??剛剛經(jīng)歷了強(qiáng)暴風(fēng)雪的沈陽(yáng)，因松綁樓市的消息再度成為全國(guó)焦點(diǎn)。

??11月10日下午，一則沈陽(yáng)《關(guān)于取消房地產(chǎn)市場(chǎng)限制性政策的通知》在互聯(lián)網(wǎng)快速傳播：解除限購(gòu)限售、放寬契稅政策、個(gè)人按揭貸款認(rèn)貸不認(rèn)房并提高個(gè)貸放款效率、放寬備案價(jià)格。

??11日上午，中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者采訪多個(gè)沈陽(yáng)在售樓盤得知，目前項(xiàng)目上尚未接到正式通知取消限購(gòu)限售，項(xiàng)目成交與價(jià)格也沒有出現(xiàn)波動(dòng)。

??目前的沈陽(yáng)樓市，購(gòu)房者觀望情緒已經(jīng)十分濃厚，市場(chǎng)整體面臨下行壓力。1~10月，沈陽(yáng)新建商品房成交1008萬(wàn)平方米，同比減少12%，已經(jīng)有不少房企降價(jià)跑量。

??在更大范圍里，作為東北地區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心和交通樞紐中心的沈陽(yáng)，并不是第一個(gè)為樓市松綁的城市，在此前不到三個(gè)月的時(shí)間里，同為省會(huì)城市的長(zhǎng)春、哈爾濱已經(jīng)接連打響“救市”第一槍。

??樓市接連松綁的背后，透露了這些城市面臨的巨大壓力?！霸诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)下行壓力大、債務(wù)負(fù)擔(dān)重的情況下，沈陽(yáng)、哈爾濱等城市出手救市，既是維護(hù)市場(chǎng)穩(wěn)定，降低債務(wù)負(fù)擔(dān)的無奈之舉，也是因城施策的一種選擇?！苯ㄈ谕顿Y咨詢分析師祝梓杰分析稱。

??11月11日，沈陽(yáng)當(dāng)?shù)貍鞒鱿⒎Q，10日沈陽(yáng)市房產(chǎn)局召集部分房企開會(huì)，但不會(huì)出臺(tái)“救市”的紅頭文件。另有消息稱，由于輿論壓力驟增，當(dāng)?shù)毓俜經(jīng)Q定相關(guān)措施暫緩執(zhí)行，后續(xù)能否繼續(xù)執(zhí)行仍然待定。

??官方未正式回應(yīng)

??這則網(wǎng)絡(luò)流傳的通知稱：為應(yīng)對(duì)沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)下行壓力，根據(jù)上級(jí)部門指示要求，沈陽(yáng)市房產(chǎn)局于2021年11月10日召集各大房企，線下通知從2021年11月11日開始，解除限購(gòu)限售等一系列房地產(chǎn)限制性政策。

??內(nèi)容主要涉及六大方面：一是解除限購(gòu)，二是解除限售，三是放寬契稅政策，四是個(gè)人按揭貸款認(rèn)貸不認(rèn)房，五是提高個(gè)人按揭貸款放款效率及額度，六是放寬備案價(jià)格開發(fā)商可根據(jù)銷售情況，到房產(chǎn)局申請(qǐng)適當(dāng)下調(diào)備案價(jià)。

??從10日晚間到截至發(fā)稿，記者多次向沈陽(yáng)市房產(chǎn)局相關(guān)負(fù)責(zé)人求證這則網(wǎng)傳通知的真實(shí)性，始終未獲回復(fù)。

??沈陽(yáng)本地一位不愿具名的房地產(chǎn)行業(yè)人士向記者證實(shí)說：“10日下午，沈陽(yáng)市房產(chǎn)局確實(shí)召集部分房企開了會(huì)，會(huì)議通知將松綁限購(gòu)、限售等政策，但不會(huì)出臺(tái)正式的紅頭文件?！?/p>

??在市場(chǎng)端，記者走訪了沈陽(yáng)多個(gè)在售樓盤，工作人員均表示，僅僅是聽說了解除限購(gòu)限售的消息，但始終沒有得到公司的正式通知，也尚未執(zhí)行?！澳壳绊?xiàng)目售價(jià)和成交并沒有受到影響?！?/p>

??沈陽(yáng)一位房產(chǎn)中介人士告訴記者：“目前有很多自媒體和二手房中介人員在炒作這條消息，試圖借此推進(jìn)房產(chǎn)銷售?！?/p>

??中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者注意到，近一天以來，針對(duì)取消限購(gòu)限售的傳聞，有多家媒體通過不同渠道進(jìn)行求證，但沈陽(yáng)官方僅回應(yīng)稱沒有收到通知，未提及是否召開過會(huì)議。臨近11日午時(shí)，有媒體消息稱，由于輿論影響較大，沈陽(yáng)房產(chǎn)局決策，解除限購(gòu)限售的措施暫緩執(zhí)行，后續(xù)能否執(zhí)行待定。

??救市措施指向性明確

??為何這樣一個(gè)非正式通知的截圖能夠引發(fā)如此多的關(guān)注？據(jù)記者了解，除了此前個(gè)別三四線城市曾因取消限購(gòu)限售引發(fā)軒然大波，在核心城市，特別是省會(huì)城市中尚未有地方明確表態(tài)要取消限購(gòu)限售。目前，由于缺乏明確的指導(dǎo)意見，各地對(duì)于樓市松綁的尺度依然處于試探狀態(tài)。

??另一方面，業(yè)內(nèi)認(rèn)為如果沈陽(yáng)取消房地產(chǎn)市場(chǎng)限制性政策的通知屬實(shí)，其中提出的具體措施將會(huì)對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)帶來巨大影響，因?yàn)槊恳粭l措施都對(duì)沈陽(yáng)樓市的現(xiàn)狀有著明確的救市指向性。

??來自新峰地產(chǎn)大數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)顯示，今年1-10月沈陽(yáng)新建商品房成交1008萬(wàn)平方米，同比減少12%，批/售比92%；其中新建商品住宅（住宅、別墅）成交877萬(wàn)平方米，同比減少16%，新增供應(yīng)847萬(wàn)平方米，批/售比97%，供求平衡，去化周期18個(gè)月。

??另?yè)?jù)沈陽(yáng)中原研究發(fā)展部的數(shù)據(jù)，10月份沈陽(yáng)新建商品房成交量有所增長(zhǎng)，環(huán)比上漲78%，同比下降1%，但房?jī)r(jià)卻出現(xiàn)了明顯下滑，目前成交均價(jià)為11977元/平方米，同比下降3%，環(huán)比下降4%。

??這種態(tài)勢(shì)直接引發(fā)房企之間競(jìng)爭(zhēng)激烈，普遍降價(jià)跑量。

??目前有近20家頭部房企選擇深耕沈陽(yáng)。今年前10月，恒大、萬(wàn)科、龍湖、華潤(rùn)和本地房企匯置地產(chǎn)位居房企銷量五強(qiáng)。10強(qiáng)銷量占據(jù)了全市份額的51%，市場(chǎng)高度集中。

??沈陽(yáng)一位房產(chǎn)分析師談及解除限購(gòu)限售時(shí)表示，措施彈性非常大，政策制定者擔(dān)憂完全解除限購(gòu)限售可能會(huì)造成房?jī)r(jià)大幅反彈，因此解除限購(gòu)限售的同時(shí)仍帶有一定限制，這有助于后續(xù)能夠及時(shí)調(diào)整政策執(zhí)行的“松緊度”。

??還有放寬備案價(jià)這個(gè)措施。據(jù)記者了解，沈陽(yáng)此前執(zhí)行嚴(yán)格的備案價(jià)制度，防止大幅降價(jià)造成市場(chǎng)波動(dòng)。隨著近期樓市成交量下滑，有不少開發(fā)商已經(jīng)通過各種形式“暗中”降價(jià)，備案價(jià)制度已經(jīng)形同虛設(shè)。按照網(wǎng)傳通知中的說法，相當(dāng)于默許了房企在此前定價(jià)的基礎(chǔ)上，再將房?jī)r(jià)下調(diào)10%。

??“目前購(gòu)房人的信心并沒有得到提升?！鄙蜿?yáng)本地一位房企人士表示，傳聞中的“救市”政策，不僅全方位，而且多維度，對(duì)樓市是利好消息?！叭绻@份新政能夠在近期正式出臺(tái)，預(yù)計(jì)會(huì)結(jié)束沈陽(yáng)樓市近半年低迷的表現(xiàn)，成交會(huì)出現(xiàn)較大改觀?！?/p>

??財(cái)政壓力大

??同為東北省會(huì)城市的長(zhǎng)春、哈爾濱已經(jīng)更早打響了“救市”的槍聲。8月31日，長(zhǎng)春發(fā)布“長(zhǎng)七條”樓市新政；10月10日，哈爾濱發(fā)布“哈十六條”。

??其中哈爾濱的市場(chǎng)關(guān)注度最高，16條利好舉措涉及買房補(bǔ)貼、低預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)、降低公積金貸款門檻等。

??祝梓杰分析稱，目前，沈陽(yáng)、哈爾濱、長(zhǎng)春等城市房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨較大的下行壓力，二手房掛牌價(jià)格已連續(xù)多月下跌，其中沈陽(yáng)二手房掛牌價(jià)漲幅持續(xù)收窄。

??2019年以來東三省三個(gè)重點(diǎn)城市二手房掛牌價(jià)同比

??在市場(chǎng)下行的同時(shí)，東北地區(qū)產(chǎn)業(yè)與人口增長(zhǎng)乏力已成為共識(shí)，影響城市發(fā)展的土地出讓收入也大幅縮水。Wind數(shù)據(jù)顯示，今年7-10月份，哈爾濱、沈陽(yáng)、長(zhǎng)春月均土地成交總價(jià)分別為12.40億元、37.62億元、3億元，較上半年月均成交額下降23.7%、10.2%、96.2%。

??上半年，哈爾濱、沈陽(yáng)、長(zhǎng)春一般公共預(yù)算收入分別為190.2億元、407.7億元、366.8億元，土地出讓收入占財(cái)政收入（土地出讓收入+一般預(yù)算收入）比重分別為 34%、38%、57%。

??“目前，這三個(gè)城市土地財(cái)政依賴度很高。在土地出讓收入大幅下滑的情況下，城市財(cái)政收入壓力很大?！弊ｈ鹘鼙硎?。

??財(cái)政壓力巨大的說法得到了IPG中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜的認(rèn)可，他說：“東北三個(gè)省會(huì)城市哈爾濱、沈陽(yáng)與長(zhǎng)春已經(jīng)在抱團(tuán)壯膽來嘗試放松樓市調(diào)控了，它們正是財(cái)政壓力最大的地區(qū)之一?！?/p>

??“在嚴(yán)格的樓市管控下，東北城市的壓力要遠(yuǎn)大于東部沿海城市，無論是從地方經(jīng)濟(jì)還是維護(hù)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行的角度，地方政府都有出臺(tái)政策的動(dòng)機(jī)?！币晃徊辉妇呙纳蜿?yáng)房地產(chǎn)分析師表示，目前始終沒有明確的“松綁”紅線，各地都在試探。

??“即便是沈陽(yáng)因?yàn)檩浾搲毫壕徯麓胧┑膱?zhí)行，后續(xù)也會(huì)通過其他辦法尋找出路?！斑@位分析師認(rèn)為，他希望沈陽(yáng)能夠結(jié)合自身發(fā)展，科學(xué)合理，果斷地制定樓市新政。

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