(kāi)發(fā)所提供的激勵(lì)政策，且隨著存量社會(huì)住房的逐步自然到期，以及部分投資機(jī)構(gòu)提供償還貸款，使得大量早期接受低息貸款的社會(huì)住房提前轉(zhuǎn)化為市場(chǎng)化住房。這樣一來(lái)，社會(huì)住房規(guī)模會(huì)明顯下降，2000年下降到200萬(wàn)套左右，目前不到140萬(wàn)套，在德國(guó)住房存量中的比重只有3%。曾經(jīng)作為租賃市場(chǎng)“穩(wěn)定器”的社會(huì)住房基本上退出了歷史舞臺(tái)。

因此，可以說(shuō)德國(guó)住房市場(chǎng)發(fā)展史上的房?jī)r(jià)長(zhǎng)期穩(wěn)定和今天的上漲本質(zhì)上都是歷史現(xiàn)象。

中國(guó)的故事

作為對(duì)比，中國(guó)雖然正在經(jīng)歷史無(wú)前例的“住房大開(kāi)發(fā)浪潮”，但是與德國(guó)存在本質(zhì)上的不同，這也是理解中國(guó)住房大開(kāi)發(fā)和房?jī)r(jià)持續(xù)上漲兩個(gè)現(xiàn)象為什么同時(shí)發(fā)生的一個(gè)關(guān)鍵切入點(diǎn)。

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中國(guó)的歷史欠賬比德國(guó)更突出。

戰(zhàn)后30年是所有國(guó)家的住房大開(kāi)發(fā)時(shí)期，英國(guó)、美國(guó)、德國(guó)、日本等國(guó)家，盡管開(kāi)發(fā)規(guī)模有所差異，但無(wú)一例外地都處于住房開(kāi)發(fā)的“黃金期”。新中國(guó)成立時(shí)，雖然也面臨嚴(yán)重的住房短缺，但是并沒(méi)有經(jīng)過(guò)這一過(guò)程，1949-1978年這個(gè)30年，作為中國(guó)這樣的人口大國(guó)，30年住房開(kāi)發(fā)總量只有1100萬(wàn)套左右，幾乎處于停滯狀態(tài)。1978年之后，雖然住房開(kāi)發(fā)有所增加，但是1978—1998年這個(gè)20年的住房開(kāi)發(fā)量也只有6000多萬(wàn)套，年均300萬(wàn)套，相當(dāng)于當(dāng)前開(kāi)發(fā)量的1/5。大概計(jì)算，截止1998年啟動(dòng)住房改革時(shí)期，我國(guó)住房存量只有0.7億套，且房屋質(zhì)量較差，成套率較低，戶(hù)均住房套數(shù)只有0.5左右，當(dāng)時(shí)的住房缺口超過(guò)6000萬(wàn)套。

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中國(guó)住房大開(kāi)發(fā)浪潮發(fā)生在“末期”，德國(guó)則發(fā)生在“初期”，換言之，在中國(guó)最缺房子的時(shí)候，并沒(méi)有經(jīng)歷真正的大開(kāi)發(fā)。

中國(guó)城市人口增長(zhǎng)最快的一段時(shí)間發(fā)生在2000年到2010年，這個(gè)期間城市化率由40%左右提升到50%以上，城市人口凈增加量超過(guò)2億人，可以說(shuō)是住房需求（或潛在需求）最為集中爆發(fā)的階段，然而，這十年雖然中國(guó)已經(jīng)啟動(dòng)房改，但并非是真正的大開(kāi)發(fā)時(shí)期。數(shù)據(jù)上看，從1998年到2010年，這十多年中國(guó)一共開(kāi)發(fā)了8500萬(wàn)套住宅，年均新增700萬(wàn)套。與近五年真正的大開(kāi)發(fā)浪潮相比，開(kāi)發(fā)量只有最近五年的一半，考慮到增加的城市人口規(guī)模，這個(gè)開(kāi)發(fā)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足以彌補(bǔ)住房缺口。甚至與1998年相比，2010年前后我國(guó)的住房缺口實(shí)際上變得更大了。

對(duì)比來(lái)看，德國(guó)的大開(kāi)發(fā)浪潮發(fā)生在戰(zhàn)后的10年，中國(guó)的大開(kāi)發(fā)浪潮發(fā)生在最近的5年。那么這種區(qū)別帶來(lái)的影響是什么？我想最根本的區(qū)別就是在城市化的初期階段，土地的可獲得性更強(qiáng)，在最不缺地的時(shí)候（同時(shí)在土地私有制國(guó)家，也是政府土地和建設(shè)規(guī)模最容易通過(guò)的時(shí)候）集中力量，在有限的時(shí)間窗口內(nèi)，動(dòng)員一切市場(chǎng)力量，連續(xù)三十年不停歇地大規(guī)模開(kāi)發(fā)，使得德國(guó)的住房問(wèn)題從根本上得以解決。

中國(guó)的情況則不同，在歷史欠賬更嚴(yán)重、增量需求增長(zhǎng)最快的階段，頭十年“黃金窗口期”的開(kāi)發(fā)量是明顯不足的，一旦錯(cuò)過(guò)這個(gè)時(shí)間窗口，住房短缺的矛盾就會(huì)被積壓延后，造成后來(lái)供求矛盾更加突出，房?jī)r(jià)和地價(jià)上漲預(yù)期更加明顯，特別是疊加2010年之后中國(guó)居民杠桿率上升和投資性需求的入場(chǎng)，進(jìn)一步加劇了住房矛盾（備注：住房投資本身是個(gè)正常需求，如果這個(gè)需求得不到滿足，就很難有租賃市場(chǎng)的房源供給，因此，真正的問(wèn)題不是要不要投資需求，而是在什么時(shí)候滿足投資需求，在當(dāng)年住房短缺的階段，投資需求的提前入場(chǎng)也是推動(dòng)地價(jià)和房?jī)r(jià)上漲的重要原因）。過(guò)去五年，雖然經(jīng)歷了大規(guī)模開(kāi)發(fā)，但是地價(jià)與房?jī)r(jià)的絕對(duì)水平已經(jīng)不可同日而語(yǔ)?？梢宰鱾€(gè)假設(shè)，如果過(guò)去五年這個(gè)開(kāi)發(fā)量放到2000-2005年，結(jié)果會(huì)怎樣？房?jī)r(jià)和地價(jià)恐怕都很難像今天這樣上漲。甚至在一定程度上，今天的這種大開(kāi)發(fā)對(duì)地價(jià)和房?jī)r(jià)造成的影響是負(fù)面的，大規(guī)模的土地需求、單一的土地供給出口、加上集中供給的形式，開(kāi)發(fā)量越大，對(duì)地價(jià)的推動(dòng)力就越強(qiáng)，房?jī)r(jià)上漲預(yù)期就越突出。

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中國(guó)的住房大開(kāi)發(fā)浪潮存在的結(jié)構(gòu)錯(cuò)配——“重購(gòu)輕租”。雖然大開(kāi)發(fā)彌補(bǔ)了購(gòu)房市場(chǎng)的供給缺口，租房市場(chǎng)的供給缺口反而變得更大。

自1998年房改以來(lái)，中國(guó)的住房政策設(shè)計(jì)是導(dǎo)向購(gòu)房市場(chǎng)的，土地招拍掛、預(yù)售制度、按揭貸款制度以及土地財(cái)政的疊加使得我國(guó)的住房供給具有內(nèi)生的“偏購(gòu)傾向”，租賃住房的供給是嚴(yán)重不足的。這一方面導(dǎo)致租賃市場(chǎng)發(fā)育不成熟，租賃關(guān)系不穩(wěn)定，租住周期平均不足一年；另一方面導(dǎo)致年輕人被迫過(guò)早進(jìn)入購(gòu)房市場(chǎng)，即壓縮了在租房市場(chǎng)的支出水平，通過(guò)人為壓低租房支出進(jìn)行強(qiáng)制性?xún)?chǔ)蓄，只要有機(jī)會(huì)，便迫不及待地買(mǎi)房，反過(guò)來(lái)又加大了購(gòu)房市場(chǎng)的矛盾。所以我們會(huì)看到過(guò)去十幾年，雖然多有調(diào)控，但是每一次調(diào)控收緊時(shí)，都在客觀上既抑制了需求，又抑制了供給，等到政策放松時(shí)，那些被抑制的需求再次集中釋放，房?jī)r(jià)上漲壓力加大。因此，我們也會(huì)觀察到中國(guó)的房?jī)r(jià)上漲不是線性的，而是“爬樓梯式”上漲，每一輪調(diào)控之后相比上一輪會(huì)提高到一個(gè)新的臺(tái)階，這進(jìn)一步強(qiáng)化了未進(jìn)入者的焦慮情緒和房?jī)r(jià)上漲預(yù)期。

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德國(guó)住房開(kāi)發(fā)的主體是小微企業(yè)，分散的土地私有產(chǎn)權(quán)和小企業(yè)的雙重特征決定了地價(jià)上漲的驅(qū)動(dòng)力要小得多。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，戰(zhàn)后德國(guó)住房大開(kāi)發(fā)時(shí)期，小企業(yè)構(gòu)成開(kāi)發(fā)的主體，80%的企業(yè)規(guī)模小于20個(gè)員工。中國(guó)的情況完全相反，土地供應(yīng)主體單一，開(kāi)發(fā)商集中度越來(lái)越高，一個(gè)自然的結(jié)果就是大企業(yè)進(jìn)入一個(gè)城市，往往就能創(chuàng)造和引領(lǐng)地價(jià)和房?jī)r(jià)的上漲。這在過(guò)去幾年棚戶(hù)區(qū)改造過(guò)程中，大企業(yè)在三、四線城市對(duì)房?jī)r(jià)的推動(dòng)作用已經(jīng)表現(xiàn)得很明顯。

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中國(guó)過(guò)去幾十年的城市化具有典型的“東南傾向”，即人口大規(guī)模地向東部和南部大城市集中，導(dǎo)致這些城市承受了不對(duì)稱(chēng)的住房需求壓力。

相比之下，德國(guó)的城市化則是相對(duì)均勻的，幾個(gè)大城市人口在總?cè)丝谥械恼急炔粌H沒(méi)有上升，在過(guò)去50多年里，甚至是下降的。據(jù)統(tǒng)計(jì)德國(guó)幾個(gè)大城市如柏林、慕尼黑、漢堡、科隆等在全國(guó)人口總量中的比重從1960年接近9%下降到目前8%左右，德國(guó)的小城鎮(zhèn)，特別是1-5萬(wàn)人口的小城鎮(zhèn)在同期得到廣泛發(fā)展，一定程度上分散了住房需求。

與需求的過(guò)度集中相反，中國(guó)的大城市在過(guò)去5年這一輪住房大開(kāi)發(fā)浪潮中，住房供給量并沒(méi)有同步增加，北京和上海的新房供應(yīng)量從2010年前后見(jiàn)頂之后一直處于趨勢(shì)性回蕩。最近幾年北京的新房供應(yīng)量不到10萬(wàn)套，千人住房供應(yīng)量只有2套，全國(guó)城市人口平均千人住房量為17.5套。因此，可以說(shuō)中國(guó)“最缺房子”的大城市在過(guò)去五年的住房大開(kāi)發(fā)浪潮中是缺席的，這與德國(guó)當(dāng)年大城市的情況是完全相反的。這也是中國(guó)房?jī)r(jià)上漲預(yù)期一直未能消退的原因，如果龍頭城市的房?jī)r(jià)一直上漲，且供應(yīng)量持續(xù)得不到增加，這種預(yù)期就很難消除，大城市房?jī)r(jià)很難停止上漲，它們對(duì)房?jī)r(jià)預(yù)期的形成與引領(lǐng)帶頭作用就很難停止。

通過(guò)中國(guó)與德國(guó)的對(duì)比分析，我們可以得出一個(gè)簡(jiǎn)單的結(jié)論：房?jī)r(jià)在一定程度上是個(gè)歷史問(wèn)題，今天的房?jī)r(jià)上漲密碼幾乎全部隱含在歷史中。沒(méi)有任何事情是偶然，任何形式的房?jī)r(jià)上漲原則上都是可以解釋的，只不過(guò)它的答案藏在歷史中。

理解歷史是為了更好地走向未來(lái)。在其它文章中，我們也已經(jīng)指出中國(guó)在未來(lái)仍然有非常多的可能性，相比包括德國(guó)在內(nèi)的西方發(fā)達(dá)國(guó)家，更好地解決住房問(wèn)題。通過(guò)這篇文章的歷史回顧，也許可以幫我們更好地尋找未來(lái)的出路。

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房東直售的悖論

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