??2021年10月28日，以“破局與重塑”為主題的“2021中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)金融峰會(huì)”在上海中心圓滿(mǎn)舉辦，瑞威資管以戰(zhàn)略合作支持的身份參與峰會(huì)。同時(shí)，瑞威資管首席運(yùn)營(yíng)官宋昊先生受邀參與“地產(chǎn)不良資產(chǎn)行業(yè)機(jī)會(huì)與實(shí)踐”的專(zhuān)題討論。

??討論環(huán)節(jié)，宋昊與眾多發(fā)言嘉賓一起，探討了多個(gè)地產(chǎn)不良資產(chǎn)行業(yè)的焦點(diǎn)與難點(diǎn)議題。以下為宋昊發(fā)言觀(guān)點(diǎn)摘錄，希望可以與更多的同業(yè)人員一起分享、交流。

??議題1：從事地產(chǎn)不良資產(chǎn)處置，需要具備哪些核心能力？主要門(mén)檻會(huì)有哪些？

??在地產(chǎn)不良資產(chǎn)這個(gè)細(xì)分領(lǐng)域，瑞威資管已經(jīng)深耕了不少年頭，2010年成立之后，我們已經(jīng)深度關(guān)注了這個(gè)市場(chǎng)，2014年起我們就開(kāi)始參與及布局。早期，我們進(jìn)行過(guò)不良資產(chǎn)包的收包與處置服務(wù)、也參與過(guò)單一不良資產(chǎn)項(xiàng)目比如爛尾樓的收購(gòu)、重整。從金融債權(quán)的處置延展到非金融債權(quán)的處置，從資產(chǎn)的清收，延展到資產(chǎn)清收之后的運(yùn)營(yíng)、提升以及處置等各個(gè)方面。應(yīng)該說(shuō)在這個(gè)領(lǐng)域當(dāng)中，不管是項(xiàng)目投資或者行業(yè)思考，我們都有一定程度的涉足。

??眾所周知，最近市場(chǎng)動(dòng)蕩頗為劇烈，一些行業(yè)內(nèi)優(yōu)秀的企業(yè)，或者一些之前可能存在問(wèn)題的企業(yè)，在這一時(shí)點(diǎn)集中出現(xiàn)了一些問(wèn)題，這些問(wèn)題勢(shì)必會(huì)對(duì)行業(yè)帶來(lái)比較深遠(yuǎn)的影響。由此帶來(lái)的問(wèn)題，就是在這樣的一個(gè)行業(yè)背景之下，我們針對(duì)今天要討論的這個(gè)領(lǐng)域該如何思考、又該如何應(yīng)對(duì)。

??就不良資產(chǎn)這個(gè)領(lǐng)域來(lái)說(shuō)，瑞威資管一直以來(lái)的觀(guān)點(diǎn)都是，不良資產(chǎn)是一個(gè)非常注重信息度和專(zhuān)業(yè)度的非常細(xì)分的領(lǐng)域。

??以去不良環(huán)節(jié)為例：

??首先，是對(duì)信息的把握。這個(gè)環(huán)節(jié)可能會(huì)涉及到司法處置，司法處置表面上可能是一個(gè)官司或一個(gè)簡(jiǎn)單的訴訟。但其實(shí)它背后會(huì)涉及到股權(quán)層面、資產(chǎn)層面與債權(quán)層面等等各種各樣的糾紛，而最終能夠真正在司法層面實(shí)現(xiàn)處置的，能成功實(shí)行的，這樣的情況相對(duì)來(lái)說(shuō)比較稀少。特別是目前部分房企出現(xiàn)問(wèn)題之后，有的法院進(jìn)行了集中管轄，這樣的安排導(dǎo)致在實(shí)際處置環(huán)節(jié)遇到新的挑戰(zhàn)。這里面就有一個(gè)信息把握的問(wèn)題。

??其次，是對(duì)專(zhuān)業(yè)度的重視。不良資產(chǎn)處置是一個(gè)非常講究專(zhuān)業(yè)度的領(lǐng)域，體現(xiàn)在風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)、以及對(duì)一些不可控因素的提前預(yù)判與提前管理。在當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境下，客觀(guān)來(lái)說(shuō)，時(shí)間的風(fēng)險(xiǎn)有的時(shí)候靠專(zhuān)業(yè)度來(lái)說(shuō)是很難完美控制的。但是從底層資產(chǎn)、從真正的價(jià)值實(shí)現(xiàn)這些角度來(lái)說(shuō)，我們認(rèn)為靠專(zhuān)業(yè)度還是能夠在一定程度內(nèi)實(shí)現(xiàn)投資預(yù)期或者投資目標(biāo)，而這是我們投資的底線(xiàn)。因此，專(zhuān)業(yè)度是我們特別注重的一個(gè)點(diǎn)。

??同時(shí)，面對(duì)當(dāng)前多變的市場(chǎng)環(huán)境，瑞威資管對(duì)于不良資產(chǎn)業(yè)務(wù)也在謀求轉(zhuǎn)變。我們希望在傳統(tǒng)的通過(guò)自身重組、處置等方式應(yīng)對(duì)不良資產(chǎn)項(xiàng)目這樣的模式上，適當(dāng)?shù)难由斐鋈?，通過(guò)合作共贏的方式打造一個(gè)不良資產(chǎn)共同生態(tài)環(huán)境。比如在不良資產(chǎn)出現(xiàn)前，在投前板塊，我們以投資顧問(wèn)的身份或聯(lián)合投資人的身份，與相關(guān)金融機(jī)構(gòu)共同參與到資產(chǎn)投資中。如果資產(chǎn)后期發(fā)生一些客觀(guān)的不可控因素，導(dǎo)致資產(chǎn)出現(xiàn)階段性困難，我們也可以深度參與重組，甚至可以引入一些新的資金予以紓困。投后階段，如果過(guò)程中發(fā)現(xiàn)底層資產(chǎn)有實(shí)質(zhì)風(fēng)險(xiǎn)，我們也可以進(jìn)行一些更多元的手段，把這些問(wèn)題資產(chǎn)的價(jià)值重新煥發(fā)。而這個(gè)過(guò)程中，一個(gè)核心點(diǎn)在于不同的金融機(jī)構(gòu)其實(shí)是有不同的風(fēng)險(xiǎn)偏好和客觀(guān)政策限制的，這里就需要整合各方資源一起去發(fā)掘去探索這樣的投資機(jī)會(huì)。

??議題2：以黑石為例，2007年黑石收購(gòu)希爾頓，2018年黑石徹底退出。十一年的時(shí)間，在境外是一個(gè)相對(duì)合理的投資周期。而在國(guó)內(nèi)發(fā)產(chǎn)品，超過(guò)5年都很難或很少遇到。這個(gè)時(shí)間周期，有沒(méi)有辦法破局？

??其實(shí)在資管行業(yè)興起的早期，比如說(shuō)2012年到2013年期間，很多企業(yè)都拿中國(guó)黑石作為自己的宣傳口號(hào)。但其實(shí)我們的市場(chǎng)環(huán)境和國(guó)外完全不一樣，在國(guó)內(nèi)你是無(wú)法想象去發(fā)行一支8年到10年期的純股權(quán)基金。如果從市場(chǎng)參與者的角度來(lái)回答，簡(jiǎn)單說(shuō)就是市場(chǎng)并不以合適或者不合適、好或者不好來(lái)區(qū)分投資行為，更多的是在這個(gè)游戲規(guī)則之下如何去更好的應(yīng)用。

??當(dāng)然，就問(wèn)題而言，這也是整個(gè)國(guó)內(nèi)資管行業(yè)的一個(gè)痛點(diǎn)，我們也一直在謀求破局。假設(shè)從不良資產(chǎn)這個(gè)大的命題角度來(lái)看，毫無(wú)疑問(wèn)不良資產(chǎn)的底層賺錢(qián)邏輯之一就是跨周期。在別人悲觀(guān)的時(shí)候我買(mǎi)進(jìn)。在別人瘋狂的時(shí)候我賣(mài)出，這是每一個(gè)投資者夢(mèng)寐以求的事情，但有一個(gè)前提就是熬得住，客觀(guān)上說(shuō)這只是一個(gè)理想狀態(tài)。

??我們做每一個(gè)事情的時(shí)候，首先他得有一個(gè)大的規(guī)則。就像瑞威資管，針對(duì)私募基金，私募行業(yè)協(xié)會(huì)就有各種各樣的規(guī)章制度。我相信像今天參會(huì)的中金、平安信托等企業(yè)，他們也會(huì)受到各種各樣的限制以及行業(yè)的種種要求。

??其次，再往上說(shuō)，我們一直探討的是資金話(huà)題，那什么樣的資金最適配不良資產(chǎn)？很多同仁應(yīng)該都會(huì)說(shuō)看起來(lái)是保險(xiǎn)資金。但保險(xiǎn)資金如何投放于不良資產(chǎn)？這個(gè)問(wèn)題暫時(shí)還沒(méi)法回答。

??所以說(shuō)，不管是從破局切入也好，還是從去做一些新的思考的角度來(lái)講，這個(gè)行業(yè)的確還是有各種各樣的客觀(guān)情況在。那么，在這樣的現(xiàn)狀之下，如何把不良資產(chǎn)真正的變現(xiàn)，必須要在不同階段、不同領(lǐng)域、不同時(shí)間與不同的合作伙伴進(jìn)行對(duì)接，這也是瑞威資管接下來(lái)希望去嘗試的做法。

??大家在投資不良資產(chǎn)的時(shí)候，核心的訴求就是希望有一個(gè)比較好的收益。在這個(gè)過(guò)程當(dāng)中，在面對(duì)市場(chǎng)環(huán)境時(shí)，比如目前的市場(chǎng)環(huán)境，資產(chǎn)的價(jià)值部分情況下甚至不足以覆蓋資產(chǎn)上面附著的各類(lèi)資金的要求，這是一個(gè)客觀(guān)現(xiàn)狀。即使在價(jià)值覆蓋的情況之下，利潤(rùn)邊際的空間相對(duì)來(lái)講也是不太好的。所以這里面勢(shì)必存在價(jià)值的折損或價(jià)值的轉(zhuǎn)移，需要一個(gè)系統(tǒng)的安排，可以使得每一個(gè)參與主體，哪怕在某一個(gè)階段出現(xiàn)妥協(xié)，但是有機(jī)會(huì)在后續(xù)發(fā)展中取得彌補(bǔ)。

??另外，在面對(duì)不良資產(chǎn)時(shí)，除了司法處置上的一些問(wèn)題以外，我們也發(fā)現(xiàn)了很多資產(chǎn)本身的挑戰(zhàn)，例如工業(yè)用地、商業(yè)等資產(chǎn)如何實(shí)現(xiàn)處置的挑戰(zhàn)。這類(lèi)資產(chǎn)的最終處置前景還是需要整體政策的支持，如千呼萬(wàn)喚的Reits相關(guān)政策的實(shí)施。但對(duì)于不良資產(chǎn)處置來(lái)說(shuō)，如果將這類(lèi)資產(chǎn)司法權(quán)、運(yùn)營(yíng)條件等理順之后，是否可以轉(zhuǎn)移給部分開(kāi)發(fā)類(lèi)資金，又在完成整體開(kāi)發(fā)之后轉(zhuǎn)移給部分持有型資金，由持有型資金去等待Reits的最終到來(lái)或者進(jìn)行大宗交易，這同樣需要一個(gè)系統(tǒng)。

??總的來(lái)說(shuō)，所有的行業(yè)參與者，應(yīng)該在過(guò)程當(dāng)中，共同的去摸索去突破去建設(shè)一個(gè)完整的系統(tǒng)，去構(gòu)建一些原來(lái)不能達(dá)到的路徑或東西。瑞威資管希望能在其中扮演一定的角色，我們也相信這個(gè)行業(yè)的發(fā)展一定會(huì)回歸到這個(gè)行業(yè)該有的樣子。

??匯聚全球?qū)W術(shù)研究力量、金融機(jī)構(gòu)及地產(chǎn)行業(yè)資深專(zhuān)家，直面后疫情時(shí)代全球經(jīng)濟(jì)緩慢復(fù)蘇下的房地產(chǎn)下行周期困境，聚焦不動(dòng)產(chǎn)及不動(dòng)產(chǎn)金融行業(yè)發(fā)展與變革中的機(jī)遇，促進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)的平穩(wěn)健康發(fā)展。

??本次峰會(huì)由上海自貿(mào)區(qū)管委會(huì)陸家嘴管理局、陸家嘴金融城發(fā)展局作為指導(dǎo)單位，晨曦控股作為聯(lián)合主辦方，瑞威資管作為戰(zhàn)略合作伙伴，同時(shí)還得到了SAIF學(xué)聯(lián)地金會(huì)的大力支持。

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