從一封市政來信說起

來源：智能家居時間：2021-11-09 06:40

【燕語東西】

2021年住宅類房產的稅率，多倫多市是0.611013%，比R市的0.659549%便宜了大約7%！

筱燕

去年的一天，我收到所在R市的政府來信。R市位于GTA即大多倫多地區(qū)，這個地區(qū)除多倫多市外，覆蓋DURHAM, HALTON,PEEL和YORK 四個地區(qū)共20多個城市。

信上說，在沒有削減原有市政服務、也不會動用市政儲備基金的前提下，本市2021年的Property tax（房產稅）不會漲價。疫情期間什么都漲價，雖然R市一些服務不盡如人意，不加稅還是要算好消息。

加拿大華人一般把房產稅稱為“地稅”，這是財產稅的一種。加拿大房子的持有成本比中國高，地稅是一個重要原因。而對加拿大政府來說，地稅是主要的收入來源之一。根據(jù)一張公開的各級政府收入結構圖，聯(lián)邦、省及地方三級政府的總收入中，份額最大的是所得稅，占比約47%；其次是消費稅，占比24%；第三就是地稅，占比11%。

那么，到底什么是地稅呢？地稅其實分為兩種，一是房屋買賣時要交的 land transfer tax，即土地轉讓稅；二是業(yè)主持有期間每年要交的the annual tax，即年度地稅。R市寄來的這封信，說的就是年度地稅。

地稅又是如何計算的呢？用稅率和房產評估價值相乘即可。以R市為例，地稅稅率由R市議會決定，在其確定年度財政預算后，會估算市政服務需要的錢、其中有多少要從地稅中出，這樣再推算地稅的年度稅率。稅率一經確定，業(yè)主不得討價還價。

另一變量房產估值，則由MPAC根據(jù)土地價值和房產價值決定。MPAC據(jù)說是北美最大的物業(yè)評估機構，每4年重新評估一次。據(jù)稱這套方法的決定因素有200多個，其中關鍵的5個因素決定了85%的評估價，他們分別是Location（地段）、Lot Dimensions（占地面積）、Living Area（居住面積）、Age of the property, adjusted for any major renovations or additions（房齡，并考慮重大翻新或擴建等調整因素）和Quality of Construction（建筑質量）。如果不同意MPAC的評估價值，業(yè)主有權提出上訴。

隨便翻翻R市最近的房產成交紀錄，不難發(fā)現(xiàn)，一個四臥室的獨立屋2021年的地稅多為6000多元，而R市住宅類房產2021年的稅率為0.659549%，可以大致推算出MPAC的評估價約為90多萬。但事實上，這些房子是以多少錢賣出的呢？基本都在150萬以上。究其原因，一方面是MPAC每4年才評估一次，這些年GTA的房價漲上了天，另一方面或許是根本原因，MPAC評估價和市場價本來就是兩個概念。

對絕大多數(shù)加拿大業(yè)主來說，地稅都是一個不小的負擔。他們因此很關心，這些錢被政府花到哪兒去了？畢竟人人都希望自己的家園美好溫馨，自己所在的城市環(huán)境宜人、各項施設便利。

我收到的R市寫給居民的這封信中，把2021年地稅支出的預算畫成了餅狀圖，并附有相關說明：地稅中50%被上一級YORK地區(qū)政府拿走了，用于為區(qū)內居民提供公共衛(wèi)生、社會服務、兒童服務、警務、輔助醫(yī)療服務和區(qū)域道路服務等；27%被R市留下了，用于R市的消防、公共圖書館、公園和游樂場、回收、有機物和廢物收集、除雪和除雜草、飲用水、當?shù)氐缆泛屯恋匾?guī)劃上；還有23%是教育稅，由教育局支配，花在中小學義務教育上。也就是說，地稅中只有27%由R市自己支配，73%是代為征收。

關于教育稅，本地的華人都明白，雖然業(yè)主要支付包括教育稅在內的地稅，但對于暫未購房、租房而居的家庭來說，只要拿得出租約，孩子也一樣可以上本片區(qū)所屬的學校，一樣可以申請IB、AP等受華人家庭追捧的課程。公立教育體系實行劃片招生、就近上學的原則，在申請學校時，地稅賬單和租房合約享有同等待遇。

說到多倫多市的地稅，一個有趣的現(xiàn)象是，多倫多市的地稅比其他城市要低，這可能超出了一般人的想象。2021年住宅類房產的稅率，多倫多市是0.611013%，比R市的0.659549%便宜了大約7%！

本地媒體曾報道說，就2020年的地稅情況、對安省的35個城市進行比較后發(fā)現(xiàn)，多倫多市的地稅最低，而房價較低的溫莎，其業(yè)主每年要交的地稅幾乎是多倫多市業(yè)主的近3倍！這是因為，多倫多市房價高，MPAC評估價也高，市政府的財產稅收入多，因此有能力把稅率維持在較低水平——同時也希望用低稅率吸引更多人到多倫多市置業(yè)，畢竟其房價已高與天齊，被一些機構視為“全球第二大房產泡沫”！

（作者系旅居加拿大華人作家）

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（責任編輯：李顯杰）