買期房還是現(xiàn)房？這要從一個大坑說起……

來源：智能家居時間：2020-05-13 21:00

　　前陣子，站長的姑父終于住進(jìn)了他10年前買的期房里，其中的艱辛簡直是一部血淚史。今天站長就借這個例子給大家講講期房和現(xiàn)房的利弊，幫大家快速了解期房、現(xiàn)房與準(zhǔn)現(xiàn)房的區(qū)別，以便篩選心儀的住宅。

　　利弊分析

　　很多消費(fèi)者都以為“建好的房子是現(xiàn)房，沒建好的叫期房”，其實(shí)這樣說是存在誤區(qū)的。按照我國銷售規(guī)定，只有領(lǐng)取了房產(chǎn)證和土地使用證的房子才叫“現(xiàn)房”，其他情況就算房子建好了，也只能算做是“準(zhǔn)現(xiàn)房”。

　　從風(fēng)險角度看，現(xiàn)房的風(fēng)險當(dāng)然是最低的?，F(xiàn)房簽的是《商品房現(xiàn)房買賣合同》，一手交錢一手交房，即使有問題也可以找開發(fā)商協(xié)商解決?，F(xiàn)在買房后因為質(zhì)量問題維權(quán)的案例舉不勝舉，買現(xiàn)房的最大優(yōu)勢就是可以親身觀察小區(qū)和周邊配套環(huán)境，以防被忽悠。

　　另外，購買現(xiàn)房還可以馬上裝修入住，不用苦苦等待。通常來說，現(xiàn)房相比期房的周邊配套設(shè)施也會更加完善，這意味著生活便利程度更高。對于很多人來說，買現(xiàn)房還可以省去等待入住這段時間的租金支出，可以節(jié)省一筆經(jīng)費(fèi)。

　　期房一般指在建的、尚未完成建設(shè)的、不能交付使用的房屋。開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證(大產(chǎn)證)為止，在這一期間的商品房稱為期房。期房基本都是連地基都還沒打好，只有沙盤和效果圖可供參考。買房看沙盤時，除了房屋本身，還有很多東西需要探查，比如從沙盤仔細(xì)了解建筑密度、綠化分布、配套位置。

　　需要提醒大家的是，沙盤和圖片大多會美化，圖片和實(shí)物畢竟有差距，市場房企良莠不齊，部分期房存在不實(shí)宣傳。期房爛尾或貨不對板的維權(quán)事件并不少見，這些維權(quán)事件當(dāng)中也不乏一些大型開發(fā)商。而且現(xiàn)在房企破產(chǎn)倒閉的很多，萬一不幸遇到了，那可是掉大坑了，即使維權(quán)也是遙遙無期，浪費(fèi)大量時間和金錢。

　　當(dāng)然，期房也并非一無是處，為了吸引客戶，期房的價格相對于同時期的現(xiàn)房會低10%左右。現(xiàn)今房子客單價很高，動輒上百萬，10%以上的優(yōu)惠幅度可不是小數(shù)目。而且期房在戶型、層高還有朝向上的選擇空間比現(xiàn)房大。如果不著急使用，選擇行業(yè)排名靠前、經(jīng)營比較穩(wěn)定的房企去買期房也未嘗不可，相對來說性價比和安全性都有一定保證。從實(shí)際置業(yè)來說，期房比較適合手頭緊的剛需和投資客。

　　實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗

　　站長一個朋友小張，2009年畢業(yè)后就從南京來到北京，開始了北漂生活。剛開始因為工作經(jīng)常換，住址不固定，所以沒有買房的需求。但隨著工作的穩(wěn)定，生活的落定，年紀(jì)的增長，特別是還談了個女朋友，小張就萌生了買房的想法。和很多年輕人一樣，他也在留在北京發(fā)展和回老家買房的兩難抉擇中糾結(jié)，最終他權(quán)衡了兩地薪酬上的差異，決定為了事業(yè)留在北京，于是把在北京買房提上了日程。

　　現(xiàn)在絕大部分人在北上深買房基本都要脫一層皮，小張也是如此。他動員家人賣掉了南京一套房產(chǎn)，東拼西湊湊到120萬元，終于在通州買了一套現(xiàn)房。由于是現(xiàn)房，小張收房就開始裝修，很快就入住了。也是點(diǎn)子正，小張買房后僅僅2個月，通州的房價就開始蹭蹭往上漲。眼看房價大漲，小張當(dāng)時打心眼里高興，婚期也提前了。

　　和小張差不多同期買房的還有站長一位學(xué)妹，當(dāng)時她選擇的是相對便宜一些的期房，位于南四環(huán)的一居室。當(dāng)時開發(fā)商承諾一年半以后交房，但到了約定日期后，開發(fā)商通知她延期交房；到了第二次約定日期后，開發(fā)商又一次通知延期交房。這兩次延期后，學(xué)妹的房子一下就拖延了大半年才收鑰匙。

　　雖然開發(fā)商按合同給了一部分違約金，但與延期收房導(dǎo)致的租房成本相比，站長這位學(xué)妹多花了差不多1萬塊。而且更麻煩的是，收房當(dāng)天拿了鑰匙走近自己的房子，她才發(fā)現(xiàn)房屋質(zhì)量問題非常嚴(yán)重，衛(wèi)生間外墻有漏水痕跡，窗戶閉合不嚴(yán)，精裝修贈送的消毒柜整個碎掉，廚房墻磚空鼓嚴(yán)重……無奈的學(xué)妹只能在開發(fā)商給的單子上逐一填寫問題，等待翻修。

　　在這里站長就要說說自家親姑父的期房深坑體驗了。姑父家坐標(biāo)新一線省會城市，前陣子他們一家終于住進(jìn)了新房，而這個新房是多少年以前買的呢——10年！是的，在這漫長的10年里，姑父累了倦了就騎上自行車去他花錢買下的項目看看，點(diǎn)根煙，看著那個動也不動的大坑。就這么看了10年，才終于等到開發(fā)商把坑填上，把樓蓋起，如愿收房。至于為什么不維權(quán)，當(dāng)然是因為這期間房價一直在漲，退房再想買其他樓盤，意味著多幾倍的付出，所以姑父只能忍耐，苦苦等著開發(fā)商填坑。

　　這幾個身邊的例子，生動地反映了現(xiàn)房和期房的優(yōu)劣。但很多人還是愿意為了價格賭一把，畢竟期房雖然有延期風(fēng)險和質(zhì)量風(fēng)險，但單價普遍要比現(xiàn)房劃算一些。具體如何選擇，還是要考慮個人情況慎重決策。

　　知識普及

　　無論買期房、現(xiàn)房還是準(zhǔn)現(xiàn)房。為了防坑，都需要查驗開發(fā)商的開發(fā)經(jīng)營資格是否合法，是否“五證二書”齊全。而且要核實(shí)自己購買的房屋是否在《商品房銷售（預(yù)售）許可證》上所記載的房屋棟號范圍內(nèi)。

　　“五證”是指《國有土地使用證》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程施工許可證》(建設(shè)工程開工證)和《商品房銷售(預(yù)售)許可證》。其中《國有土地使用證》是非常重要的物權(quán)證明，缺少《國有土地使用證》的房子，不僅房子的“物權(quán)”不完整、土地使用權(quán)的部分不發(fā)生法律效力，而且房產(chǎn)價值也會嚴(yán)重縮水。

　　因為《物權(quán)法》第一百四十九條規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期”。這條規(guī)定使原本只有70年壽命的住宅，使用時間自動延長。也就是說房子到期了以后的子孫還可以用，意義重大！

　　如果買的房子沒有《國有土地使用證》，那就沒有土地使用權(quán)，更不能“傳世”，房子價值自然大幅度縮水。

　　在生活里，其實(shí)就有不少人因為沒仔細(xì)審查“五證二書”而吃虧。一位站友就告訴站長，他2017年買購買了一套房屋，開發(fā)商承諾2018年6月交房，可是到了交房日期才發(fā)現(xiàn)，自己買的那套房不僅并沒有取得預(yù)售證，甚至地基都還沒開始挖。先不說逾期交房，這房子到底還蓋不蓋得了才都是個問題，搞不好成為了爛尾樓。為此，他曾經(jīng)提出了退房的要求，甚至還找了幾個朋友去售樓處商議，可還是遭到了開發(fā)商的拒絕。后來只能通過律師維權(quán)，費(fèi)用不菲，而且占用時間精力。

　　這位站友起碼還找得到開發(fā)商，如果遇到開發(fā)商攜款潛逃，那顯然更為“致命”。所以買房前檢查“五證二書”非常重要。

　　慎防貓膩

　　購房合同也是重中之重，合同簽字蓋章后會產(chǎn)生法律效應(yīng)，一定要仔細(xì)審核。

　　根據(jù)《合同法》規(guī)定，因不可抗力不能履行合同或者造成他人損害的，不承擔(dān)民事責(zé)任。為防止這方面的損失，消費(fèi)者在簽約時一定要對涉及不可抗力等有關(guān)免責(zé)的條款給予高度重視。一般來說，購房合同示范文本中會約定不可抗力是延期交房的免責(zé)條款。

　　比如今年爆發(fā)的疫情就是典型的不可抗力因素，很多工地和企業(yè)無法正常開工，一些期房或準(zhǔn)現(xiàn)房很有可能就會延期交房，開發(fā)商如果以此為由延期交房，其實(shí)是合理合法的。但要記住，如果不是不可抗力延期交房，是可以申請索賠的。所以在開發(fā)商與購房者的合同中，應(yīng)該仔細(xì)查看交房時間和違約后的賠償金額。

　　有些合同中還有很多貓膩，合同中有一些空白條款。對于不懂的小白來說大多不會在意，這些空白處即是對于一些需要雙方確認(rèn)后填寫的內(nèi)容，如果真的簽了這些留白的合同，就需要當(dāng)心。一旦日后開發(fā)商延遲交房或是與購房者有其他糾紛，這些空白條款的位置，可能就會被開發(fā)商趁機(jī)填上有利于自己的內(nèi)容來逃避責(zé)任。遇到空白條款，如果確認(rèn)無補(bǔ)充內(nèi)容，可以在空白出劃橫線處理，避免留白被做文章。

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（責(zé)任編輯：董云龍）