外圍資金“抄底”來了？南京第二批集中供地折射市場潛變

來源：智能家居時(shí)間：2021-09-28 06:50

9月26日，南京第二批集中供地競拍結(jié)束。減去11幅終止出讓的地塊，南京此次一共推出42幅地塊，總出讓面積約156.7萬平方米，總起價(jià)約485.5億元，總成交價(jià)約507億。

9月23日，南京已終止11幅土地出讓，所以當(dāng)天的競拍結(jié)果并不出人意料：25幅地塊底價(jià)成交，1幅流拍，11幅地塊觸頂待搖號(hào)，5幅地塊溢價(jià)成交。從已成交的地塊來看，國企、央企拿地占比80%，奇瑞汽車與創(chuàng)維電視兩家實(shí)體企業(yè)身影出現(xiàn)在土拍現(xiàn)場，并各有斬獲。

南京第一次集中供地有36幅土地觸頂搖號(hào)，僅有8幅底價(jià)成交。值得一提的是，此次地塊出讓少了9幅，土地出讓金卻幾乎腰斬，相比第一次收金近993億，少了近486億元。南京土地市場熱度明顯下降。

拿地房企仍然是那些熟悉的名字：中海、龍湖、保利、金地等。其中，中海接連拿下3幅地塊，分別位于仙林湖、方山、江北核心區(qū)；葛洲壩(600068,股吧)拿下2幅地塊，分布于幕府創(chuàng)新區(qū)、橋林；保利競得江北核心區(qū)；濱江集團(tuán)(002244,股吧)再次走出杭州，落子經(jīng)開區(qū)；金地商置、中江國際聯(lián)合體競得南部新城地塊；龍湖、卓越、中鐵建、廈門國貿(mào)(600755,股吧)等均有所斬獲。

11幅觸頂搖號(hào)地塊在9月27日下午進(jìn)行了集中現(xiàn)場搖號(hào)，結(jié)果仍然以國企為主，比如華潤、江蘇亞東建設(shè)，華發(fā)、中鐵置業(yè)、首開、江蘇水利，龍湖搖中兩幅。在民企收縮投資的大背景下，龍湖逆勢擴(kuò)張的動(dòng)作頗有幾分冒險(xiǎn)意味，也引發(fā)業(yè)內(nèi)高度關(guān)注。

“央企、國企的資金充裕一點(diǎn)，自然會(huì)果斷拿地?！币幻暇┍就练科蟾吖軐?duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，市場從6月份進(jìn)入拐點(diǎn)，這時(shí)大多數(shù)（民營）房企都處于觀望階段。他對(duì)南京此次土拍結(jié)果并不感到意外。

保品質(zhì)：出讓方式刷新

南京第二次集中供地延遲一個(gè)月，是為了調(diào)整土拍規(guī)則。

今年8月初，自然資源部會(huì)議明確提及，核心城市的土地出讓政策將有所調(diào)整，包括限定土地溢價(jià)的上限為15%，且各地不得通過調(diào)高底價(jià)、競配建等方式抬升實(shí)際房價(jià)；當(dāng)?shù)貎r(jià)達(dá)到上限后，通過搖號(hào)、一次性報(bào)價(jià)、競高標(biāo)方案決定土地歸屬等。

此后，大連、天津、杭州等地陸續(xù)調(diào)低土拍溢價(jià)率，南京于8月25日公布的土拍政策調(diào)整，同樣順應(yīng)了調(diào)控要求：實(shí)行“限房價(jià)、定品質(zhì)、競地價(jià)”的全新出讓模式。據(jù)相關(guān)人士介紹，這是為了提升新建商品房的規(guī)劃品質(zhì)，避免開發(fā)建設(shè)過程中的降標(biāo)減配。

此前南京在公布土拍規(guī)則的時(shí)候，還一同發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步完善住宅用地出讓工作的通知》以及《關(guān)于提升全市新建商品住宅規(guī)劃品質(zhì)要求的通知》。從“全管控、新標(biāo)準(zhǔn)、穩(wěn)地價(jià)、細(xì)分類、強(qiáng)監(jiān)管、控總量、限轉(zhuǎn)讓”等七個(gè)方面引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)提升住宅品質(zhì)。前述房企高管表示，近十年的房地產(chǎn)行業(yè)，房企側(cè)重于規(guī)模而忽略品質(zhì)，未來只有提供好產(chǎn)品的公司才能繼續(xù)做下去。

與此前多個(gè)城市第二次土拍規(guī)則改變一樣，南京土拍溢價(jià)率從30%下調(diào)至最高15%，部分地塊競買門檻也提高了，實(shí)行“一地一策”，從競買資質(zhì)、保證金比例等多方面適度提高部分地塊的競買條件。與此同時(shí)，根據(jù)區(qū)域房地產(chǎn)市場的供需狀況以及地塊規(guī)劃的品質(zhì)要求，將“一地一策”分區(qū)域、分地塊設(shè)定競買企業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)條件。比如，對(duì)部分地塊可要求競買保證金比例不低于出讓起始價(jià)的50%，同時(shí)成交價(jià)款須在成交后一個(gè)月內(nèi)全部付清；拿地后6個(gè)月內(nèi)商品住宅不得上市；同一競買人及同一集團(tuán)成員企業(yè)在同一批次出讓公告中所報(bào)地塊的數(shù)量，不得超過本次公告地塊總量（不含高淳、溧水）的30%；限制拿地房企轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目等等。

6月份的市場拐點(diǎn)，加上土拍規(guī)則的更改，加重了房企的觀望情緒。

實(shí)業(yè)“抄底”抑或產(chǎn)業(yè)配套

土地流拍，已成為第二次集中供地的關(guān)鍵詞。截至9月26日，已有超過一半城市進(jìn)行了第二次集中供地。有數(shù)據(jù)顯示，超過118幅土地被終止出讓，占這些城市推出地塊數(shù)量的25%。

9月26日、27日，是廣州第二次集中供地時(shí)間，與南京土拍行情不相仲伯，廣州第二批集中供地過半地塊流拍。這導(dǎo)致最終成交金額僅569億元。

值得一提的是，在9月26日、27日，廣州第二次集中土地出讓中，中海也拿了3幅土地，兩天一共在兩個(gè)城市豪擲179.3億投資。另外，六合區(qū)城投、江寧城建等區(qū)屬國企也在此次土拍中拿地。然而，央企、國企的“托底”，也攔不住土地市場的冷卻。據(jù)統(tǒng)計(jì)，南京此次土拍平均溢價(jià)率6%，搖號(hào)地塊數(shù)量大幅減少，流拍比例上升；央、國企拿了8成的地；實(shí)體資金有“抄底”跡象：南京兩家實(shí)體企業(yè)出手拿地：一家是奇瑞汽車，以溢價(jià)10.09%競得新港開發(fā)區(qū)G79地塊；一家是創(chuàng)維電視，底價(jià)摘得溧水城區(qū)G18地塊。

“說實(shí)體資金‘抄底’還為時(shí)尚早，應(yīng)該是產(chǎn)業(yè)配套用地?！鼻笆瞿暇┍就练科蟾吖苤赋觯状渭泄┑氐臅r(shí)候，全國熱點(diǎn)城市地價(jià)尚處上漲階段，在住宅市場拐點(diǎn)出現(xiàn)之后，土地市場也從分化到急轉(zhuǎn)直下。目前全國各地土拍進(jìn)入以底價(jià)（以及流拍）為主的周期，資金相對(duì)充足的實(shí)體企業(yè)，只要有意愿，是可以拿地的。但他強(qiáng)調(diào)，市場拐點(diǎn)出現(xiàn)之后，房企首先加強(qiáng)銷售回款力度，保證現(xiàn)金流。發(fā)展穩(wěn)健的房企將不再以追求簽約銷售額為主，而是看利潤和回款率。據(jù)其透露，其所在公司在7、8月份的回款率在90%左右，相比上半年是上漲的，但后續(xù)回款壓力會(huì)越來越大。

（作者：唐韶葵編輯：李清宇）

（責(zé)任編輯：李佳佳 HN153）