以史為鑒，可以知興衰

　　作者：大明白師兄

　　房價，是個永遠不過時的熱門話題。

　　討論這個問題，很多人完全是根據情緒來，有的說人人都要買房會一直漲，有的說現(xiàn)在泡沫太大肯定崩盤。

　　如果不受情緒影響，我們心平氣和的討論一下房價，從哪里找根據？

　　我認為這個問題的答案是我國房地產的歷史。

　　每個門口保安都會問的三個哲學問題是：你是誰？你從哪里來？你要到哪去？

　　只有看明白了歷史，搞懂了你是誰和從哪里來，才能清楚的知道我們將來會去到哪。

　　從這個意義上，歷史學才是真正的未來學。

　　01

　　福利公房時代（1949-1978）

　　1955年，一五計劃提出優(yōu)先發(fā)展中工業(yè)，【先生產，后生活】是城市建設的綱領。

　　當時的住房是什么呢？是“非生產性建設”，是要降低建設標準的，總之一切為了生產讓路。

　　所以你可以想象，在那個年代，住房質量是排不上號的，有的住就不錯了。

　　1959年建工部召開的住宅標準座談會上要求，公房居住面積采用人均4-6平標準。

　　這什么概念？三口之家大概就是十幾二十平的住房面積。

　　但是即使這樣，還是有很多問題。

　　那時的住房建設和分配由單位和政府統(tǒng)一主導，問題就來了，單位蓋房子的錢，主要靠政府撥款，不夠就自己想辦法。

　　對企業(yè)來說，是“多建多賠，少建少賠，不建不賠”，沒人逼著的話，誰愿意自掏腰包蓋房子？

　　所以，當時的情況就是，房子供應緊缺，缺房問題嚴重，1978年，全國缺房戶323萬戶，占居民總數的17%。

　　而且當時的公房租金非常的低，根據當時的《宿舍收租暫行辦法》，每平米公房的月租是0.12元，帶來的問題就是【租不養(yǎng)房】，后期房子的維護根本沒法保證。

　　總結一下，這個階段，由于政策綱領是優(yōu)先保障生產，房子只是大時代背景下的小配角。

　　02

　　房改啟動前夜（1978-1994）

　　鄧小平看到了住房存在的問題，1978年，他提出：

　　解決住房問題能不能路子寬些，譬如允許私人建房、私建公助、分期付款。。。

　　放在現(xiàn)在來看，房地產商賠錢簡直可以當新聞看。但當時的情境下，幾乎是個普遍問題。

　　鄧小平后來發(fā)表講話，提倡要改變一個觀念，就是建筑業(yè)是賠錢的。

　　這一系列講話精神，給后來的住房制度改革拉開了序幕。

　　當然，這個時候的時代背景是，改革開放已經轟轟烈烈開始了。1978-1994年，GDP實際年均增長超過10%，全國職工平均工資年均增長13.3%，城鎮(zhèn)化率從17.9%增加到28.5%。

　　經濟的增長，也迫切需要房地產行業(yè)制度的改革。

　　這段時間為什么叫房改啟動前夜，因為這期間很多政策、改革都是在探索階段，算是給后來的商品房時代做了鋪墊。主要鋪墊了這幾方面：

　?。?）住房商品化改革。按照過去的路數，公家的房子超低的租金就能一直住著，誰還會自己去買房？所以這個改革就從提高租金開始入手。

　?。?）土地所有權和使用權兩權分離。1980年深圳特區(qū)成立，但是特區(qū)建設干啥都要錢，咋整？收土地使用費！憲法規(guī)定土地不讓租咋辦？修憲！

　　從這開始，傳說中的土地財政開始萌芽。

　　而且我覺得，深圳的創(chuàng)新精神從那時候也被寫進了城市的基因里。只要思想不滑坡，辦法總比困難多。

　?。?）開始了商品房預售制度?，F(xiàn)在我們都很熟悉了，買期房嘛，先交錢，幾年后交房。但在當時可是創(chuàng)新。

　　1994年，房企融資很困難，于是就學習香港，搞起了預售制度。這個制度在后來成了房地產商資金周轉的法寶，被房地產商玩到了極致。

　　記得當時看過孫宏斌的往事，他每天都抓一屋子高管開會，只研究一件事情，就是公司現(xiàn)金流的周轉騰挪，差一筆差一天都不行。

　　當然，這期間也出現(xiàn)了亂集資、爛尾樓、海南房地產過熱等等亂象，但抹黑走路，難免要摔幾個跟頭的。

　　總結一下這個時期，就是各個制度、模式都在探索磨合當中，是房改黎明的前夜。

　　03

　　商品房新時代（1998至今）

　　1997，亞洲金融危機。到1999年，外商直接投資額首次出現(xiàn)負增長，同比增速-11.3%，經濟環(huán)境壓力非常大。

　　在這個背景下，國家提出：加快住宅建設，使之成為新的經濟增長點和消費熱點。

　　98年國務院發(fā)了一個重要的23號文，要求停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化。

　　什么概念呢？就是可能你現(xiàn)在還會聽到某些老國企有分房這種事情，但是很抱歉，這都是20多年前就該被叫停的的遺留問題了。

　　這個文件里還有非常重要的一個綱領，你一定要仔細領會：

　　高收入家庭購買或租賃商品房，中低收入家庭購買經濟適用房，低收入家庭租賃廉租房。

　　如果沒記住，多讀幾遍這句話。

　　從1998年定調以后，房地產就逐步成為國家支柱產業(yè)，產業(yè)增加值占比逐步增加：

　　房地產業(yè)的大發(fā)展，也確實有效提升了居民住房條件，人均住房面積大幅增長：

　　當然，房地產業(yè)大發(fā)展，也帶來了房價增速過快等一系列問題。

　　很多人還沒來得及上車，一眨眼車就跑出去老遠。

　　為此，國家也密集發(fā)布多輪調控政策，限購、限貸，堅定實行房住不炒。

　　總體來講，從2016年到現(xiàn)在，全國的房價控制的還是比較好的，沒有大規(guī)模的暴漲。

　　另外有關調控，我之前在留言區(qū)里說過，我們一定要清楚的知道，國家調的到底是什么？

　　是瞎炒作帶來的過快的增速，而不是要把房地產業(yè)一棒子打死、讓房價掉頭向下。

　　房地產業(yè)是支柱產業(yè)，經濟周期之母，民生的保障，金融危機的策源地，可真不是鬧著玩的。

　　說實話，前幾年因為各種能說和不能說的原因，我國的房地產行業(yè)發(fā)展確實存在很多問題。比如過度關注房地產對經濟增長的作用，忽略了保障民生的作用，比如城鄉(xiāng)失衡，土地財政推升房價，比如住房租賃市場亂七八糟，不規(guī)范不完善。

　　所以未來的調控和政策加碼的方向，其實已經呼之欲出了。

　　04

　　未來？

　　站在現(xiàn)在這個時點，我們再回過頭看我讓你多讀幾遍的，1998年國家對房地產業(yè)的定調，可以說至今仍然具有先進性。我再寫一遍：

　　高收入家庭購買或租賃商品房，中低收入家庭購買經濟適用房，低收入家庭租賃廉租房。

　　總結一下就是：高收入靠市場，中收入靠支持，低收入靠保障。

　　國家的這個價值取向，其實到現(xiàn)在都沒變過。

　　什么意思呢？就是大部分商品房，面向的本來就是高收入人群。

　　降低房價讓所有人都能住上便宜房子，從來就不是一個解決方案，因為它不符合市場經濟規(guī)律，只能存在于YY之中。

　　什么叫商品房？首先它是一個商品，得尊重市場規(guī)律。

　　然后因為住房問題關系重大，所以國家會對中低收入家庭有支持和保障。

　　但如果有人期望有一天人人都能住上又便宜又好的大房子，那可能醒了以后真的會很感動。

　　站在歷史的高度，才能客觀的審視我國的房地產的地位和發(fā)展階段，不受情緒影響，理性作出判斷。

本文首發(fā)于微信公眾號：投行大師兄。文章內容屬作者個人觀點，不代表和訊網立場。投資者據此操作，風險請自擔。

相關知識

房價的未來，都在歷史里：中國房地產70年簡史
房價的密碼藏在歷史里
萬億俱樂部，透重大信號，經濟日報：地方過度依賴房地產將成歷史
這是過去10年房價跌幅最大的城市!
行業(yè)丨這個才是十年來房價跌幅最大的城市
未來5年，房價不會大漲的原因！
全監(jiān)管時代，中國房地產不再是“吞金獸”
決定房價變化的因素有哪些,未來房價降還是漲
中國房地產市場能夠軟著陸嗎？
股市直接影響樓市?創(chuàng)富神話下,背后的房價哲學!