法拍房成交價(jià)之最誕生上海一頂豪別墅拍出3.15億

來源：智能家居時(shí)間：2021-09-09 06:50

　　作者：馬一凡

　　 9月7日，上海知名頂級(jí)豪宅區(qū)一套獨(dú)棟別墅在阿里法拍平臺(tái)拍出3.15億元的成交價(jià)，創(chuàng)下全國(guó)法拍單套住宅價(jià)格之最。

　　 “西有檀宮，東有君庭”，說的是上海兩個(gè)天花板級(jí)別的別墅花園小區(qū)，后者正是這套法拍房所在的華洲君庭，該樓盤位于上海浦東東郊別墅區(qū)，靠近張江。根據(jù)公開資料，華洲君庭一共僅21套獨(dú)棟別墅，每棟占地5畝，風(fēng)格各異，建筑面積在1300~1400平方米之間，超過1000平方米的花園、游泳池、按摩池、室內(nèi)電梯等都是標(biāo)配。

　　此次被法拍的別墅，建筑面積1401平方米，起拍價(jià)2.64億元，保證金2600萬元，最終有2人報(bào)名，共競(jìng)價(jià)107輪，成交價(jià)3.15億元，折算每平方米22.5萬元。

　　 “相當(dāng)于打了個(gè)七折?！币幻煜ど虾Ｆ謻|市場(chǎng)的地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，這套豪宅的最終成交價(jià)較為“劃算”，按照市場(chǎng)價(jià)，華洲君庭二手房均價(jià)超過30萬元，隔壁的東郊壹號(hào)樓盤也是上海灘頂級(jí)別墅，目前在售價(jià)是38萬元/平方米。

　　不過在成交價(jià)之外，其他費(fèi)用也不低。記者注意到，光是拍賣網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)服務(wù)費(fèi)就要50萬元，此外該小區(qū)物業(yè)費(fèi)14.78元/平方米，這套別墅一年物業(yè)費(fèi)超過24萬元。

　　豪宅持有者受“中技系”牽連

　　根據(jù)阿里司法拍賣網(wǎng)站公開信息，該套花園別墅位于上海浦東新區(qū)銀柳路385弄1號(hào)，所有權(quán)人為上海捷品信息科技有限公司。

　　該套房產(chǎn)2021年7月的評(píng)估價(jià)值為2.644億元，此外房屋已被設(shè)置抵押，抵押權(quán)數(shù)額為1.73億元。

　　根據(jù)（2019）滬03破108號(hào)《民事裁定書》，上海泓甄投資管理有限公司（下稱“上海泓甄”）以被申請(qǐng)人上海捷品信息科技有限公司不能清償?shù)狡趥鶆?wù)且明顯缺乏清償能力為由，于2019年8月27日向上海市第三中級(jí)人民法院申請(qǐng)對(duì)被申請(qǐng)人進(jìn)行破產(chǎn)清算。

　　而上海捷品信息科技有限公司，則是受到上海中技企業(yè)集團(tuán)（下稱“上海中技”）的“牽連”。上海中技無力償還上海泓甄1.7億元的債務(wù)，故負(fù)有連帶清償責(zé)任的上海捷品信息科技被法院強(qiáng)制執(zhí)行。

　　根據(jù)天眼查，上海捷品信息科技有限公司法定代表人為趙海華，全資控股股東為上海悅控建材科技有限公司，唯一股東為自然人孫滕素。

　　上海捷品信息科技有限公司多次因借款合同糾紛被起訴，已有多條限制消費(fèi)令及終本案件，未履行總金額已近3億元。

　　而其關(guān)聯(lián)公司上海中技，是知名的“中技系”核心企業(yè)之一，最輝煌時(shí)，旗下曾有3家A股上市公司?！爸屑枷怠睂?shí)控人顏靜剛17歲闖蕩上海灘，靠做房地產(chǎn)樁基生意發(fā)家，也曾涉獵IT行業(yè)，后又開始運(yùn)作資本，通過激進(jìn)收購(gòu)創(chuàng)立了自己的商業(yè)王國(guó)。2018年1月19日，*ST富控、*ST尤夫、宏達(dá)礦業(yè)(600532,股吧)三家上市公司同時(shí)披露，公司實(shí)控人顏靜剛“因涉嫌違反證券法律法規(guī)”而被證監(jiān)會(huì)立案調(diào)查，最終“中技系”在資本市場(chǎng)也歸于沉寂。

　　最近豪宅法拍房頗多。就在上海這套最貴法拍房成交同日，杭州一套起拍價(jià)過億元中式庭院法拍房卻流拍了，業(yè)主同樣牽扯進(jìn)了借貸糾紛。浙江溫州商人張連松、張進(jìn)富、蔡安玉多次因合同糾紛、民間借貸糾紛被起訴，因未按時(shí)履行法律義務(wù)已經(jīng)4次被強(qiáng)制執(zhí)行。

　　而一周前，杭州還有一套360多平方米的東方潤(rùn)園頂級(jí)一線江景大平層被法拍，最終拍出了4600多萬元的價(jià)格。該套房屋此前被浙江瑞安法院查封，是一套涉刑法拍房。

　　 “2017年、2018年前后，P2P平臺(tái)爆雷，民間借貸糾紛案件較多，那時(shí)候的一些糾紛往往要拖到現(xiàn)在才開始處置資產(chǎn)，所以最近市面上開始出現(xiàn)一批豪宅。”上述房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人稱。

　　上海法拍房市場(chǎng)趨于穩(wěn)定

　　法拍房原本是一種特殊房源、一個(gè)小眾的購(gòu)房市場(chǎng)，但因?yàn)閮r(jià)格低、不占限購(gòu)名額等原因，曾一度非常火熱。

　　一般來說，法拍房的起拍價(jià)是市場(chǎng)評(píng)估價(jià)的5~7折。在上海，如果成功撿漏一套法拍房，能省下幾百萬甚至上億元。因此，這種價(jià)差吸引了不少投資客、投機(jī)者，市場(chǎng)上還出現(xiàn)了法拍房代理中介機(jī)構(gòu)。

　　不過，今年1月25日，上海法拍房被正式納入限購(gòu)范圍，給上?；馃岬姆ㄅ姆渴袌?chǎng)澆下一盆涼水?，F(xiàn)在，上海法拍房還火爆嗎？參與上海法拍房拍賣還能“撿漏”嗎？

　　第一財(cái)經(jīng)記者潛伏的一個(gè)法拍房投資討論群中，法拍房調(diào)控政策發(fā)布之后，已經(jīng)很少有投資客發(fā)言，該群冷淡了不少。

　　 “在調(diào)控之前，上海的法拍房已經(jīng)火到了不合理的地步，比如一套老破小，能出價(jià)300多次，最終價(jià)格比周邊掛牌二手房還要貴，其實(shí)那時(shí)候大家就是多花錢買了房票，對(duì)沒有購(gòu)房資格的人來說比較值錢?！币粋€(gè)常年關(guān)注法拍房的投資客表示。

　　去年，上海的中凱城市之光小區(qū)，法拍成交單價(jià)15.5萬元/平方米，遠(yuǎn)超該小區(qū)在某二手房平臺(tái)上12萬元/平方米的單價(jià)，御翠園拍到了16.5萬元/平方米，甚至比同期二手掛牌價(jià)格高出好幾萬。

　　在一線城市買房越來越難的情況下，雖然法拍房具有一定風(fēng)險(xiǎn)，但不限購(gòu)、不搖號(hào)，被購(gòu)房者認(rèn)為是一種破除限購(gòu)政策的手段。沒有購(gòu)房資格，或者房票已經(jīng)用完的炒房客，都看到了法拍房的特殊價(jià)值。

　　但法拍房被納入限購(gòu)后，這一最大價(jià)值被破解?！艾F(xiàn)在上海的法拍房撿漏機(jī)會(huì)還是比較多的，我看了最近一個(gè)月的成交數(shù)據(jù)，基本上每次集中法拍，都有好幾套住宅成交單價(jià)低于評(píng)估價(jià)的情況?！币幻麑ｉT做法拍房咨詢的人士對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示。

　　相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，法拍房納入限購(gòu)后，上海法拍房平均溢價(jià)率明顯下滑，目前相比市場(chǎng)價(jià)的折扣率大概是85%。

　　不過上述咨詢?nèi)耸恳仓赋?，目前上海法拍房市?chǎng)并沒有趨冷，還是較為平穩(wěn)，“9月2日，上海單日法拍房成交總價(jià)就超過了3億元，流拍情況較少”。

（責(zé)任編輯：李佳佳 HN153）